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邢老师是咱们微淼的高研团成员，也是ACCA国际注册会计师、ACCA讲师、国际会计与金融硕士，长期从事银行业金融机构审计与管理咨询。
大家好，我是邢老师，今天和大家聊的内容，仅作为案例分析讨论，不作为投资建议，大家一定要注意 ！ 好消息，大家心心念念的第六批REITs，最早8月12日就可以认购啦！ 这次是两只保障性租赁住房REITs，作为REITs的新品种，其热度一直居高不下。那么，这两只REITs到底优不优秀呢？它们值得投资吗？今天老师就来给大家分析分析。第六批REITs一共有两只，场内简称分别为中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT。- 募集期分别为8月12日至15日和8月15日至16日
大家还记得吗？所有REITs相关信息我们都可以在深交所和上交所的REITs专题查到，网址如下：接下来，我们通过“招募说明书”来看一下REITs的项目情况，重要的内容呢，老师给大家列出来了。保障性租赁住房的对象主要是本市无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体，所以除了它的财务状况，我们还要关注出租率、租金情况和位置、交通、配套设施等信息。中金厦门安居REIT的底层资产为保障性租赁住房园博公寓及珩琦公寓，共有4665套房源，建筑面积近20万平方米，估值为12.14亿元。其中，园博公寓位于厦门市集美区的商业核心区，周边有大学、购物广场和商业区，公共交通有BRT1号线产业研究院站，且地铁六号线正在建设中。珩琦公寓位于集美区珩琦二里，为地铁1号线上盖的租赁社区，紧邻软件园三期办公楼聚集地。除了位置和交通，它们的物业管理、小区内及周边配套设施都不错，且都提供拎包入住服务；户型有单身公寓、一室一厅和两室一厅，月租金在907-1941元之间。所以这两个小区人气很高，出租率均超过了99%，等待入住租户排号占全部房源的98.33%。再看该项目的财务指标，其中营业收入主要为租金收入，总体呈现稳步增长趋势；毛利率也在逐年增长，主要原因是出租率的提升和空置房源管理费的降低；现金分派率2022年预计为4.33%，2023年预计为4.34%。红土深圳安居REIT的底层资产为保障性租赁住房安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。总估值为11.58亿元。具体情况如图所示：这四个项目的交通和生活配套设施都不错，房屋出租率分别为99%、99%、100%和98%。虽然排队情况暂无公开数据，但根据深圳市租房居住市民占比77%，我们可以看出租赁需求是十分旺盛的。红土深圳安居REIT的营业收入除了保障性租赁住房租金收入，还有配套商业设施租金收入及配套停车场租金收入，近两年呈增加趋势；毛利率也呈上升趋势；现金分派率2022年预估为4.24%，2023年预估为4.25%。场内认购也就是同学们使用场内证券账户认购基金份额。第一次认购，需要先开通相关权限，大家最好提前开通。打开APP，点击“我的”，再点击“办业务”，往下拉找到“基础设施基金权限开通”，点击“立刻开通”，最后点击“去开通”即可。场内认购和购买股票很像，我们在证券APP内输入REITs代码就可以进入认购界面了。场外认购主要是通过银行、基金公司官网或第三方销售机构认购基金份额。比如，中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT，分别可以在中金基金管理有限公司和红土创新基金管理有限公司的官网或APP内进行认购。目前，基金通平台已上线，场外认购REITs的投资者买卖REITs呢，和场内一样便利了，所以大家根据自己的偏好来选择认购方式就好啦。场内认购，上交所多数以1000元为最低认购门槛，深交所多数以1000份为最低认购门槛。场外认购的最低门槛有最低100元的，也有最低1000元的。和打新股、打新债不同，REITs认购是按比例人人平等分配的。也就是说，大家不用担心中不中的问题，只要你买了，就会中签，不过是份额多少的问题。最近呢，由于REITs比较火爆，参与者众多，所以配售比例较低，认购1万元到手可能只有一两百元。一般，募集结束的次日会公告配售比例，剩下的钱第3天会完成退款。手续费如图所示，按实际配售到手金额进行收取：如果采用打新策略，上市首日或第一个涨停开板后卖出。如果要长期持有，可以在REITs股息率小于3%或明显高估时、核心资产质量变差时，选择卖出。认购结束后，REITs一般会在3-4周左右上市，请以上交所和深交所公告信息披露为准。- 1.中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT的代码分别为508058和180501
- 2.8月9日和10日我们可以关注《发售公告》查看最新价格和发售安排
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