业主的自我救赎之小区停车位

业主的自我救赎

——之小区内停车位

   我将业主们非常关心的地下停车位，相关知识和大家分享。凡是不能办理停车位产权证的停车位不能买，不受法律保护。

1 问：城市居民区的停车位有哪几种？

答：地面停车位（楼房首层架空层停车位）、地下车库停车位、人防停车位。

2 问：停车位的所有权是谁的？

答：从《民法典》来说，地面停车位属全体业主共有。地下车库属开发商必须要办理产权证才能出售。无法办理产权证的地下车库属全体业主。人防停车位产权属政府，谁受益谁维护。

地面停车位，该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上，其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。

楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，也是住宅房屋单元的从物。小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。

地下停车位，是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按理论标准，地下停车位构造相对简单，属于共有权的客体范围。按法律标准，目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，这类停车位的产权应归属于楼房的全体业主。

3问：居民小区内的停车位可以出售吗？

答：小区停车位的产权归属大概有三种情形：一种是产权归属开发商，可以办单独的产权证，可以买卖。凡是不能办理单独车位产权证的停车位属全体业主所有。一种属人防工程产权属政府，谁受益谁维护。第三种是产权归全体业主（一般指地上的占用公共用地面积）。

4 问：为何社会上很多小区的开发商都在出售停车位？

答：开发商出售的车位一定要能办车位产权证。凡是以租代售的车位，开发商都没有停车位产权，车位属全体业主所有。

5 问：哪个小区的业主依法讨回了自己的停车位？

答：2003年11月，南京市鼓楼区人民法院作出了首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决。法院认为：根据规范设计要求，南京星汉城市花园住宅小区地下车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有。因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该法院的判决符合判断停车位产权归属的理论和法律标准，是正确的。

6  问：居民小区屡屡出现的“出售车位”大战，其根本问题出在哪里？

答：随着汽车的普及，停车难问题逐渐成为社会问题。城市内的各个居民小区的车辆越来越多，停车困难的局面纷纷出现，所以导致业主因停车问题与开发商和物业公司的纠纷。

7  问：居民小区的的停车困难究竟该如何解决？

答：①限制外来车辆进入小区长期停放。

②查清本居民小区的停车位数目和业主的车辆数目，让业主心里清楚。

③在不破坏小区绿化和公共区域的前提下，想办法扩大停车场。

④物业加强管理，同时业主也要养成好的习惯，合理利用停车位。

8  问：居民小区的停车位应该优先谁来使用？

答：应该首先满足本小区业主的使用需求。

9 问：假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时，在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属会成为一个颇具争议的法律问题吗？

答：依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。

10问：全国各地都在业主和开发商争停车位所有权。有没有哪个城市由政府主

导在探索如何实施？

答：有。深圳市规划和国土资源委员会于2014年12月2日，发布《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》。

《办法》首次对明确了停车位的权属，对于具体的转让、登记、发证和地价计收都做明确规定。

规定目前开发企业在未取得停车位产权证，私自销售的行为，属于违法行为。

规定占用业主共有的公共场地、道路建设的地上停车位以及利用人防工程建设的地下停车位，均应当纳入配建停车位的范围，归全体业主共有、共用。配建停车位不得转让。

规定配建停车位在房地产初始登记后权利人为全体业主，不得买卖，不核发房地产证。地价计收上，配建停车位免收地价。

11 问：居民小区的业主们应该如何正确对待地产公司出售车位的事情？

答：①认清“卖车位只会加剧停车难”，对解决停车问题毫无益处。

②认清开发商的真实意图是“圈钱”。

③倡议全体业主共同从我做起，拒绝购买无产权证停车位！！！

居民小区里，业主自家房子内的面积是业主的私有财产！

居民小区公共区域和配套的建筑物的唯一主人，是本小区的业主大会属全体业主！

小区的主人不能当自己小区的家，反而要一切受制于外人，这是什么道理？