最后一波棚改或“全面重启”？明年起，2类老房子，做好拆迁准备

不得不说，棚改拆迁是城市迭代升级的重要方式，我国的棚改拆迁历史大致分为4个阶段：

初期阶段：2005年—2011年底，主要是针对煤炭旧厂、破旧农业厂房等面临淘汰的厂房，以及城镇中的危房、老房，国家出钱对其进行拆除，随后新建商品房（以步梯房为主）供应给购房者。

中期阶段：2012年—2014年底，棚改拆迁范围扩大，越来越多开发商参与到棚改拆迁，城中村、老破小被大规模拆除，随后新建出一栋栋高楼大厦（电梯房、写字楼），棚改拆迁以“拆房补房”为主，拆一栋自建房往往能得到十几套甚至几十套新房补偿。

中后期阶段：2015年-2019年底，为解决2015年之前大量棚改拆迁后的商品房库存去化难问题，货币化安置政策面世，棚改拆迁得到进一步持续，棚改拆迁规模达到有史以来峰值水平，年棚改规模达到600万套。

后期阶段：因前三次的棚改规模大、力度强，所以棚改拆迁的后期阶段以完善和升级为主，运用棚改拆迁对城市更新进行“查漏补缺”，这或将是最后一波（5年城市更新时期）大规模棚改拆迁，棚改拆迁的力度和规模因城而异，部分城市拆迁规模较大，有的则规模较小。

最后一波棚改或“全面重启”，从什么时候开始？

住建部副部长黄艳在“围绕努力实现全体人民住有多所居有关情况介绍时”明确表态，“十四五”期间，我国要完成基本完成2000年前完工的21.9万个城镇老旧小区改造目标。

也就是说，这21.9万个老旧小区改造，会在十四五期（2021-2025）内全部完成。

事实上从2019年起，老旧小区改造就已经开始进行，2019年-21年20期间，全国老旧小区累计开工数量为11.4万个。

按照住建部发布的各地汇总数据显示，2022年全国计划新开工老旧小区改造为5.1万个，老旧小区改造周期一般为6月，意味着到2023年6月底，我国老旧小区改造任务至少完成16.5万个，完成目标进度达到75%。

按照每年约4万个-5万个的老旧小区改造效率，预计到2023年底将全面完成21.9万个老旧小区改造任务。

自从2019年老旧小区改造的到来，棚改按下了近2年暂停键（年2020和21年20），然而，从2022年开始，棚改有了重新启动的依据。

21年2012月17日，住建部在召开城市更新视频会议中明确提到，将北京、重庆、南京、成都、呼和浩特、长沙、烟台、铜陵等21个城市作为第一批城市更新试点城市，因地制宜探索城市更新路径。

据财政部公开数据显示，年2020和21年20保障性安居工程专项补助资金用于棚改的分别为2亿元、1.8亿元，而到2022年，已经确定的部分棚改专项补助金就已经达到22.56亿元，分别是年2020和21年20的11.28倍、12.53倍。

由此可见，待老旧小区改造基本完成后，将迎来“城市更新”阶段，而城市更新，离不开棚改拆迁的助力，这也意味着，21个城市，城市更新试点先行，其他城市将陆续启动城市更新，这个时间节点刚好对应在明年（老旧小区改造任务基本完成）。

棚改拆迁，规模有多大？

北京市发布的《北京市城市更新行动计划（21年20-2025年）》指出，到2025年，要实现100万平方米危房旧楼改建和简易楼腾退改造，基本完成134个在途城镇棚户区改造项目，实现30000套改造任务。

江苏省发布的《江苏省“十四五”城镇住房发展规划》指出，到2025年，江苏省城镇棚户区（危旧房）改造覆盖率要达到98%目标，棚户区（危旧房）改造户数达到60万户任务。

河南省洛阳市发布的《“十四五”城市更新和城乡人居环境建设规划》指出，到2025年，洛阳市将计划实施104个棚户区改造项目，其中微改4个棚户区建11040套，拆除重建100个项目186906套。

从北京市、江苏省、洛阳市发布的棚改目标可以看出，虽然棚改规模不及十三五期间，但是规模仍然较大，因前2年（21年20和2022年）的城市更新重心主要在老旧小区改造上，所以棚改基本会集中在后三年（2023年-2025年）完成。

“十四五规划”中棚改计划与“十三五规划”有着明显区别，前者以“去库存”为目的，后者以安居保障为主。

值得注意的是，对即将面临棚改的拆迁户而言，影响并不大，依然可选择货币安置和安置房安置。

随着全国最后一波棚改拆迁或“全面重启”，明年起，2类老房子，要做好被拆迁的准备了。

第一类：评级达到D级或C级的危房

根据《危险房屋坚定标准》规定，房子划分为A、B、C、D四个等级，其中A、B级主体结构完整，基本不影响正常居住，而C级和D级基本构成危房标准，C级危房还可以通过加固坚持一段时间，D级危房面临整栋楼倒塌风险，需要对其拆除。

危房拆迁的补偿方式分为2类：

一是货币补偿。主要按照房屋所处区位、面积计算，举个例子，老王居住的步梯房被评定为D级危房，面积80平方米，专业评级机构评估此房屋不是危房的情形下，单价约5000元/平方米，那么拆迁赔偿额约40万元，即便周边的商品房已经达到1万元/平方米，也只能按照5000元/平方米计算。

二是房屋安置。危房不能居住了，可以选一套面积相当、由zf指定的安置房，当然面积超出部分需要自己补齐房款，举个例子，老李家的房屋被评定为危房需要拆除，老李选择了房屋安置，则可以挑选一套由zf提供的面积相当或价格相当的安置房，危房变新房，直接省去赚钱买新房的过程。

对于居住在危房的家庭而言，货币补偿或房屋安置，已经十分不错了，相当于扶贫工程，不仅不用再担心生活安危，居住条件也得到了很大改善。

第二类：在城市更新范围内，被依法征收的老房子

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，6类情形需要征收房屋时，由市、县人民zf自行作出房屋征收决定：

国防和外交的需要；

能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

保障性安居工程建设的需要；

危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

当下越来越多城市开始推动城市更新工作。

比如沈阳的35个核心发展地区、三环内废旧工业区和破旧棚户区，这些区域大概率在城市更新过程将出现棚改拆迁情形。

比如西安发布的高陵区地铁10号线高墙村临潼庄房屋拆迁工程（130户）招标、高刘村城市更新项目动拆迁服务（808户）招标、地铁10号线沿线榆楚村综合改造项目动拆迁服务招标公告显示，3个拆迁招标项目，拆迁总户数达到1000多户。

随着城市更新的进行，有老房子的家庭，城市更新到家门口是早晚的事，这对于买不起房或居住水平难以自主改善的家庭而言，无疑是福音，尤其是贫困家庭，拆总比不拆好。