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引言：近年来，随着法律法规的更新与完善，社会大众法律意识提升，小区业主以法律方式维权意识强化，业主委员会作为全体业主的执行机构，涉诉案件也呈逐年增加的趋势。司法实务中，业主委员会的诉讼主体资格是否适格是颇具争议的地方，具体主要围绕业委会是否获得相应授权、获得相应授权程序是否完备、代表诉请事项是否属于业委会法定可诉范围等方面审查。这对于对业主委员会运营管理的专业化程度提出了更高的要求。本文从本所律师处理过的案例入手，介绍业主委员会具备诉讼主体资格的条件，取得诉讼主体资格的程序，以及具体的诉讼范围，分析此类案件的裁判观点，并进一步提出实务操作建议。 2021年5月，浙江省某市A小区5幢外立面石漆脱落，砸碎路面。A小区业委会认为B房地产开发公司应对房屋建筑质量承担赔偿责任，遂以业委会名义诉请B房地产开发公司支付A小区业委会排查治理5幢、6幢外立面费用，同时按照国家工程建设规范、标准恢复该幢全部外立面。 案件经一审法院审理，法院认为：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《浙江省物业管理条例》第十六条规定：业主委员会在物业管理活动中为维护管理区域内业主共同利益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。本案中，A小区业主委员会提交的证据不足以证明其提起本案诉讼是经过合法程序获得授权的。由此，原告提起本案诉讼，不符合受理条件，裁定驳回起诉。 本案件由本所律师代理B房地产开发公司，庭审中主张业委会未经合法程序获得授权，最终被一审法院采纳，主张相关授权的程序瑕疵主要体现在： 1、小区业委会虽提交征询函及附表、表决意见统计表等文件，但未提交小区业主出席业主大会的业主签名等材料辅证，故该征询函及附表、表决意见统计表的真实性、包括业主签名的真实性无法确认。 2、小区涉诉6幢有2个单元，A小区业委会仅征询了6幢1单元的业主意见，但未征询6幢2单元的业主意见，程序上亦属不当。以上均不足以证明A小区业委会提起本案诉讼是经过合法程序获得授权的。 业主委员会并不拥有自己独立的财产，作为业主大会的执行机构，也并不能独立承担民事责任，其活动后果将归于全体业主，民事责任最终由全体业主承担。据此，业主委员会并不当然享有诉权，源于全体业主的授权。业主委员会行使业委会该项授权还需要具备一定前提条件。业主委员会取得诉讼主体资格，需同时具备以下四个条件：业主可以设立业主大会，从而选举业主委员会。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四)监督管理规约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。”由此可见，业主委员会作为执行机构，是执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。由于提起诉讼属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当反映广大业主的真实意志，而法律上并未规定业主委员会可以直接提起诉讼，因此业主委员会行使诉讼权利应当有业主大会的授权，未经业主大会决定并授权的事项，业主委员会不具有原告主体资格，不享有诉讼权利。（2021）苏1283民初3337号/泰兴市祥生君城小区业主委员会与浙江祥生物业服务有限公司、浙江祥生物业服务有限公司泰兴分公司物业服务合同纠纷案 法院观点：关于祥生业委会要求两被告返还公共收益的诉讼请求,根据《物业管理条例》第十一条第七款规定,有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定。业主委员会是业主大会的执行机构,其本身并不是诉争权利的承受者,不享有裁判结果所确定的实体权利,裁判结果应由全体业主承担。本案中,祥生业委会未经业主大会授权就涉及公共收益部分提起本案诉讼,祥生业委会不具有民事诉讼主体资格,其起诉该项诉讼请求不具备法律规定的受理条件。驳回泰兴市祥生君城小区业主委员会起诉。 业主委员会成立后，需在规定时间内持相关材料前往相关部门进行备案，否则不具备诉讼主体资格。根据《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。（2019）苏0303民初2114号/徐州市铜山区湖森堡别墅小区业主委员会与华基美信（上海）物业管理有限公司徐州分公司、华基美信（上海）物业管理有限公司排除妨害纠纷案 法院观点：业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，需依照法定程序选举成立。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。本案中，涉案小区的业主委员会已经被徐州市铜山区汉王镇人民政府撤销备案，且撤销备案理由为该业主委员会成立程序不合法，其已不具备诉讼主体资格。故对原告的起诉，本院依法予以驳回。 业主委员会决议诉讼的事项应当经业主大会决议，否则业委会涉及重大事项时未经法律规定的决议程序，会造成导致其不具备诉讼主体资格的后果。