文／李珍 金砖财经 副主编 国务院发布《 关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，保障性租赁住房迎来提速，在基础设施公募REITs 试点一年之后，保障性租赁住房也被纳入试点范围，这意味着房地产在新发展模式上的探索又前进了一步。 作为国有大行在住房金融领域锐意进取的改革的先驱，建设银行早在5 年前就进军住房租赁领域。2017 年11 月初，建设银行率先在广东佛山、深圳等国家住房租赁试点城市推出住房租赁业务，并全方位拓展租赁金融创新服务，取得了良好的市场和社会反响，这也逐渐形成国有大型银行探索租赁住房的标志性工程。 作为推动这一重大业务的负责人，时任建设银行住房金融与个人信贷部总经理、建信住房服务有限责任公司董事长王毅，带领建设银行住房金融部门创新运用共享经济与金融科技相结合的新金融模式，推进住房租赁建行方案，积极整合社会各类资源，实践住房制度改革并已初现成果。在各方推动下，建设银行成功开创出一条“平台 + 机构 + 金融 + 租赁产品和服务”四位一体的新模式。 近日，中国房地产业协会名誉副会长、中国房地产估价师与经济人学会副会长、房地产金融与住房公积金和担保研究分会会长、建设银行职工代表监事王毅接受了金砖财经独家专访。王毅表示，建设银行作为国有大行积极响应国家政策的号召，努力解决保障性租赁住房的问题，租赁住房下一步发展将随着公募 REITs纳入保障性租赁住房的契机，进一步打通住房租赁募投管退的渠道，构建住房租赁到金融端的闭环。针对当前房地产市场面临的诸多问题，王毅认为当前市场及房企债务问题是多方面因素促成的，下一步房企能否走出危机，还需要观察是否有强有力的“组合拳式”的政策推出。 公募REITs打通住房租赁到金融服务闭环 “十四五”期间，我国将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。建设银行贯彻落实国家关于“房住不炒、租购并举”的发展政策，借助 30 多年积累的住房金融领域的经验优势，走出了一条住房租赁特色之路。 王毅曾介绍建设银行住房租赁发展的建行模式，分别是搭建住房租赁平台、创新存房业务、成立建信住房公司、组建住房租赁产业联盟、推出一揽子金融产品、试点住房租赁 REITs项目、打造建行住房租赁价格指数。 以前是“要买房到建行”，现在是“要租房到建行”，建设银行为此提出“长租即长住，长住即安家”的理念。 建设银行依托先进的金融科技的整体优势，着力打造全国性的住房租赁综合服务平台，为政府机构、租赁企业、出租和承租等住房租赁主体提供开放、安全、高效、便民的住房租赁服务的全场景服务。该平台涵盖了住房租赁监管、住房租赁服务共享、企业租赁资产管理、住房租赁监测、政府公租（廉租）住房管理等五大系统，可为住房租赁提供全链条系统服务。 率先在佛山等城市搭建了能够精准匹配地方政府和市场监管运营需求的住房租赁监管及交易服务平台，为住房租赁市场提供综合解决方案。 CCB 建融家园是建信住房服务有限责任公司（下称“建信住房”）旗舰平台，全力打造集中式轻资产模式、集中式中资产模式以及集中式重资产模式，为政府、房地产企业、住房租赁企业及个人提供大数据智慧服务。 通过 CCB 建融家园个人可以享受租赁金融服务，房东也可以选择将空余房“存”进 CCB 建融家园，通过专业租赁机构进行出租并负责租后管理，实现业主的“不动产财富管理”。 王毅在“浦江住房租赁高峰论坛”上也表示，存房模式是一项落实新金融理念的重要创新，既发挥了建行的资金优势，又规避了运营经验缺乏的短板，通过分工协作、互利共赢引入市场化运营能力，将“房东—中介—租户”传统模式，转变为“房东—建信住房—专业运营—租户”的新型长租模式。 建设银行年报显示，截至 2021年末，建信住房公司业务覆盖全国96% 的地级及以上行政区，服务 1.5万多家企业、3800 多万个人房东和租客，开业运营 179 个“CCB 建融家园”长租社区。CCB 建融家园已经走进了78 个城市，构建 3 种不同公寓产品线，服务了 202 个资产方，协同 384 个租房租赁联盟企业，盘活改造 196 个闲置物业，累计为 15 万租客 1300 家企业提供了美好的住房租住服务。 建行住房租赁战略也已覆盖保障性租赁住房和公租房，全国已经对接超过 300 个保障性租赁住房项目，以专项贷款支持增加小户型、低租金房源供给；公租房 App 在 30 多个城市上线推广，实现公租房业务移动端办理，为保障对象提供服务便利。 建设银行也积极推进保障性租赁住房公募 REITs 试点，目前已与广州、南京等地企业签署了公募 REITs 合作协议，以金融创新畅通保障性租赁住房融资循环。同时也在探索住房租赁赋能城市有机更新、振兴乡村，进一步拓展租赁业务发展新路径。能取得现在这样好的成果，离不开王毅所在团队背后付出的大量心血。 王毅认为，住房租赁金融下一步的大发展，将以公募 REITs 扩募为契机，助推住房租赁加速增效。保障性租赁住房 REITs 是以保障性租赁住房项目为基础资产的不动产投资信托基金。保障性租赁住房与市场上普通租赁住房不同，旨在解决新市民、青年人等群体的住房问题，属于“政策性租赁住房”，由政府给予土地、财税、金融等政策支持。 “发展保障性租赁住房 REITs，可以打通保障性租赁住房资金链的闭环，对住房租赁市场可以起到非常强的助力作用。”王毅说，保障性租赁住房这类资产，虽然收益不高，但是可以提供稳定的现金流，资金回笼快，资产收益不会随着经济的波动而波动，退出模式也非常便捷，对投资而言是抗风险很强的一个产品，对开发商而言也是一个很好的退出选择，也能够促进住房金融的投资、融资、退出良性的循环。 王毅指出，从资本市场角度来看，保障性租赁住房 REITs 是一个很好的补充，对交易所而言能够带来有益的金融创新产品补充，提供新的交易产品同时，也为实体经济循环发展提供助力。 不过，目前公募 REITs 市场配套的底层机制还需进一步完善，REITs并没有完全对所有资产放开，中国公募 REITs 还有一段路需要探索。在王毅看来，保障性租赁住房 REITs 助力中国住房金融市场驶向一条可期待的新航道。 房企债务问题还需一套“组合拳” 如果说，当前中国房地产市场的主基调是“稳”字当头，那 2022 年上半年的房地产市场可谓是“难”字当头，由于今年奥密克戎疫情不确定性和局部区域的大面积蔓延，使得本就低迷的楼市“雪上加霜”，房企的债务问题呈现爆发之势。 从房企陷入流动性危机的名单来看，除了大型房地产企业如恒大地产外，还有踩中“三道红线”的融创、中梁、新力地产、中南建设、禹州集团等一众 房 企。CRIC 数 据 显 示，2022 年 上半年 100 家典型房企融资规模为 3837亿元，同比下降 53%。单月融资量均出现不同程度的同比下降，其中 1 月、2 月及 6 月下降幅度较高，下降幅度均超 50%。下半年，一旦房企无法通过新发债或销售回款回笼资金，到期债务压顶，违约事件还将持续增加。 “对于房企而言，当前是非常艰难的时期，在之前'三道红线’、住房贷款集中度、民营房企融资收紧的大背景下，头部房企债务危机不断。房地产市场出现这样的问题，其实是整个房地产链条的多个环节出现了问题。”王毅表示，建筑原材料、生产资料的价格飞涨、人力成本和融资成本上升，开发商的建房成本大大提升，因而很难实现盈利。 在市场遇冷的大背景下，4 月、5月各地陆续出台应对房地产市场的相关政策，政策环境从供给端和需求端进一步释放宽松信号，政策的暖风对房地产市场产生正面的推动作用。 4 月 29 日政治局会议之后，地方放松政策频率明显加快。克而瑞统计数据显示，今年上半年，175 城相继放松房地产政策。36 城放松限购；54 城放松限贷；天津、南通两城放松限价；20 城放松限售；142 城放松公积金贷款等。 上半年房地产政策明显转向宽松，住房金融政策放松，央行调降LPR 两次和首套房贷利率下限，各地商业银行调降房贷利率。5 月 15 日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 房企融资环境边际改善。调整降负债节奏，融资“三道红线”、房贷“两道红线”适度解绑；支持合理融资需求，尽快纠正对民企信贷收缩行为。1月 6 日，银行告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。6 月 2 日，中国人民银行表示，坚持市场化、法治化原则，配合住建部等有关部门和地方政府做好出险企业风险化解，及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳有序，加大并购金融服务力度，支持以市场化方式出清风险。 王毅表示，从政策的效果来看产生了一定影响，但是由于时间滞后影响，以及“限购”“限价”因素制约，市场上的房子出现一定滞销现象，叠加疫情因素影响，房地产市场滞后效应显现出来。 据 克 而 瑞 统 计，2022 年 1-5 月全 国 100 个 重 点 城 市 商 品 住 宅 新 增供应面积 9654 万平方米，同比下降48%，创 2019 年以来同期新低。一线城市前 5 月新增供应面积 1027 万平方米，同比回落 2%，与 2019 年同期基本持平，较 2020 年同期增长 22%。 二线城市整体供应面积 4537 万平方米， 同 比 下 降 49%， 较 2020 年 和2019 年同期降幅均在四成以上。三四线城市整体供应面积 4090 万平方米，同比下降 53%，较 2020 年和 2019 年同期分别下降 39% 和 51%。 “房地产市场的平衡一旦被打破，恢复起来比较困难。要解决这个问题需要一套强有力的政策组合手段。”王毅指出，房地产牵一发而动全身，作为中国经济的重要组成部分，产业链链条很长，因此房地产政策的调整需要把握平稳健康的节奏。从目前“一城一策”的实施效果来看，政策调控成果显著，但后期巩固尤其重要。 继 5 月 23 日国务院常务会议提出“因城施策支持刚性和改善性住房需求”后，7 月 21 日召开的国务院常务会议，再次提出要“因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求”。 从上半年近 180 个城市加大力度放松购房端的政策来看，下半年还会在降低首付比例、发放购房补贴、提高公积金贷款额度、加强预售资金监管等政策基础上进行刺激。王毅表示，房地产下半年市场走势能否企稳回升，还需要关注需求侧的政策与企业债务化解政策等相关利好的继续释放。 本文节选自《中国房地产金融》杂志8月刊 |
|
|
