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初筛后，我们就可以进入实地考察阶段了。进小区后，大家按自己需求，对关键指标打分。最后对比各小区，优中选优，既科学又精确。我们需要摆脱所谓“眼缘”做出草率的决定，以免看时满意，住时后悔。可以联系助理京小新免费索取看房指标excel表。时间选择上，有时间可以单独去看，不容易受干扰。也可以和看房同时进行，但要对照自己的指标，不要被经纪人、物业等人干扰漏掉关键项目。多数人对于看小区的常见指标都很清楚，比如看安保检查是否严格、小区楼间距、绿化情况、卫生状况、是否人车分离等等，京心这里不做赘述。那么，小区会有哪些容易忽略的暗坑呢？该如何排雷？在这儿，京心告诉大家，三招就可以识别各种暗坑暗雷，杜绝后患。选哪些人呢？遛弯的或带孩子的老人。多打听几个人，住得越久的越好。各类暗坑有三打听。附近有没有垃圾焚烧厂、化工、生物制药之类的地方？平时有没有异味？如果有，直接排除该小区。京心此前有相关文章，列出了北京45个垃圾处理设施，并给出了小区是否受影响的判断方法。》》》北京买房人注意了，这些小区买了不涨！外部第一噪音源是地铁或轻轨。如果小区附近有地铁，地图上可以排除掉紧邻的楼号，但还是要实地问一下居民的实际感受。这是硬伤，地铁轻轨不会专门为我们降速。外部第二噪音源是道路车辆。问一下住户噪音情况。因为地图上的路不直观，分不清主干道还是小路，问完了自己也去实际观察测量一下，有没有大公交，有没有快速路。如果有主干道，一百米以内的楼不要考虑，晚上即使有三层玻璃窗未必挡得住噪音。外部第三噪音源是临街底商。如果有饭店、烧烤摊、KTV之类的，至少要排除临近的楼号。内部主要噪音源是广场舞。如果在白天看房，我们看不见广场上的小苹果和酒醉的蝴蝶们，只能询问居民。如果广场舞在小区边上跳，紧挨着的楼肯定受影响。有此情况，这个指标也打叉。后面进房子看时，还需要排除其他噪音污染，主要是近邻们的相关状况。从这些长期居住的人可以打听出来，小区水压、供电基础设施是否正常。物业管理，安保、维修、公共服务是否到位。比如家里有水、电、门窗等维修，服务响应速度，有多少额外收费等等。 去物业办公室时，可以针对住户反馈，对照着询问基础设施保障、物业服务类型、响应速度，甚至小区住户基本素质等情况。 由于立场不同，住户和物业说法会有差异，我们需要针对双方的说法自己做判断。比如有拖欠物业费的情况时，到底是物业不作为，还是住户赖账，谁先谁后？如果发现物业和业主争议较大，互相指责扯皮，我们一定敬而远之，不要住进去掺和，影响我们生活质量。自己实勘实测，核对居民和物业的一些反馈。有的指标进小区之前就可以先观察。在物业办公室里，在小区溜达的时候，看看物业工作人员的工作状态，小区卫生状况等，分别打个分。第一、消防通道管理。通道是否被私家车堵住？问问物业和居民是否经常如此。如果是，这个小区一票否决。近10年我国发生的群死群伤火灾中，约半数是因为消防通道阻塞造成。我们没法改变这个小区的管理水平和居民的素质。为了自己和家人的安全，离远点。安全无小事，别赌概率。第二、电动车管理。京心在一些小区发现，物管对电动车进楼视而不见、不做制止。2021年，我国电动车起火1.8万，死亡60人左右，伤200多人。这1.8万人都觉得自己的车没事，但这种侥幸是对自己和他人生命的极端不负责。我们一定离这种人远点。还是那句话，别拿命去赌概率。以环境和污染为例。看看路边汽车尾气、扬尘、噪音污染。最好买个专业的测音量的仪器，也可以用手机下载测音量的APP。测噪音最好是晚上，强烈建议白天看了有意向，晚上再看一遍。后面京心会有文章，专门讲如何在晚上才能准确测噪音、水压、小区安全管理等关键指标。
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