|
其中，前者主要介绍了在前期物业管理阶段，由于前期物业服务企业的原因不再提供服务，但此时业主大会未成立、业主委员会未选举产生，那如果前期物业服务企业退出管理了，如何在前期物业管理阶段重新选聘物业服务企业分享了有关制度安排、实践工作和地方政策法规等有关内容。后者主要介绍了云峰小区在业主委员会委员资格终止，物业服务管理空档期间房地产（物业管理）行政主管部门、属地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会的三项有力举措化解困局-明确支持和保护业主管理小区的权利、明确业主委员会的代行机构和重新明确物业服务人。今天，我再来分享一则司法裁判案例，看看人民法院是如何认定和裁决有关纠纷的。 广州某小区业委会任期届满后，因故未能成立新一届业主委员会。经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主联名请求，小区所在社区居委会组织开展了重新选聘物业公司的招投标工作，并及时主持召开了业主大会。经过小区业主投票，“双过半”（即参与表决专有部分占建筑物总面积过半数且参与表决人数过半数）业主同意选聘甲公司为该小区提供物业服务。公示期满后，甲公司与居委会签订了物业服务合同，并入驻该小区提供物业服务。 小区业主某某认为：物业服务合同应由开发商或小区业委会签订，居委会无权代表小区业主签约，故居委会与甲公司签订的物业服务合同不能约束小区业主，遂拒绝缴纳物业费。为向其追缴物业费，甲公司将张某诉至法院。 法院审理后认为，虽然某小区原业委会在任期届满后未产生新一届业主委员会，但经法定比例的小区业主联名申请，该小区所在地的居民委员会依法定程序组织开展了新物业公司的选聘工作，为涉案小区及时选聘了新的物业服务人。该居委会根据业主大会决议与甲公司签订的物业服务合同合法有效，对全体小区业主均有法律约束力。在甲公司据此入场并实际提供了相应物业服务的情况下，根据等价有偿原则，业主享受了相应服务，自然应支付相应对价的物业服务费，故判决某某向甲公司支付拖欠的物业费用。该判决现已生效。 一、特定条件下居（村）民委员可代行小区业主委员会的职责。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定， 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责；第二十一条第三款的明确，有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的......，因此，案例中广州某小区的属地居民委员会在该小区未能环换届选举新一届业主委员会时，基于20%的业主联名请求，代行业主委员会职责召开业主大会会议，并根据业主大会的决议选聘了新的物业服务人，当属依法有据。二、业主、物业使用人应按照物业服务合同的约定交纳物业费。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力；第九百四十四条第一款，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费；第九百四十四条第二款，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，故而，居民委员会按照该小区业主大会会议的决议，代为代行业主委员会的职责选聘物业服务人和签订物业服务合同，对小区业主依法应产生法律约束力，据此人民法院判决欠费业主依法依约支付物业费亦无不妥。三、案件承办法官的“法官说法”。实践中由于各种原因，一些小区迟迟不能选举出业主委员会，不得不沿用建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同；而在已成立业主委员会的小区，也会出现因任期届满或成员缺失无法或暂未成立新一届业委会的“断档”现象。此时，如果前物业“不给力”，业主可以通过借助第三方力量协助实现选聘新物业的目的。需要注意的是，居委会代为签订物业服务合同是有前提条件的。一是前期物业服务合同已经终止，小区因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一；二是居民委员会必须在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，依法定程序代行业委会职责，并根据业主大会“双过半”决议签约；三是居民委员会必须尽善良管理人的注意义务，其行使职责必须对维护小区秩序和谐稳定和居民安居乐业具有积极意义。 今天我们就居民委员会在业主委员会缺位时代行小区有关公共管理职责-召开业主大会临时会议、选聘物业服务人等分享了本号的既往文章、近期的司法裁判案例和有关案例评议等内容，希望能对大家有所帮助。好了，今天就到此为止，我们下回再看。
|
