 对于珠三角来说，要大规模筹集保障性租赁住房，不能撇开城中村。 毕竟，像广州和深圳这样的“2000万+”人口级别的城市，70%左右的人群租住在城中村，60%左右的房源是城中村出租屋。而且，城中村“小户型、低租金、区位优”的特征，刚好满足新市民的租赁需求。 保租房的筹集量很大，5年之内广深分别要筹集60万套、40万套保租房，占新增住房供应的40%，主要从存量用地和存量房源中盘活，还要实现“职住平衡”。于是，广州和深圳都将城中村出租屋综合整治、统租运营作为保租房的重要渠道。但是，根据我们的调研来看，这种筹集渠道面临很大的障碍，暂先抛开产权上的瑕疵，各方的意愿就很难达成共识。 2008年启动拆迁为主的三旧改造以来，城中村一直秉承商品房开发，借助地产化获取可观的一次性红利，村民看不上保租房那点蝇头小利。所以，村民村集体主观上不会拿物业做收益较低的长租房或保租房，也担心纳入政府主导的保租房，会泄露信息、强制拆迁或征房产税。  近年来，广州房价的快速上涨更强化了这种认识。 如果发展租赁市场，也更倾向于租金水平高的酒店、创意办公等。另外，如果单单是要搞长租房、保租房经营的话，本单位、本村、本村民即可自己操作，也一直在这么干，何劳政府主导？政府很积极，是否有所图谋？ 显然，村民、村集体对政府主导的事情，有点不信任，甚至是排斥。到底是怎么回事呢？追根溯源，还在于早期征地补偿标准过低，接受补偿的村民、村集体，错过了这些年地价、房价快速上涨带来的红利；另外，这些年查处违法建筑、流动人口管理，有的部门做法简单。 甚至，伤害了村民的感情。  那么，这个局该怎么破呢？ 近期，团队到广州市海珠区北山村官洲街道调研，发现这里的案例值得学习。海珠区是广州中心四区之一，内有琶洲数字经济试验区，靠近珠江新城CBD和大学城、连接越秀老城区，为广州新市民、年轻人愿意租住的区域，但出租屋供给有点儿畸形。  一方面，作为老城区，房改商品房多，但多数为两房及以上户型、或者是老破大，租金总价高、体验感差，也不受新市民喜欢； 另一方面，新房、次新房已豪宅化了，买不起也租不起。于是，这个街道5600多栋出租屋，就成了发展保租房，改善租住大环境的最佳选择了。 广州在新时期推进“老城市、新活力”的城市发展战略，不搞大拆大建，也不搞征地拆迁。所以，商品房开发的一次性红利，这个念头就甭想了。未来以规模化、机构化租赁为切入点，打造“集中改造、围院管理、公寓配套、智能支撑、市场运营、多方共赢”的高品质居住区。 这么做的一个契机，就是近期大范围的对自建房、城中村出租屋“三合一”和“三小场所”的消防安全隐患排查和违规检查，让村民、村集体认识到，目前低水平的楼宇经济模式，既不安全（长沙案例），也不可持续，更不符合90后、00后新市民的租住需求，需要改变。 怎么改呢？ 首先是建立或修复信任关系。街道、村社、企业（国企）三方联动，街道党工委、联社党委、社区党委齐抓，认真细致开展思想动员，告诉村民、村集体现有楼宇模式的危害性、不可持续性。而且，如果存在安全隐患的“二合一”、三合一”，就要拆掉的，这是从上到下的部署。 切入的措施是，推动村民、村集体与国有租赁平台（建信）签订整租运营和连片改造的协议。 要签协议，最关键的是让村民、村集体认识到，新模式比旧模式要好。怎么做呢？以当前的市场租金（每月700-800元/间），将全村70栋房源（3600套）整租过来，租金每3年递增3%，租期为15年；建信投入数千万进行外立面整治、安全加固、消防升级、补足配套等改造。 连片托管改造，就可以实现围院式管理、公寓化配置，产品体系可以丰富起来，并能打造成租赁社区。对这种大手术、大动作，有三方联动、各级党委齐抓，有国企投入，信任就初步建立。