房地产企业尽职调查目录引述一、主体资格二、历史沿革三、项目概况四、项目规划五、财务状况及分析六、融资负债情况七、风险控制八、项目可行性分析什
么是房地产？房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土
地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形
态：即土地、建筑物、房地合一。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。房地产开发企业定义
上讲：房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。咱们所指的房地产开发公司主要是从事
住宅、商业用房开发的地产开发公司。尽职调查三个要点人事物从三个方面着手非财务因素财务因素风险防控措施一、主体资格企业名称企业性质
注册资本（股份构成）法人代表经营期限经营范围开发资质：一级资质，二级资质，三级资质，四级资质，暂定资质资质等级注册资本（万元）开发
经营年限3年累计竣工面积（万m2）质量合格率专业技术人员一级5000530连续5年100%40二级2000315连续3年100%2
0三级80025连续2年100%10四级5001已竣工工程100%5《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件二、历史沿革
?开发历史?所获荣誉?实际控制人?主要管理人员?关联公司?社会关系三、项目概况项目名称项目地址项目性质占地面
积开发规模容积率、绿地率四证指的是哪四证1、国有土地使用证（即土地证，国土局颁发）2、建设用地规划许可证（规划局颁发）3、建设工程
规划许可证（规划局颁发）4、建筑工程施工许可证（建设局颁发）5、商品房预售许可证（房地产管理部门）土地制度及土地权利土地公有制:所
有者、使用者、行使权力者、城乡二元体制土地权利：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，
属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国家所有所有权集体所有土地权利国有土地使用权使用权农地承包经营权
集体建设用地使用权他项权利取得土地的程序（一）招、拍、挂取得（二）城中村改造取得（三）内部运作取得商品房情况物业类型：门市、写字
楼、住宅（普通、非普通）、公寓、别墅等。建筑类型：单层建筑，低层、多层、高层和超高层户型、面积、朝向、举架、进深、开间、得房率、
建筑面积、套内面积、结构、公摊、阳台面积、土地出让形式、土地使用年限等地理位置周边配套四、项目规划项目投资：计划投入、已投入、资
金筹备项目进度销售形式成本利润预算：成本、可销售面积、销售定价、税金利息等(参照预算表)物业管理公司其他情况五、财务状况及
分析资产负债权益状况分析现金流量分析营运能力分析偿债能力分析盈利能力分析财务三表资产负债表资产、负债和所有者权益三方面的内容，
并满足“资产=负债+所有者权益”平衡式。损益表（利润表）反映企业在一定会计期间的经营成果的报表现金流量表动态的，反映企业在一定
会计期间现金和现金等价物流入和流出的报表营运能力分析(1)总资产周转次数=销售收入总额÷资产总额平均余额(2)流动资金周转次数=销
售收入总额÷流动资金平均余额(3)应收帐款周转次数=销售收入总额÷应收帐款平均余额(4)产品销售增长率=(本期产品销售收入—上期产
品销售收入)÷上期产品销售收入×100%(5)利润总额增长率(本期利润总额—上期利润总额)÷上期利润总额×100%偿债能力分析(1
)资产负债率=(负债总额÷资产总额)×100%(2)流动比率=流动资产÷流动负债(3)速动比率=(流动资产-存货-待摊费用)÷流动
负债盈利能力分析(1)销售利润率=(产品销售利润总额÷产品销售收入总额)×100%(2)净资产收益率=(净利润÷平均所有者益)×1
00%(3)净资产增长率=(本期净资产—上期净资产)÷上期净资产×100%六、融资负债情况预计投入投入的规划投入资金资金来源：
自有资金融资资金融资渠道直接融资、间接融资、其他融资负债情况现有负债（隐性负债）工人工资?自然人负债
融资意向为什么需要融资？融资之后怎么还？内容：融资项目融资期限融资额度融资利率利益分配如何退出损失承担七、风险控制措施抵押
、质押（1）物的抵押和质押房产车辆设备等（2）权力的抵押和质押土地、股权、收益权、票单、知识产权、债权等股权（
1）股权转让（2）股权质押抵押土地的情况下必须做股权质押，因为土地抵押后，股权可以转让，新股权人可以不承担原债务。保证
（1）一般保证（2）连带保证无限连带责任保证?买卖?租赁?其他方式八、项目可行性分析项目优势分析所在城市及项目区位及
相关情况简要介绍；项目所在城市房地产市场的基本情况、项目所在地周边土地成交开发情况、项目周边性质类似的楼盘的销售价格等；项目劣势分
析政策性影响、竞争风险等偿债能力分析总结性分析附件：基本文件资料（一）基础材料1、?营业执正副本照复印件2、?税务登记证正
副本复印件3、?组织机构代码正副本证复印件4、?公司章程复印件5、?验资报告复印件6、?贷款卡及密码（如有对外担保须详细说明）7、
?开发资质证书正副本复印件8、?法定代表人及实际控制人身份证复印件9、?公司简介（经营情况、涉诉情况等）10、公司及实际控制人、法
人的简历和征信报告（二）资产、负债情况1、近3年审计报告及近期财务报表（包括主要科目明细）2、公司资产清单及权属证明3、公司重要的债权债务清单4、公司以自身资产对外提供担保的情况5、与上述权益、负债情况相关的合同等法律文件（三）开发项目文件1、项目开发批准文件2、项目五证3、招标施工合同（四）抵押物权属证明 |
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