（2020）苏05民终11355号/苏州市吴江区松陵镇中南世纪城南区业主委员会、苏州市吴江区松陵镇中南世纪城北区业主委员会与苏州中南世纪城房地产开发有限公司、苏州熊猫体育文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷案 法院观点：业主委员会是业主大会的执行机构，根据《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主共同权益诉讼事项属于业主的共同管理事项之一，必须有相应足够的人数比例和专有面积比例的业主支持该诉讼，方能使业主委员会的诉讼主体资格适格。本案中不能证明其提起本案诉讼经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会就本案提起诉讼不符合法律规定的条件。 根据《物业管理条例》第十八条规定，业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。在任期内，业主委员会有权作为诉讼主体行使自己的权利，但是当期届满、新一届业委会未成立的期间，任何业主均不得以业委会的名义对外行使任何职权。（2020）苏0706民初563号/连云港汇金购物广场业主委员会与周亚东排除妨害纠纷案 法院观点：《江苏省物业管理条例》第三章对业主委员会的筹备、成立、任期有明确规定。第二十一条规定：业主委员会由五至十一人的单数委员组成组成，每届任期三至五年，委员可连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。汇金广场业委会成立于2010年，已经超出《江苏省物业管理条例》规定的最长5年的任职期限，故汇金广场业委会不具备诉讼主体资格。 《物业管理条例》第十九条第一款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”因此，业主委员会只能在其职责范围内具有一定的民事行为能力和诉讼当事人能力，即只能在物业管理纠纷的范围内具有诉讼主体资格。何为“物业管理”？《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”因此，“物业管理”是具有特定含义的，超出物业管理的范围，就属于主体不适格，即便业主委员会提起诉讼是经过业主大会授权的，也会因该授权超出业主大会本身的职责而无效。依据《业主大会和业主委员会指导规则总则》第五条：“业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”业主委员会是代表和维护广大业主的整体利益而不是个别业主权益的组织，只能就全体业主的公共利益对外主张权利，不能代表个别业主行使专属于业主的私益权。若业主委员会以非公共利益受损向人民法院提起诉讼，即便其起诉已经过业主大会授权，也仍旧不具备诉讼主体资格。在实务中，存在这样的裁判观点：在一个物业区域范围内，即使是个别楼宇业主的权利受到损害，也可以业主委员会的名义起诉。虽然个别幢楼宇业主的权利受到损害，其损害并不及于全体每一个业主，但是此处依然可以解释为公共利益，因其并非是个别业主的个人利益，而是一幢甚至多幢楼宇中多户业主共同的利益。此时，业主委员会经过全体业主委员会成员决议通过后，仍可以自己的名义提起诉讼，前提是需同时具备满足业主委员会主体资格的其他条件。（参考〈2021〉浙0108民初3618号，〈2019〉苏1002民初7059号）在特殊情况下，仅针对物业管理区域内建筑物权属的确认、物上请求权的行使，仅对部分业主产生不利影响，单个或部分共有人亦可行使，故无需经得专有部分占总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权或同意，依然可以以业主委员会的名义提起诉讼。湖南省常德市中级人民法院（2018）湘07民终1752号/津市市尚居一品小区业主委员会诉湖南省恒拓置业有限公司、常德市政融物业服务有限公司恢复原状案 法院认为：本案尚居一品业委会已经备案通过，应当认为尚居一品业委会具有相应的主体资格。物业管理区域内相关建筑物权属的确认、物上请求权的行使，系为了维护权利的现状、保护权利免受侵害的行为，属于物权的保存行为，对其他共有人即其他业主并无不利影响，其不同于物权的用益、处分行为，单个或部分共有人亦可行使，故无需按照《物权法》第七十六条的规定必须经得专有部分占总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案涉架空层与架空夹层属于全体业主共有。恒拓公司的该行为不仅改变架空层及架空夹层的使用功能，而且侵占了业主的共有权，损害了全体业主的合法权益，应承担恢复原状的民事责任。 在法律实务中，业主委员会提起诉讼的范围存在一些限制条件，包括如下情况：业主委员会不具独立主体资格，仅是业主大会的执行机构，代表的是全体业主的利益而不是业主委员会的利益，既然是全体业主的代表，当然就不能向作为全体中一员的某一个业主提起诉讼。业主委员会在诉讼中的非独立的诉讼代表人地位，确定了它的诉讼对象不包括业主。业主委员会不具备法人资格，其并无独立的财产，若将业主委员会作为被告提起给付租金等财产性利益的诉讼，业委会不具备诉讼主体资格。