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“国家级新区”是由地方政府报批，国家发改委审查，最终由国务院审批通过的“国家战略片区”。 一般来说，一个省级行政区只能申请一个“国家级新区”。 比如浙江省的国家级新区是“舟山群岛新区”，那么杭州就彻底失去了申请国家级新区的资格。 再比如广东省的国家级新区选定了“广州南沙新区”，那么深圳就跟国家级新区无缘了。 如此类推，我们可以断定：沈阳、济南、苏州等二线城市，都已经失去了申请“国家级新区”的资格了。 从1992年-2022年的30年期间，中国的“国家级新区”仅仅审批了19个，第19个国家级新区是2017年由“中办和国办”联合设立的“河北雄安新区”。  自从2017年以后，“国家级新区”的审批已经暂停了5年的时间。 2022年7月29日，湖北“武汉长江新区管委会”发布官方公告： 第一，《武汉长江新城建设总体方案洪水影响评价报告》已于2021年10月26日获国家长江委行政许可。 这说明“武汉长江新区”申报国家级新区的最大障碍“泄洪区问题”已经被湖北解决，并获得了国家部门的认可。 这是2018年以来“武汉长江新区”申报国家级新区的主要制约因素，现在这个因素已经被“彻底消除”。 第二，湖北将加快长江新区的建设，并跟进国家级新区申报工作进展，积极争取国家发改委尽快启动国家级新区审查程序。  这意味着中国的“国家级新区”审批即将开始重新启动，而“武汉长江新区”也即将成为“第20个国家级新区”。 武汉也成为了目前为止，全国首个明确提出“申报国家级新区”的城市。 武汉目前已经拥有三个“国家级”板块，分别是“光谷国家级高新技术开发区”，“车谷国家级经济开发区”和“东西湖国家级临空经济区”。 但是处于最高等级的“国家级新区”却是一个空白。  所以在承载国家战略产业等级的“国家级新区”层面上，武汉已经落后于南京、成都、重庆，甚至落后于长沙。 这对于“中部一哥”的武汉来说，简直是一种“不可忍受的落后”，所以对于“国家级新区”，武汉这一次是志在必得。 2022年6月25日，中央决定赋予武汉“具有全国影响力的科技创新中心”地位，这是在北京、上海之后，第三个获得“科技创新中心”的城市。 武汉的发展，已经成为“国家战略之一”。  那么，设立“国家级新区”有什么好处？为什么各个省市都争先恐后的争取“国家级新区”的落地？ 第一，“国家级新区”的设立可以为城市争取到更多的“国家级资源”落地，会明显提高城市的综合竞争力。 比如“三峡集团总部”，“国家电建集团”，“湖北国泰”，“中铁建”等央企国企总部都已经计划在武汉长江新区设立“总部办公大楼”。 同时武汉长江新区也将新建“大学城”，承接包括华中师范大学等武汉知名的大学校区。 而河北雄安新区更是借助“国家级新区”，承接了北京大量的央企总部和211大学校区，甚至北京的医院、优质中小学也大量落户雄安新区。 第二，“国家级新区”可以为城市争取大量的“建设资金”，让“全国的钱”流向“国家级新区”，流向大城市。 比如武汉长江新区刚刚成立不到半年，就已经计划投入200亿进行基建建设，未来的投资规模将会“十分惊人”。 而河北雄安新区的总投资更是“吓死人”，据说每年的总投资就接近8000亿，相当于“8个北京城市副中心”的投资额。 第三，“国家级新区”可以争取到更大的“税收优惠政策”，这一点是其他“国家级”板块无法比拟的。 比如武汉现在的“光谷高新区”，“车谷经开区”，“东西湖临空经济区”，都不可能争取到类似于“雄安新区”的优惠政策。 只有推动“武汉长江新区”成为“国家级新区”，武汉才能获得更好的“政策优惠”，拥有更大的“经济自主权”，这对于推动武汉经济快速迈入“一线城市”，是必不可少的。 武汉在和南京、成都、重庆等“新一线城市”的竞争中，如果没有“国家级新区”的加持，必将难以实现“弯道超车”。 所以，一旦能够成功申报“国家级新区”，那么就意味着这个城市将会拥有更大的“国家资源”，“国家建设资金”和“国家优惠政策”。 在这种背景下，推动了各大省市对“国家级新区”的趋之若鹜。 那么，对于普通人来说，投资“国家级新区”的房地产市场，究竟有多大的“回报率”呢？  根据我们的研究，答案是：国家级新区的房价回报率基本上是2-4倍左右，回报周期在3-5年左右。 尤其是投资“国家级新区”的“天使轮”，回报率最高。 也就是说，如果你在“国家级新区”刚刚成立的时候，就开始“布局”，那么房价回报率最为明显。 尤其是投资“国家级新区”的核心区，房价涨幅最明显。 比如“南京两江新区核心区”，2015年成立“国家级新区”的时候，房价水平仅有15000元/平米，2018年涨到了28000元/平米，2022年已经达到4万+的水平。 基本上就是“三年翻一倍，五年翻三倍”的市场行情。 再比如“成都天府新区核心区”，2014年的房价仅有11000元/平米，2022年已经达到32000元/平米，8年房价涨了三倍。 甚至是“长沙湘江新区核心区”，2015年的房价仅有6000元/平米，2022年的房价也在15000元/平米以上了，也是7年涨了三倍。 所以如果你要投资“国家级新区”，一定要抓住“第一轮”，抓住“天使轮”，必有极高的房价回报率。 否则等到房价涨起来以后，投资回报率将明显下降。 综上所述，我们认为在目前“经济下行”压力较大的背景下，“国家级新区”的申报必将重启，而“武汉长江新区”是本轮国家级新区的首选。 因为对于武汉来说，目前最缺的就是“国家级新区”坐镇，它将彻底奠定武汉作为“长江中部城市群”的“一哥地位”。 否则就连长沙，也可以和武汉“掰掰手腕”，毕竟长沙拥有“湘江新区”这个国家级新区，完全可以不把武汉放在眼里。 武汉，已经不得不出手了。 而新一轮“国家级新区”的重启，将会迎来一轮楼市投资热潮，因为“国家级新区”往往是楼市投资回报最高的片区之一。 |
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