房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产投资项目基础数据的分析估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产投资项目的收入、税
金估算与资金筹措借款还本付息的估算5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费
用的估算方法。5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同对一般
建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身
所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。5．1房地产开发项目总投资与总成本费
用的估算2．房地产开发项目总投资开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见表5-1）。开发建设投资是指在
开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配
套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。经营资
金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3．开发产品成本开发产品成
本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的
开发建设投资。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土地开发成本
、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、
建筑安装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。5．
1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47
581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057
万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，
需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算上述开发项目总投资构成见图5-1
所示。从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自
营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。
如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。5．1房地产开发项目总
投资与总成本费用的估算5．1．2房地产开发项目总成本费用的具体估算1．土地费用估算土地费用是指为取得房地产项目用地
使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆
迁费。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算2）土地出让地价款土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地
使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据
土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3）土
地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付
的费用。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资
者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。5．1房地产开发项目总投
资与总成本费用的估算2．前期工程费用房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地
质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3．基础设施建设费基础设施建
设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设
施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估
算4．建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费
等。建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类
似工程经验进行估算。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算5．公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指居住小
区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变
电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算6．开发间接费
开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、
水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算7．管理费用管理费用是指房
地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一
个百分比计算，这个百分数一般为3%左右。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算8．财务费用财务费用是指房地产
开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务
费用。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算1）长期借款利息的估算每年应计利息的近似计算公式如下：每年应
计利息=（年初借款本息累计+本年借款额÷2）×年利率（有效年利率）2）流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费用，每年照付，
期末一次还本。3）利息以外的费用一般占利息的10%左右。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算9．销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖
金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：
1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%~3%。2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。3）其他
销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%~6%。5．1房地产开发项目总投资
与总成本费用的估算10．其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、
施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%~3
%。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算11．开发期间税费开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的
