为什么成都有那么多新区新城？

为什么成都有那么多新区新城？

这是很多人都会发出的疑问。

不仅有高新区，天府新区，东部新区三大新区。

各区还有武侯新城，青羊新城，北部新城，二八板块等等各个区的新城。

这么多新城新区，成都填的满吗？

其实新城，新区这些又不光是为了新成都人，也为了老成都人的改善置换。

比如青羊新城，武侯新城这种，很多以前住1，2环老房子的人搬过去。

当然，这些其实都是从感性的角度来说。

其实最核心的理由是，我们有多少个区，就需要多少个新城。

因为从很早很早之前我就说过，房地产不仅仅是商品居住问题，更是金融问题，财政问题。

我们先看看2022年上半年，成都下辖23个区县的财政收入情况。

高新区一骑绝尘，天府新区后来居上。

当然高新区实质上是2个多区，高新南区+高新西区+生物城和未来科技城的分成，所以也是合情合理的。

友情提示，一般预算收入是不包括卖地收入的。

杠精不要来杠，自己回去多读书。

主要是税收+其他一些收入，比如罚款啊什么的。

然后我们再来看看卖地收入，以今年第一次土拍为例。

随便举两个案例。

天府新区万安南地块，57.7亩，卖了9.2亿。

锦江区包江桥地块，127.2亩，卖了19个多亿。

我们对照下上标，天府新区上半年财政收入60.9亿，锦江区45.4亿。

然而锦江区一块地，就卖了接近20亿。

这下能够深刻感受到土地财政了吗？

确切的说越下级的ZF，对土地依赖越严重。这在之前的文里说过，就不多说了。

所以土地，不仅仅是住房问题，更多的是财政问题，各区都要养活自家人。

总不能只让青羊区搞新城，不让锦江区搞新城，那锦江区那一大家子怎么活？

这就导致了青羊区，锦江区，武侯区等等各区要想盘活土地财政，都只能去搞新城新区。

最终土地指标，就成了上级ZF，控制下面各区县土地的核心。

给你更多的能卖的土地指标，你手里钱就越多，区县就越有钱。

如果说一般预算收入是工资，那么土地指标就是奖金。

土地指标还有一个用处，就是控制下面区县不能乱卖地。比如青羊区的青羊新城10多年前凯德就在那开发了，然而到现在还是半个工地。

其实就是没那么指标卖地。

如果不控制，我当区一把手，直接一伙子卖完，爽几年，拍拍屁股走人，下一任只有喝西北风了。

所以，在这种体制格局下，也就成了你看到的结果，成都有多少个区，就有多少个新城。

甚至一个区不止一个新城，像成华区，又是东客站，又是二八的。

成都也正是因为各个新区的发展，才在这些年吸纳了足够多外来人口。

南边两个新区就不说了，北部新城，三圣乡，华府，大面等等，本质上都是这么10多年发展出来的新城新区，容纳了大量的外来人口。

同样也抑制了成都的房价。

如果没有这些新城新区，三环里的老破小，老破大恐怕都会贵上天。

当然，成都也就没有那么大的人口吸纳能力，导致城市上限下降。

从这个方面来说，新城新区遍地开花，带来的结果是老破小和老破大的集体沦落。

当然这个沦落结果不是单独的一个原因带来的。

比如交通更方便了，也很难去push刚需去接盘市区老破小，4号线坐会地铁就可以去温江买个1万多点的次新房，居住体验不比市区老破小强吗？

毕竟太古里也不是天天需要逛的，房子是天天要住的。

所以，回到最后，那么多新城新区是目前的行政区划上的必然结果。

而实际上，这也是让老城区发展滞后一个很深层次的原因。

不能形成合力，老城区就那么屁大点地方，还分了5个区。

青羊区要搞青羊新城，武侯区要搞武侯新城，金牛区要搞茶花国宾，各自为战。

如果把这三个地方合并成西城区，集中3区的财政力量和土地指标，集中先开发青羊新城，再开发武侯新城，国宾等等。

那么我相信声势不会比现在的天府新区，高新区弱。

本身分开了，财政收入就不及2个新区，卖地的钱也不如，青羊新城和国宾这种同时开发，本身就会形成竞品关系。

同时也会拖累这2个板块的开发和成熟进度。

如果能够合并，把资源用作一点，那么青羊新城哪儿会等10多年还没成熟。可能5，6年就已经崛起了。

如果要想老城发展的更好，把现在的5区重新划成2个区，集中力量开发某些板块，形成合力，才能和南门新区在声势上hold住。

现在这样各自为政，不仅是区内资源太少，还是互相之间的直接竞争，土地价值也没法发挥到最大。