【原】利息的反复冲击摧毁了无数人的购房梦想！

现在在德国建房和购房的费用比十多前昂贵得多。对于许多德国家庭来说，成本已经不再可控。特别对于那些正在等待后续融资的德国家庭来说，情况更加糟糕。而且，接下来的几个月并没有好消息。

自一月份以来，德国十年期建筑贷款的利息已经上涨了两倍多：现在的平均利率是 3.3%。是自2011年以来的最高值。

1980 年代以来，德国利率一直在下降。建房成本越来越低，而现在则完全不一样了：几大因素结合在一起形成了一剂毒药，导致抵押贷款利率爆炸式增长。

欧洲央行加息

欧洲中央银行 (ECB) 现在正在采取措施应对通货膨胀，大幅加息。本周，货币监管机构有史以来第一次将关键利率提高了0.75 个百分点。而这种货币价格的上涨也对住房贷款的条件产生了影响。

房地产融资公司 Interhyp 私人客户业务董事会成员 Mirjam Mohr 说，“欧洲央行决定加息之后，我们推测会出现波动，但从根本上预计未来几个月建筑利率将继续小幅上升。到今年年底，我们预计10年期贷款的利率约为 3.5%。”

融资专业公司 Dr.Klein的Michael Neumann表示， “在接下来的几个月里，欧洲央行也必须全力以赴，展示遏制通胀的决心，这可能会给抵押贷款的利率带来进一步的压力。”他预计利率将继续上升到今年年底，并将远高于3% 的水平。“只有当通胀显著下降时，央行才会放慢加息脚步。”而在此之前，预计建筑融资利率曲线将出现剧烈波动。

特别是那些必须为十年期贷款再融资的德国家庭都将面临着更高的利率。因为后续融资自2008年开始就变得更加昂贵了。

银行最近更加谨慎

德国生活成本的增加也给房地产融资打下了烙印。银行最近对借款人的财务灵活性变得更加谨慎。

许多德国私人家庭的月度预算中供暖成本翻了三番，食品价格上升，整个生活成本都上涨。为了确保回避贷款违约的风险，信用机构需要使用每月的预算作为计算利息和还款额度的基础。在计算贷款人的个人信用时，会询问每一个细节，包含家庭开支、孩子、度假、汽车还是昂贵的药物。因此在贷款审核上正在发生根本变化。

科布伦茨Dr. Klein 的建筑融资专家Markus Budde说，“目前在咨询中，利率、生活成本、建筑和能源价格的上涨全部都会涉及。”在计算中被银行认为财务比较紧张的客户会被银行提出高风险溢价。这将会带来几个后果。

一方面，一些准购房者只有被迫放弃最初的梦想房产，转而购买更小的房子。Michael Neumann称， “总的来说，贷款的金额变得越来越小。”由于新建房难以承担，许多潜在的购房者将越来越多地关注二手房。 “试图实现购房梦想的人，通常都会在房产的地段、房龄或大小方面做出妥协。

另一方面，买家必须在接受更长期限的债务，以应对更高的利率和持续的高房价：德国平均每年还款率在12个月内从2022年8月的2.71% 降至2.19%。这也很好理解：如果每年承担5% 的贷款金额，而利率从2% 增加到 3%，那么还款额就会从3% 降低到 2%。

Dr. Klein表示，“还款率是借款人可以用来减少每月还款额的一种常见杠杆。”平均每年还款率仍应高于建议的2%。但在当前利率飙升的情况下，是否继续如此还是个问题。

购房梦想的破灭

对于很多想在德国买房的家庭来说，拥有自住房的梦想最终可能破灭。有报道称，很多已经拥有土地并正在规划建房的私人家庭，最终不得不痛苦的放弃。

“由于建房价格失控，产能瓶颈难以规划，房地产开发商无法计算长期成本。因此目前整体需求下降，尤其是对新建筑的需求。建筑商目前受到多重挤压，”Dr. Klein的专业人员解释， “对于没有强大财务背景的普通收入者来说，为建房融资变得越来越困难，这一点必须明确说明。”

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银行本身也面临着更严峻的环境。对于许多无法用自己的客户存款支付抵押贷款的机构来说，再融资变得越来越昂贵。他们必须在市场上出售客户为贷款提供的抵押担保，提供更高的收益率作为回报。而同期的十年期联邦债券的利息自年初以来已从0.4%上涨至近1 %。银行将这种风险溢价转嫁给自己的客户。

总之，关键利率上涨、借款人信誉下降，加上银行再融资条件恶化相互交织在一起正在成为房贷的毒药，已经不太可能很快缓解。由于德国房地产市场现状被认为风险更大，而借款人必须支付更多首付资金，以缓金融机构冲违约风险。这使购房在毒药的基础上更添凶险。