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 郑重声明：严禁抄袭，违者必究！ 未经授权，不得转载！ 本文作者：张春光律师【锦天城律所】 业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉） 个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 昨天下午我接受了每日经济新闻的书面采访，回答了关于房屋带抵押过户的问题。每日经济新闻的报导大家可以看每日经济新闻APP在昨天（2022年8月17日）推送的文稿《济南等多城推行二手房“带押过户”新模式：无须提前还贷，可用新贷还旧贷》。这里我把我回复每日经济新闻的两个问题的全文分享给大家。 问题一、今天济南发布二手房买卖新政，带抵押的房屋可以过户，有哪些法律依据？ 《民法典》第四百零六条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。” 房屋可带抵押转让，这是《民法典》的一大“创新”，即《民法典》认可了抵押权具有追及力，这是《民法典》和之前的法律、司法解释关于抵押物转让之规定最本质的区别。《民法典》之前的法律、司法解释对于抵押物转让之规定都是建立在抵押权无追及力的基础上，而《民法典》对于抵押物转让之规定是建立在抵押权有追及力的基础上，既然抵押权有追及力，不论抵押物如何流转，抵押权人对抵押物都一样享有优先受偿权，抵押权人的权利基本不会因抵押物的转让而受到侵害，这就为抵押物在抵押期间的转让创造了条件。
问题二、二手房市场过去几十年偶尔出现的“转按揭”。“转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。今年以来，云南昆明、江苏无锡、浙江金华、福建福州、广东珠海等城市也都推行二手房带押过户政策。您认为“带抵押过户”，二手房买家和卖家要注意哪些法律风险？ 带抵押过户，是在保护抵押权人的基础上，增加抵押财产的流动性。一般而言，卖家既是按揭贷款的债务人，又是抵押人，抵押权人一般是银行。我们先说一下“带押过户”的一般理解，然后再说一下济南的规定。 1、“带押过户”的一般理解 “带押过户”即抵押权人不变，抵押物不变，在此基础上所有权发生变更，房屋所有权人由房屋出卖人A，变成房屋买受人B，抵押人也由A变成了B。 房屋出卖人A需要注意的法律风险，如：自己已经不是房屋所有权人了，但是还是债务人，银行的钱还要由自己还。如果房屋发生了一些触发提前还款的情形（如新的房屋买受人未按照相关规定装修导致房屋倒塌灭失等），则房屋出卖人A就要面临着贷款提前到期的风险。 房屋买受人B的风险，如：房屋出卖人A没有按约还款，银行即会走法律程序司法拍卖其房屋，B的所有权不能对抗银行的抵押权，如此一来，房屋出卖人A即面临着房子被司法拍卖，自己丧失所有权并被赶出该房屋的巨大法律风险。 此外，“带押过户”还意味着，房屋买受人B还可以带着抵押把房子卖给新的房屋买受人C（交易可以一直持续下去），如此一来，因为A和C更加的陌生，相互之间不了解，除上述法律风险之外，房屋所有权的再次变更还会导致原房屋所有权人A和新的房屋所有权人C之间内心更不踏实。 2、济南的规定
我在网上看到了一张济南带抵押过户交易流程图，如果这张图是真的，那么济南的这个带抵押过户的规定就很好的避免了《民法典》第四百零六条规定的缺陷。 根据济南的规定，在有买方银行贷款审批通过这个“信用担保”的前提下，卖方银行和买方银行的抵押权随着房屋所有权的变更实现无缝衔接的变更，买方的银行是买方自己选的，贷款合同也是买方和银行直接签订的，贷款合同的债务人是买方，所有权和抵押权变更登记之后，卖方即不再是所有权人，不再是抵押人，也不再是债务人（这张图上没体现，应该还有一个环节，即买方银行放款到监管银行的资金会转到卖方银行以偿还卖方对卖方银行的债务）。 在以前的房屋交易中，卖方为了还掉抵押贷款可能需要高息借款（俗称“过桥”），这即增加了卖方的成本，也增加了交易的风险。济南市的这个规定很好的解决了这个问题，卖方无需再找人“过桥”垫资，买方也无需承受“过桥”垫资带来的不确定性和法律风险。 |
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