各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算12
．不可预见费房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上
述各项费用之和的3%~7%估算。如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估算下列费用：13．运营费用14．修理
费用5．1．3房地产投资估算各种报表5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措5．2．1经营收入估算1．租售方案的确
定租售方案一般应包括以下几个方面的内容：1）项目出售、出租还是租售并举？出售面积和出租面积的比例是多少？以及整个项
目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？2）可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置；3）出售
和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响；4）售价和租金
水平的确定；5）收款方式与收款计划的确定。这一过程在实际工作中，可参照表5-10、5-11、5-12、5-13进行
。5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措2．租售价格的确定1）房地产开发产品定价方法《房地产开发项目经济评
价方法》中规定：租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成
交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。这个定价过程就是市场比较定价法的运用。5．2房地产投资项目的收入、
税金估算与资金筹措2）市场比较法定价过程①搜集交易实例②选择比较实例房地产③建立价格可比基础④比较实例的
比较和修正⑤确定该房地产的比准价格5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措3．经营收入估算经营收入
是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配
套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措5．2．2税金估算目前，我
国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：1．经营税金及附加经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费
，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）。目前营业税的税率是5%；城市维护建设税的税率，纳税人所
在地为县城、镇的，税率为5%；教育费附加的税率一般为3%。5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措2．土地使用税
土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税。3．房产税房产税是投资者拥有房地产时应
缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10~30%后的余额为计税依据计算
缴纳。4．企业所得税企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资
金筹措5．土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取
得的增值额为征税对象征收的一种税。5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措土地增值税实行四级超率累进税率，从30%
~60%。（1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，
但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率
为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。综上所述，我们可将土地增值税的计算列出表格，如表5-
15。5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措5．2．3销售收入、出租收入、自营收入与经营税金及附加报表在进行
房地产投资项目的财务分析时，应按期编制销售收入与经营税金及附加估算表、租金收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算
表。其表格形式见表5-16、5-17、5-18。5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措5．2．4房地产投
资项目的资金筹措1．房地产投资资金来源分析房地产投资项目资金来源的渠道主要有：资本金（股本金）、银行贷款、预售收入。
1）资本金资本金是投资者对其所投资项目投入的股本金，通常来自投资者的自有资金。从投资者的角度来说，只要预计项目的投
资利润率高于银行存款利率，就可以根据企业的能力适时投入自有资金作为股本金。5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措2）
银行贷款任何房地产开发商要想求得发展，都离不开银行及其他金融机构的支持。房地产开发投资中一般贷款比例应小于项目
总投资的70%，而且是以开发项目本身的抵押贷款为主。3）预售款预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前，预先向购房者
收取的价款。这种筹资方式较受欢迎是因为对房地产的买卖双方来说都比较有益。除了这三种形式，承包商带资承包和合作开发也经常
被开发商作为筹资的渠道。5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措除了上述介绍的五种方式以外，社会集资（发行
股票、发行公司债券）、利用外资等方式也可以成为开发商投资项目的资金来源渠道或筹资手段。5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金
筹措2．资金筹措计划资金筹措计划是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划，来安排资金来源和相应数量的
过程。面对不同的市场环境和竞争条件，房地产投资项目融资结构和筹资计划设计合理与否，也是开发商能否成功的关键。5．2房
地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措在制定资金筹措计划时应当注意以下几点：1）严格按照资金的需要量确定筹资额。2）认真
选择筹资来源渠道。3）准确把握自有资金与外部筹资的比例，并符合国家的有关规定。4）避免利率风险对项目的不利影响。5．2房地产
投资项目的收入、税金估算与资金筹措3．资金使用计划房地产投资项目的资金使用计划应根据可能的项目施工进度与资金来源渠道
进行编制。编制时应注意以下几点：1）根据建筑安装工程进度表，按照不同年度的工作量安排相应的资金供给量。2）根
据设备到货计划，安排设备购置费支出。3）项目的前期费用应尽早落实。4）在安排投资计划时，应先安排自有资金，后安排外部资
金。5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措4．投资计划与资金筹措表房地产投资项目应根据投资估算数据、可能的
建设进度、将会发生的实际付款时间和金额以及资金筹措情况按期编制投资计划与资金筹措表。其表格形式见表5-19。5．3借款
还本付息的估算借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间，从而观察项目的偿还能力和收益，为财务分析
和项目决策提供依据。5．3借款还本付息的估算5．3．1还本付息的资金来源根据国家现行财税制度的规定，归还建设投资
借款的资金来源主要是项目建成后可用于归还借款的利润、折旧费、摊销费等；对预售或预租的项目，还款资金还可以是预售或预租的收入。
