前言 此前本所律师撰写了系列文章之一《关于疫情之下出租方如何适用房租减免政策的相关解读》，该文从出租方的角度，以住所地在上海的企业为例，重点探讨了出租方企业性质的认定、出租方适用的政策范围、判定承租方是否为小微企业和个体工商户的方法、关于房租减免政策具体适用的部分问题。政策虽已出台，但实践中碰到的问题纷繁复杂，笔者根据国家及上海市出台的疫情下租金减免政策，并结合笔者为大型国企、央企服务的实践经验，就最近在实践中碰到的三个具体问题进行探讨与解读，以期对阅读者有所借鉴和裨益。 系列文章之一《关于疫情之下出租方如何适用房租减免政策的相关解读》（以下简称“解读一”）提到，出租方根据其企业性质适用相应的政策范围，本问题讨论的前提是出租方应当属于政策规定的减租主体，若承租方既符合小微企业认定条件，同时又是大中型企业集团及下属的子企业或国有企业的，其房租减免政策应如何适用，是否有特殊规定，实践中应该如何处理？ 1、从上海市有关职能部门发布的政策层面来看，既满足小微企业条件又是大中型企业集团及下属的子企业或国有企业的，不享受免租政策。 若出租方符合上海市国资委发布的《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（以下简称《上海减免房屋租金实施细则》）规定的房租减免的实施主体的，即若出租方为上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业（以下简称“上海市属区属国有企业”）的，根据《<上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则>解读》规定，房租减免的适用对象为最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户；但大中型企业集团及下属的子企业、国有企业最终承租经营的，不在本次免租政策适用范围内。换言之，上海的房租减免政策中明确规定最终承租经营的大中型企业集团及下属的子企业、国有企业，即便符合“小微企业”条件，也不在免租政策适用范围内。 2、从中央有关职能部门发布的政策层面来看，只规定了房租减免政策适用于符合条件的服务业小微企业和个体工商户，并未讨论上述主体同时是大中型企业集团及下属的子企业、国有企业的情形，笔者认为，从政策的出台本意来看，大中型企业集团及下属的子企业、国有企业不在免租政策适用范围内。 若出租方属于住所地在上海的中央企业或中央企业的下属子公司的，则该企业亦应按照中央的政策执行，而承租方又属于大中型企业集团及下属的子企业、国有企业的，因在中央有关职能部门发布的相关政策规定中并未详细规定国有企业是否排除适用，只规定了房租减免政策适用于符合条件的服务业小微企业和个体工商户，在这种情况下承租方为国有企业的又应如何适用房租减免政策？ 2022年5月19日国务院国有资产监督管理委员会（以下简称“国务院国资委”）发布的《关于中央企业助力中小企业纾困解难促进协同发展有关事项的通知》明确了该通知的目的是“为贯彻落实党中央、国务院决策部署，支持中小企业健康发展，着力构建大中小企业相互依存、相互促进、共同发展的良好生态，不断增强国民经济发展韧性和产业链供应链稳定性，现就推动中央企业采取有力有效措施助力中小企业纾困解难，促进协同发展有关事项通知”，2022年5月25日国务院国资委进一步发布《<关于中央企业助力中小企业纾困解难促进协同发展有关事项的通知>的有关说明》 笔者理解上述政策出台的本意是，保护小微企业和个体工商户，有效发挥国有经济战略支撑作用。国家为防疫、抗疫投入了巨大的人力、物力，其根本目的是保民生、保经济、稳发展，因此在这个特定的环境下，“国有经济”发挥了战略支撑作用。而大中型企业集团及下属的子企业的抗风险能力明显强于小微企业和个体工商户，在整个国家面临疫情冲击的困难情形下，也应适度承担一部分社会责任。因此按照这样的逻辑理解，纾困的对象应该是非“国有经济”成分的是小微企业和个体工商户，大中型企业集团及下属的子企业、国有企业不在免租政策范围内。可见，上海出台的相关政策与中央出台的相关政策并不矛盾，国家层面的规定相对宽泛，上海政策规定是在国家层面没有规定的方面进行细化，两者互为补充。 3、如出租方与承租方不适用相关疫情减免政策的，应当按照情势变更原则或不可抗力原则处理。 根据上海高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年版）》（以下简称“《问答三》”），疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以根据《民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据《民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。 此外，根据《问答三》，如果合同虽然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，则可能构成情势变更。受到不利影响的当事人可以根据《民法典》第五百三十三条第一款的规定与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。 因此，若承租方为国有企业的，建议双方可根据合同约定和上述法律规定进行友好协商，并结合疫情对合同履行影响的情况、双方的经营情况、承租方的支付能力、履约状况、双方的商业业态等进行综合判定，并由双方协商是否给予承租方免租及给予承租方免租的期限。 结语 疫情之下，国家和地方都出台了各种与疫情相关的减免政策，但在处理具体租金减免问题时，由于对象、期限、条件等不同，导致有时可以适用政策处理，有时无法适用政策处理，有时需要政策和法律相结合进行处理，具体处理时还需结合具体案情的特殊性考虑。无论是出租人还是承租人，在碰到政策和法律结合处的模糊问题时，可以听取专业律师的意见，找到合法、合情、和谐的处理方式，共渡难关，协同发展，实现共赢。  上海市建纬律师事务所管理合伙人、上海市房产经济学会法律专业委员会委员、上海市破产管理人协会个人预备会员、上海市律师协会认证建筑房地产专业律师、中国节能协会节能服务产业委员会（EMCA）法律服务中心合作律师。魏来律师在房地产和建设工程、不良资产处置领域长年耕耘，办理了百余起诉讼仲裁案件，领衔了多个重大项目的非诉讼法律服务，在相关服务领域积累了丰富的经验。  精彩回顾 ◎【建纬观点】疫情背景下，关于工期、费用影响方面的索赔争议例举分析及实务建议（一） ◎【建纬观点】关于疫情之下出租方如何适用房租减免政策的相关解读 |
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