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观察|打败市中心,城乡结合部竟是超大城市最具成长性地段?

 海库天空 2022-08-28 发表于广西

原创 孙不熟团队 城市战争

超大城市最具成长性的地段是哪里?

一份权威报告给出了答案: 城乡结合部

广州市规划和自然资源局日前发布《2021年广州市交通发展年度报告》,其中有一组关于城市圈层划分的数据,挺有意思。

《报告》把广州的7434平方公里分为三个圈层:

第一圈层:指环城高速以内的广州市区,面积约 220 平方公里;

第二圈层:指第一圈层以外,广佛边界以东,白云区北二环高速公路、黄埔区新龙镇以南,番禺区广明高速以北,黄埔增城边界以西的广州市区;

第三圈层:指第二圈层范围以外的广州市区。

根据《报告》,广州三大圈层的图示如下

观察过去10年人口与就业岗位的变化,可以发现:发展最快的不是最核心的第一层圈,也不是外围的第三圈层,而是“高不成低不就”的第二圈层。

过去十年, 广州第一圈层(核心区220平方公里)的人口、就业岗位增幅分别为 11%、27%。

环城高速以内的核心区,是广州人口密度最大、房价最高的最卷之区,但过去十年,这个区域的人口与就业岗位仍在增长,而且就业岗位的增速远高于人口的增速。

不过,第一圈层的人口与就业增速,在三大圈层中最低。

第二圈层(中心城区扣除核心区的夹心地带)主要承接第一圈层人口、就业 转移,人口、就业岗位增幅分别达到 101%、68%,增幅、增量均为三大圈层之首。

第二圈层实际上就是靠近核心区但又不算郊区的那些过渡型区域,其实就是传统意义上的“城乡结合部”,比如天河智慧城、老黄埔、番禺万博、国际创新城、科学城、白云新城。

从人口与就业岗位增长的情况来看,“城乡结合部”不仅不是一个贬义词,反而成为广州三大圈层中的最靓的仔。

第三圈层(外围区)人口、岗位增幅均为52%,增速次于第二圈层,但高于第一圈层。

最近几年来,第三圈层也是亮点多多,不再是传统意义上的郊区,冒出南沙新区、中新广州知识城、东部枢纽新城(新塘TOD)等高质量的郊区新城。

需要注意的是,《报告》统计的对象是“就业岗位”的变化,对买房人来说,这要比GDP变化更有参考价值。

总的来看,过去十年,三大圈层的人口、就业都在增长,大家都有获得感,但第二圈层的增速遥遥领先。

要说,第二圈层有啥好啊?既没有核心区的身份感,但房价可不低,也缺少第三圈层的轻松闲适感,还挺卷,属于典型的“高不成低不就”区域,但赢家为啥是它呢?

关于第二圈层,我之前用过一个词叫“腰部区域”,大家可以看看这篇文章:《大城市的创新,为什么普遍出现在「腰部」?》。

在这篇文章中,我们认为, 第二圈层的创新属性很强,大城市的很多创新聚落都位于第二圈层这个“城乡结合部”。

比如硅谷,这个都市圈的大城市无疑是旧金山,但硅谷的大科技公司,几乎没有一个是从旧金山市区冒出来的,绝大部分都位于距离旧金山市区20到50公里的中小城镇上,也就是所谓的“城乡结合部”。

在咱们国内,北京的中关村,既不在最核心的东西城,也不在高大上的朝阳CBD,而是位于城市西北角的城乡结合部。以前在五道口,现在搬到了西二旗,一个叫做后厂村路的地方。

广州互联网行业的发源地当推科韵路,但这条马路在互联网行业刚刚兴起的90年代,就属于天河东郊的城乡结合部,现在科韵路被划分到第一圈层了,但科韵路上的科技公司,很多都搬到了第二圈层的智慧城、科学城。

深圳的科技公司大多发源于南山科技园那一带,但这里在20年多前,也是典型的郊区,因为当时深圳的中心是罗湖与福田。随着南山区的房价越来越高,深圳的科创中心也正在向光明、宝安这些更偏远的地方转移。

如果说CBD属于城市的“头部”,远郊新城属于“脚部”,那么广州科学城、深圳光明科学城就属于城市的 “腰部”

过去十年,超大城市中发展最快、最精彩的区域,基本都在 “腰部”

为什么会出现这种现象?

我的理解是,水至清则无鱼、水太浑也无鱼,半清半浊的灰度空间才是生命之源,所以创新往往出现在大城市的“腰部”,而不是高大上的“头部”,也不是轻松闲适的“脚部”。

以上是我勾勒的一个城市空间模型,因为不同的产业对空间的需求不一样。

所以高大上的“头部区域”更适合服务业的生存,半清半浊的“腰部区域”更容易孕育创新,而偏远的“脚部区域”更容易发展制造业。

原标题:《过去十年,「城乡结合部」打败了市中心》

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