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老旧小区改造是我国城市更新工作的重要组成部分，也是创新社会治理格局、提升城市治理精细化水平的重要抓手。改造老旧小区，既应改善居住环境和生活设施，也需加强社区服务、提高服务水平。 老旧小区普遍面临物业服务难题。目前，绝大多数老旧小区除了基础设施陈旧失修、人居环境差之外，多数还存在物业管理缺乏、居民物业服务缴费意愿不强、参与治理积极性不高等难题。具体而言： 其一，房屋及其设施设备陈旧失修。老旧小区在开发建设时，受当时规划建设标准低、投入不足等因素影响，建筑规划不尽合理，建筑质量不一而足。加之管理养护不及时、不到位，随着时间的推移，老旧小区的房屋及设施设备等陈旧老化，如墙面剥离脱落、楼梯扶手锈蚀严重、楼房顶层防渗防水功能退化、消防设施功能退化等，影响居民生活质量的同时，也带来了很多公共安全隐患。 其二，区域配套设施普遍缺失。比如一些居住生活区在规划建设时主要是为了解决职工的住房困难问题，缺乏必要的生活配套设施。发展到今天，居民活动场所、公共绿地、自行车棚、停车场等设施与居民实际需求相比供求矛盾较为突出，个别小区连垃圾箱、公厕、果壳箱等必要环卫设施也配置不足，加大了老旧小区改造和管理的难度。 其三，环境脏乱差现象十分严重。主要表现为部分老旧小区临街经营用房的物业与产权单位存在经济纠纷，违法建设时有发生；道路保洁不到位，环境卫生差，街巷环境脏乱；小商小贩随意进出小区摆摊设点，无证摊点多、违规占道经营多、车辆乱停乱放多。 其四，社会治安问题较为突出。老旧小区居住成本低，在城市房价高企背景下，聚集了更多居住人口，人员流动性较高，由此给小区治安带来很多隐患。 其五，复杂产权引发管理服务责任推卸推诿问题。老旧小区房屋产权有的属于单位，有的属于职工，部分甚至产权不明，管理服务责任难以界定。由于部分老旧小区物业服务在最初是无偿或由企业承担的，小区居民观念仍然停留在“国家管修、自己管住”的阶段，对物业服务收费持抵触心理。 因此，老旧小区服务管理水平提升应当成为下一步城市治理的重要内容。目前，不少地方已经着手开展摸底、调查、规划、建设等工作。应当提前设计、同步考虑好后期管理服务的长效机制，不但应防范建设与管理脱钩的问题，还应利用这一难得机遇同步推进基层整体治理服务水平的提升。 引入城市更新理念推进城市发展和居民生活同步提升。城市更新包括两个方面内容：一是建筑、基础设施等硬件的提升和完善；二是居民参与活力的激发和引导。如果说老旧小区整治依然以危房、架空线、基础设施、信息化等硬件治理为主的话，社区更新则是将社区发展的规划设计、开放参与理念、沟通协调机制、居民多元参与等软件纳入其中，更为注重推动社区居民就业及经济协作、社区商业机会、社区社会组织的培育与运营等，进而推动社区公共空间打造、共享空闲设计，推动形成社区社会生活共同体，最终将社区发展落到实处。 因此，改造应结合规划及资源状况，及时进行包括老旧小区在内的街区单元划分，完成街区规划设计，分类推动更大区域的街区更新，这样既能够直接提高这部分群众的日常生活质量，也有利于提升城市整体品质，还开拓了城市发展投入新领域，是民生、民心、经济“一举三得”的综合发展项目。 城市老旧小区管理服务提升需综合施策、多方整合资源。老旧小区改造离不开资金的支持，政府应当投入必要资金资源改造提升小区环境，配备必要设施设备，指导居民自治。街道应充分尊重居民意愿，激发小区治理活力，分类推动产权单位、居民、物业服务机构协作协同。基层党组织应当引领企业和居民、产权单位搭建多元协商平台，协调沟通平衡各方利益。居民可民主选举居民代表，建立小区自管会，选聘监管物业服务机构，并承担服务费用。物业服务机构需合理合规运营，通过开展个性化服务增加收入，开源节流、持续服务，从而建立起小区后续长效管理机制，提升基层治理的整体水平。 与此同时，相对小区新建而言，老旧小区改造提升、街区更新涉及更为多元的部门、机构与人员，在推动中会面临特定矛盾与问题，例如政府投入大、企业介入性不足、居民参与意愿不高、服务付费意识缺乏、社会资本培育困难等。基于此，在老旧小区改造、街区更新中，应在实地调研分析基础上，分类施策，寻找最大公约数，建构多元主体参与机制，多方整合可用资源，推动街区改造提升。具体地说，改造过程中需加强街区规划设计与管理，保留传统街区文化特色，注重社区商业服务网点、社区小型商铺布局，并考虑未来老龄化的需求。动员外部资本参与，创新多方共赢的合作模式，畅通资方力量参与老旧小区改造的途径。鼓励辖区单位、社区社会组织、居民等多元主体参与，形成政府、市场与社会力量的合力，共同推动街区治理的智能化、绿色化、人性化。以“共建、共治、共享”为目标，实现政府、居民、企业三方各司其职、协同行动，以社会化服务解决老旧小区管理难题。 |
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