最近有一组数据公布—— 《主要城市城区人口密度TOP50》,看完惊呆了。 中国人口密度最高的区是哪? 竟然是和平区!全国第一名!
10平方公里的面积,常住人口35万人,人口密度3.5万人/平方公里。
超过了上海黄埔,超过了广州越秀,超过了北京西城。 这听着太不可思议了! 和平区居然比一线城市老城的人口密度还高? 为什么呢? 最直观的原因,和平区面积太小了,不是一般的小。 只有10平方公里,比上海黄埔小一半,才是北京西城的1/5。 面积小,又是市中心,人口密度肯定低不了。 但最核心的原因,出自和平学区房。 教育资源韧性太强。 即便各种集团化办学、名校遍地,也挡不住家长要钻进和平的心。 哪怕400万只买个40多平米的、200万只买个拆间,也得去。 和平区很多房子根本没有居住属性,但这并不妨碍它的人口流入。 2020年的七普数据显示: 和平区是天津市内六区唯一人口正增长的区域,增长了0.5万人。 河西区有大量的新房二手房,比和平区便宜很多,但还是少了16.8万人。 显然,涌进和平区的,多数都不为住,只为上学。 教育,是和平区人口流入的发动机。 这个动力,“冠绝全国”。 再说一个魔幻的数据。 和平区常住人口35.5万人,但户籍人口竟高达41万人。 一般户籍人口都要少于常住人口,和平区刚好相反。 说明什么? 很多人只是把户口落在和平区,要一个学籍,并不住。 家长怎么都能忍,但不舍得让孩子跟着受罪。 二三十平米的房子,或者拆间,还谈什么学习环境? 从这方面来说,空港、海教园、生态城……教育标签明显的板块,能跑出自己的赛道。
更惊呆的是,在这份《主要城市城区人口密度TOP50》中,还看到了南开区、河西区、河东区、河北区、红桥区。 也就是说,天津市内六区,全部上榜! 而且,还都排在前30名以内。 红桥区,比上海徐汇、深圳福田的人口密度还高。 市内六区人口密度的排序是这样的: 和平区>南开区>河北区>河东区>红桥区>河西区。 按理说,人口密度高的地方,房价也应该高啊。 但感觉河北区、红桥区,有些“乱入”。 其实,这有个误区。 人口密度高的地方,房价不一定高;高新产业人口密度高的地方,房价才会高。 再看一下七普数据,就明白了。 河北区、红桥区,是天津老龄化最严重的区。 65岁以上人口占比分别为20.65%、20.47%。 这也是为什么,河北区一堆现房、准现房,但还是卖不动。天津三年棚改,红桥区拆掉了将近74万平米,还迁了3.3万户。仅新梅江可出让的土地,就高达1800万平米,相当于“1.8个和平区”。就算买了,户口也不会迁过去,似乎没有了市区户口,就不是天津人了。上一轮楼市大周期,随便说哪个板块是CBD都有人信。潮水退去、泡沫消掉、楼市低速运行,大家都醒悟过来了。当土地出让少、建设放缓,原本7年能成熟的板块,时间线还要再拉长。河北区、红桥区已出现“价格环城化”,更加速了市区人口回流。
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