项目在建设期借入的全部建设投资贷款本金及其在建设期发生的借款利息，均构成项目总投资的贷款总额，在项目建设期结束后或贷款方要求的
还款期开始，可由上述资金来源偿还。5．3借款还本付息的估算5．3．2还款方式及还款顺序房地产投资项目贷款的还款方式应
根据贷款资金的不同来源所要求的还款条件来确定。1．国外借款的还款方式按协议的要求分别采用等额还本付息或等额本金偿还两
种方法。2．国内借款的还款方式实际操作过程中按实际偿还能力测算。5．3借款还本付息的估算5．3．3利息的计算
1．国内借款利息的计算1）借款时的利息计算对建设期借款利息进行估算时，应按借款条件的不同分别计算。借款条件包括：
借款利率、借款期限、借款总额等。为简化计算，假定借款当年在年中支用，按半年计息，其后各年按全年计息，则每年应计利息的计
算公式为：每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款÷2）×利率还款当年按年末偿还，按全年计息。则每年应计利息
的近似计算公式为：每年应计利息=年初借款累计×年利率5．3借款还本付息的估算2）还款时的利息计算还款时利
息的计算因还款方式的不同而不同。（1）等额偿还本金和利息总额时①年等额还本付息，计算公式：5．3借款还本付息的估算②
每年支付利息，其计算公式为：每年支付利息=年初借款余额累计×年利率每年初
借款余额累计=Ic－本年以前各年偿还本金累计③每年偿还本金，其计算公式为：每年偿还本金=A-
每年支付利息5．3借款还本付息的估算（2）等本偿还时等额还本、利息照付是指偿还期内每年偿还的本金额是相等的，利
息将随本金逐年偿还而减少，但各年之间的本金及利息之和不等。①各年还本付息额，计算公式；5．3借款还本付息的估算②每
年支付利息，其计算公式为：每年支付利息=年初借款累计×年利率③每年偿还本金（含建设期未付利息）每年偿还本金=Ic/n
（等额）5．3借款还本付息的估算2．国外借款利息的计算国外借款利息在计算时与国内计算方法大体相同。5．3借款
还本付息的估算5．3．4借款还本付息表借款还本付息表只反映固定资产资金的借款本息，而没有反映流动资金借款本息。流动资
金借款的还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。其表格形式如表5-21。5．3借款还本付息的估算针对项目还本付
息表，可进行如下分析。1．分析项目债务清偿能力2．协助安排短期贷款3．研究资金筹措方案的合理性中国最大的地产资料下载基地
http://www.dcpxw.com/国中地产顾问式中：A:每年的还本付息额；Ic:宽限期末固定资产投资和开发产品成本
的借款本金或本息与初始经营资金借款本金之和；i:年利率（实际利率）；r:贷款方要求的借款偿还时间（由还款期开始计算）；：资金回收
系数。式中：At：第年还本付息额。合计临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审
查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费12
3456789101112估算说明金额项
目序号表5-8其他费用估算表单位：万元合计固定资产投资
方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费12
345678估算说明金额项目序号表5-9
开发期税费估算表单位：万元总计第N期…第3期第2期第1期销售收入百分比销售收入百分比销售收
入百分比期间收款计划100%百分比面积销售计划合计第N期…第2期第1期销
售期间房地产开发项目销售计划及收款计划表表5-10单位：建筑面积（㎡），销售收入（
元）净转售收入8转售成本及税费7转售收入6有效毛租金收入5出租率（%）4可能毛租金收入3
单位租金2可出租建筑面积1第N期第N-1期………第3期第2期第1期经营期建设期项
目名称序号房地产开发项目出租计划及出租收入计划表表5-11单位：建筑面积（㎡），销售收入（元）总计
地下车库部分地下商业部分公寓楼部分地上商业部分下半年上半年下半年上半年下半年上半年合计2003年
2002年2001年售价（元/㎡）建筑面积（㎡）项目表5-12房地产项目销售收入汇总表
（全部出售方案）单位：万元总计其他面积地下车库部分地下商业部分公寓楼部分收入（万元）地上商业部分入住率
总计1514……543年期初始租金（元/㎡）物业类型表5-13房地产项目出租收入计划表（全部
出租方案）单位：万元应纳税额=土地增值额×适用税率增值税6增值额50%以下部分：30
%增值额超过50%至100%部分：40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分：60
%适用增值税率5(3)÷(2)增值率4(1)-(2)增值额32.
1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费
、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成
本）×20%扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项
目22．12．22．32．42．5详见销售收入表转让房地产总收入
1计算基础项目序号表5-15土地增值税计算表营业税城
市维护建设税教育费附加2．12．22．3…经营税金及附加2可销售面积（平方米）单位售价（元/平方米）销售比
例（%）1．11．21．3销售收入1N…321合计项目序号表5-
16销售收入与经营税金及附加估算表单位：万元转售价格转售成本转售税金3．13．23．3净转售收入3
营业税城市维护建设税教育费附加2．12．22．3…经营税金及附加2可出租面积（平方米）单位租金（元/平方
米）出租率（%）1．11．21．3租金收入1N…321合计项目
序号表5-17出租收入与经营税金及附加估算表单位：万元营业税城市维护建设税教育费附加2
．12．22．3…经营税金及附加2商业服务业其他1．11．21．3自营收入1N…
321合计项目序号表5-18自营收入与经营税金及附加估算表单位：万元资本金借贷资金
预售收入预租收入其他收入2．12．22．32．42．5资金筹措2开发建设投资经营资金1．11．2项
目总投资1N…321合计项目序号表5-19投资计划与资金筹措表
单位：万元开发产品成本固定资产投资经营资金3．13．23．3（1）+（2）项目总投资3经
营资金2土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开
发期税费其他费用不可预见费123456789101．111．12开发建设投资1估算说明
总投资项目序号表5-1项目总投资估算表
单位：万元合计土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设
施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费12
3456789101112合计固定资产投资开发产品成本项
目序号表5-2开发建设投资估算表单位：万元土地费用前期工程费用基础设施建设费
用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用图5-1房地产开发项目总投资构成图示合计土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价123456估算说明金额项目序号表5-3土地费用估单位：万元合计规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费123456估算说明金额项目序号表5-4前期工程费估算表单位：万元合计供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施12345678合计接口费用建设费用项目序号表5-5基础设施建设费估算表单位：万元合计…单项工程2单项工程1金额单价金额单价金额合计装饰工程费建安工程费建筑面积项目表5-6建筑安装工程费用估算表单位：万元合计居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场123456估算说明建设费用项目序号表5-7公共配套设施建设费用估算表单位：万元 |
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