此外，法律仅赋予业主委员会在与物业管理有关的职责范围内，经业主大会授权，对损害他人合法权益的行为或涉及业主共同利益的行为，具备相应诉讼主体资格，而与物业管理无关、涉及名誉权纠纷的，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初4472号/连云港金明物业服务有限公司与新浦区康泰新村业主委员会物业服务合同纠纷案 法院观点：业主委员会不具备法人资格，其并无独立的财产，也无自身独立的利益，但是多数业主委员会系合法成立，有自己的组织机构，并且有相应的维持组织机构运行的财产，其是否能够作为上述法律规定的“其他组织”参与诉讼应当区别对待。本案中，原告金明物业要求被告康泰新村业委会承担给付租金的责任，因被告康泰新村业委会并无独立的对外承担责任的财产，该诉求实际上损害的是全体业主的利益，即使被告康泰新村业委会收取了相关的租金，该租金实质上也为全体业主所有，因此，被告康泰新村业委会在本案中并不具备诉讼主体资格。 苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初6398号/苏州工业园区星海云顶花园业主委员会与杨艳名誉权纠纷案 法院观点：首先，云顶花园业委会提起本案名誉权诉讼，其诉讼利益与小区物业管理或全体业主公共利益并无直接关联。其次，云顶花园业委会作为业主大会的常设执行机构，根据业主大会的决定履行相应的职责，其自身并不具备独立财产，业委会相应民事行为的法律后果由全体业主承担；如云顶花园业委会以自身名誉权受损为由起诉，其胜诉所获利益将属于全体业主，该结果与云顶花园业委会主张其自身享有名誉权相违背。因此，本案中云顶花园业委会以业主杨艳侵犯名誉权为由提起诉讼，超越了法定的职责范围，不具备民事诉讼主体资格，应予驳回起诉。 实务中，拟以业委会名义提起诉讼的障碍，除了上述提及的程序完善等问题，往往存在一些常见实务难题，本所律师汇总并简要解答如下：小区业主委员会具有诉讼主体资格，以其成立为前提。若因为业主委员会迟迟不能成立，则无法以业主委员会的名义向法院提起诉讼。如果住宅小区中未成立业主委员会，但需要维护全体业主的公共利益时，业主可以个人名义提起诉讼，并应当经过法定程序：即应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；重大事项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。同时，业主以个人名义起诉还应采取征集其它业主签名同意、意见征询表、授权书的方式，代表全体业主利益提起诉讼。（二）因行政机关原因不予备案的业委会，可以起诉不予备案的部门。值得注意的是，业主委员会自选举产生之日起30日内，向街道办事处、乡镇人民政府备案之后，还要去物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门进行备案。如行政机关不予备案，此时业主委员会可以原告资格起诉，保障自己的合法权益。换言之，若行政机关对该业主委员会备案申请决定不予备案，业主大会选举产生的业主委员会(未备案)对行政主体不予办理备案登记的行政行为不服，可以自己的名义提起行政诉讼。（三）当业主委员会集体辞职，业委会实际为解散状态，不具备诉讼主体资格。此时，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。若居委会明确表示不代为行使业委会的职责，则只能在选举产生新一届业委会后，就相关争议内容另行起诉。针对业主委员会与房地产开发公司之间的纠纷，作为房地产开发公司一方，本所律师提供法律实务建议如下：（一）积极履行义务。如果物业管理区域内的业主准备成立业主大会，公司可以跟进了解；如果业主已展开成立业主大会的工作，那么公司应当为业主委员会的成立中作出积极的作用，协助业主大会筹备工作，协助拟定文本材料。房屋所有权人为业主。只要开发商手里还有二期及未出卖的房子，开发商也属于业主。所以开发商作为业主，有权利成为业主委员会的候选人。如果物业管理区域内的业主准备要成立业主大会，开发商一样可以在业主委员会的成立中作出积极的作用，参与条约和规约制定。（二）材料文件凭证要留痕，如物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用公用设施设备的证明、物业服务用房配置证明、以及其他有关的文件资料。以及注意保修、责任期限。（三）注意业主委员会成员的资格身份，业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起３日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。（四）应诉时注意审核业委会的程序和范围，审查其主体是否适格，是否取得业主大会的合法授权，是否就本物业内全体业主公共利益起诉，是否超出物业管理的范围。对于业主大会授权业主代表大会有权决议是否同意业委会提起诉讼的，则除了审核上述流程外，还应当对于业主大会授权业主代表大会的文件（如业主规约）的表决程序、业主代表产生（业主代表的选举程序）、业主代表大会表决通过由业委会代表提起诉讼的决议程序等程序性文件进行审查，任一环节或文件缺失都可能导致业委会代表诉权的提起因程序瑕疵而不被受理。🔊 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