2022.9.19：买二手房的关键事

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作为一名买二手房踩过坑，后又在房产行业从业多年的人，给大家进行购买二手房经验的分享，特别是刚需。

第一：找到靠谱的中介

二手房成交后，还有比较复杂的银行贷款、房管局过户要办理，如果你不熟悉办事的流程，建议各位刚需不要试图妄想自己去办理。同时在网上的大部分房源信息，很多也都是中介发布的，如果租房，或许可以真的找到房东发布的。但二手房的购买，就比较难了，因为房东想把自己房子快速卖出去，所以会找很多中介，因为中介手里有很多客户。同时不排除网络上也会有虚假的信息，比如假冒房东的，甚至伪造房产证，让你几万定金，然后收完钱人就失踪的。

所以一定要找靠谱的中介，要找大品牌有很多连锁门店的，交易流程正规的。最好是自己选好目标小区后，直接去找这个小区附近的中介门店，因为他们对这个小区更熟悉，对你买方帮助更大。

第二：如何区分中介是否靠谱

1-查看中介门店的房产经纪机构备案证书、营业执照、看门店里的品牌标识是否完整、看门店有多大、看店内的员工形象是否统一（大的品牌方都会要求门店，好的门店也会遵守要求）、查看门店的纸质合同（现在大品牌基本都是线上签约、如果是线下的都有品牌的名称且不是A4纸打印的合同，除非是打印出来的签过的线上合同；如果合同不对，直接放弃选择这家中介门店，这很重要!!!）

2-问门店在这里开多久了、收费标准

3-问清楚你在什么时候需要交什么钱？正常是看好房子后，和业主谈妥后，签订购买合同，要当场交定金，这是第1次交钱一般是1-2万之间；注意看合同条款，一旦签订交了定金，如果任一方反悔或导致交易无法继续完成，合同上是有违约金要赔付或定金不退还的。第2次交钱是在房管局过户当天，把剩余的首付款+中介费+银行金融服务费+产权过户服务费全部交齐给到门店或剩余首付款现场单独转给卖方业主。第3次交钱是在房管局办理过户时你要交的契税、工本费等。第4次交钱不需要你操作，是银行会直接把批给你的贷款，转到办理贷款时，留下的业主账户里。目前基本上大品牌的中介收款流程都是这样的，差异不大，如果差别太大，请注意认真思考下。

第三：告诉中介你的交易需求

1-业主如果房贷没还完需要解压，你不提供资金；

2-可以交定金，不到过户当天不给首付款；

3-银行贷款问清并要求走利息最低的，不会在贷款行再开户存款（有的银行可能会要求必须在该行有存款才会放款）；

4-看好的房子，先问清能贷款多少，再和业主谈，且要把可贷款金额、放款周期写进合同的补充说明里，如果贷款金额批的少、放款慢，由中介赔付违约金或承担由此造成的损失；（之前有套房因放款速度慢，导致我多租了3个月的房子）

5-超出你首付预算的坚决不考虑，不要选择违规的首付贷，首付不要刷信用卡；

6-除了你作为买方，房屋获得方要交给国家的契税外，有其他税的房子不考虑；

7-如果你作为刚需，建议你不要考虑打包出售车位的房子，没必要为一个月几百块的停车费，在你没有更多的钱时，额外支付好几万，买房后生活里很多地方都要花钱的；

8-尽可能选择装修比较好的，除非你还有至少10万块，可以用来重新装修的，同时两口子至少一个人月收入够还房贷的；

第四：告诉中介你对房子的需求

1-哪个区位、哪条路、或你看好的几个小区；

2-你对小区周边配套的要求；

3-你对小区的开发商、物业、容积率、楼间距、绿化率、天然气暖气、人车分流等要求；

4-你对房子本身的朝向、楼层、户型、面积的要求；

5-你对首付款、月供金额的要求。

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一明说房

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