花40万买的房子，都住了好几年了，却又被开发商抵押给银行

'还我房子,花40万买的房子，都住了好几年了，却又抵押给银行，太不道德了'。原来，李女士在2012年的时候花40万元在一房产公司处买了一套50㎡的房子。签订《商品房买卖合同》，李女士也支付了40万元，并在次年拿到了房子，装修入住。但在今年发现被法院查封了，细究之下才发现，该项目一直有在建工程抵押权，没有办理备案，在去年抵押给了银行，今年银行申请了查封。（来源：沈阳市中级人民法院）

李女士及时提起了执行异议，法院裁定中止执行。但李女士的房屋因为设定了抵押，不能办理备案，更不能办理产权登记。怎么办呢？李女士将公司和银行起诉，要求撤销抵押权，并协助办理产权登记手续。

但银行却提出不同的意见：1、认为该房屋是房产公司在银行的抵押物，其贷款还没有还清，银行抵押物的抵押权优于原告的债权。并且认为李女士购买案涉房屋具有主观过错，原告购买案涉房屋时应当知道该房屋存在抵押，为保证自己的权益，应该要求公司办理合同网签备案，但李女士未采取上述措施，主观上存在过错；

2、抵押权是从权利，随主债权的消灭而消灭，现公司借款还没还清，主债权未消灭，抵押权不能被撤销；

3、房产公司一直在借款，并办理抵押登记，是物权；李女士商品房买卖合同没有办理网签合同，是债权，物权优于债权；

那么李女士能否胜诉呢？我们来看。

首先《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反相应的法律和规定，是合法有效的，双方应该履行。

其次，房产公司在涉案的房屋已经出卖的情况下，将房屋和其他房产一起打包作为抵押物抵押给银行进行借款担保，存在明显的恶意。

再次，银行在签订借款合同、抵押合同时也没有到现场查看房屋情况，只是到了房产部门查询登记情况，因此银行在没有了解房屋抵押时的状态就同意抵押，银行不存在善意，没有履行抵押权利人应尽的审慎审查义务。

同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条等法律规定。在同一个商品房上有多个权利人主张权利的，顺序如下：1.所有权调换形式的被拆迁人；2.交付全部或者大部分款项的消费者；3.建筑工程承包人的优先受偿权；4.抵押权；5.其他债权。

显而易见，李女士属于上述权利人中交付全部价款的消费者，并且居住房屋至今。李女士虽没有办理产权登记，但已办理了入住手续并实际占有使用多年，银行虽然办理在建工程抵押登记，但已经损害了诉争房屋权利人的利益，不具备物权转移效力。同时，法院裁定中止对案涉房屋的执行，而后银行并未提起申请执行人执行异议之诉，视为其对该执行裁定的认可。

后来，一审法院判决银行协助办理撤销抵押登记手续，房产公司协助办理房屋登记手续。银行不服，上诉二审，结果是维持原判。

执行君要说购买房屋后一定要及时备案，并且办理房屋登记手续。如果房屋被查封后，一定要及时提起执行异议排除执行，如果异议不被支持，还要提起执行异议之诉。当然购买房屋被查封的案件有很多，情况不一，有些确实不能排除执行，但一定要及时维护自身权益，通过提出专业的执行异议，解除房屋查封。

对于这件事情，你怎么看？