更重要的是，村民、村集体看到自己的物业旧貌变新颜，发生脱胎换骨的变化。 总的来说，就要让村民、村集体认识到，什么是健康的楼宇经济模式！  本质上，三方联动、各级党委齐抓，建信这样的国有资本投入，目的就是修复和建立信任关系。真正的运营，其实是完全市场化导向的长租公寓，他们知道打造什么样的租赁社区、供给什么样的产品（年轻人需求多样，比如宠物公寓等）、客户在哪里等。这样，才能盈利。 当然，政府该做的事情，一样都不能少。 主要就是，把过去的欠账补上来。过去，政府层面推动的城市化，就是国有土地上的“高大上”公共建筑、价格咋舌的商品房、宽阔的道路、四通八达的地铁。对于村集体、村民自发推动的城市化，应有的公共设施，客观上被忽视了。 现在，区一级和街道要同步推进公共服务设施补短板行动，包括“四标四实”，即标准作业图、标准地址库、标准建筑物编码、标准基础网格和实有人口、实有房屋、实有单位和实有设施。特别是，把断头路接上，村内部道路与外部链接好，把物业引进来，幼儿园要普惠化等。 这样，就打造出了规模化租赁的示范项目。实实在在的项目摆在那里，清清楚楚的账能算得出来，比天天开会、喊喇叭、搞动员、讲道理强千倍万倍。于是，隔壁村就会来参观，看到房子有了新面貌，看到公交车进来了，篮球场、图书馆建起来了，咖啡馆这种时髦的业态也有生意。  还有社区物联网平台，用水用电缴费、公寓管理等，全部智慧化、智能化，智能门禁清晰地监控整个楼宇，也实现了物业管理全覆盖、专业化、规范化，保证出租屋、商铺店面人员流动动态适时监测。流动人口管理、疫情防控、消防检查、综合治理等，这些工作也很好开展了。 多说一句，过去城中村出租模式下，一旦租赁关系发生后，村民、村集体一般不管租客在干嘛，有没有违规行为（比如，黄赌毒、搞生产经营等），甚至丢给二房东，只要定期收到租金就行了。这种模式下，街道想要搞人口管理、疫情防控等，很难得到配合，只能敲门。现在完全不同了，从拓展租客、租约签订，到管家服务，退租等，投资方和长租公寓对此很清晰。 因此，这也是基层社会治理的革命性变化。 口口相传，信任关系进一步加固。 一开始，村民、村集体只愿意统租15年，建信和长租公寓还不乐意。现在想想，信任关系不稳固，期限不可能很长，这是为过去欠账买单不得不承受的。不能急，慢慢来，就像马拉松恋爱一样，博得对方的信任是情投意合的第一步。一旦信任关系建立了，一切合作水到渠成。 不能着急，不能搞运动，不能毕其功于一役。 资金安全也很关键。过去，收租模式很原始，从挨家敲门到微信转账。现在，在建设银行建立建信、运营企业共管账户，通过一站式房屋租赁平台，实现租户按约定向共管账户缴存租金。业主、运营企业、建信按约定定期分享收益。信息看得到，有担保、有平台，风险为零。 15年的整租到期以后，一定会形成示范效应并驱动村民、村集体愿意将项目再次托管给长租企业，实现“我愿意参与，而不是要我参与”的效应。估计，这一次一定会比15年要长，做到30年也是有保证的，这是信任关系的体现，也是实现从短租到长租的重要过渡阶段。 因势利导，将这一批长租房纳入到保租房，并让村民村集体看到实实在在的好处，消除顾虑。其实，长租房也好、保租房也好，都是政策鼓励的方向，都是“租购并举”。做长租房，还是保租房，市场会做出合理选择，只要能实现村民村集体、新市民、运营方和投资方多方共赢即可。 下一步，继续巩固拓展新项目，并引导村民、村集体以土地或房屋作价入股，引入长租企业管理，实现“我要做，而不是要我做”的效应，就达到了我们要推进保租房的终极目的。一旦成了股东，这就是事业了，村民、村集体就会往更长期的打算走，多方共赢的格局更稳固了。  |
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