小区楼栋的下水管堵塞致业主财物损毁，应由来谁担责？

案例一：

原告购买了一建设单位开发的精装修房一套，后因涉案房屋主楼排水主管道堵塞，造成涉案房屋室内返水造成房屋装修和物品受损。经鉴定，涉案房屋因受水浸泡造成的装修及室内物品损失共计10万元。

人民法院认为，精装修房完工后主排水管所排放的只能是污水，不可能是水泥等建筑垃圾。水泥等建筑垃圾只能是在地漏或水槽、蹲便器等安装完成前通过下水口进入主排水管，在装修完工后几乎不可能再进入主排水管造成堵塞。

最终法院判决，鉴于案涉房屋为精装修房，本案主排水管被建筑垃圾堵塞，其堵塞的原因只能是在装修前装修单位在装修施工过程中将水泥等建筑垃圾掉入主排水管，开发商作为施工单位的发包方，有责任有义务督促施工单位的工人在施工时尽到监督职责，因监督不到位造成主排水管被建筑垃圾堵塞，开发商应当承担侵权责任。于是判决开发商对原告的损失进行赔偿。

案例二：

原告购买一公司开发的房屋一套，房屋经验收为合格工程，在取得房屋后与某物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由该物业公司提供物业服务具。后，由于小区主管道堵塞造成其家中卫生间返水，导致新房被淹，造成原告的财产损失、租金损失、鉴定费合计20万余元，故此其起诉至人民法院。

一审法院审理并作出判决后，物业公司、房地产公司及原告楼上十多户业主不服一审判决，提起上诉。

二审法院审理后认为，此案争议的焦点集中在房地产公司、物业公司及原告楼上十多户业主是否应对陈女士家中主下水管道堵塞致污水外溢产生的损失承担赔偿责任。原告虽认为房地产公司及楼上业主均存在丢弃、遗留异物的可能性，但对于具体是谁实施了上述行为并不能明确；亦未能提供证据证明房地产公司及楼上业主实施了侵权行为，无法通过将实施行为的“可能性”推定为“确定性”，推定房地产公司及楼上业主对损害发生存在过错并判令其等承担侵权责任，故本案适用过错责任原则。

案涉排污立管系公共管道，除特殊情况外，管道的堵塞是逐步积聚形成的。在出现污水倒溢的情况之前，会发生下水不畅等异常现象，此时如果及时发现并处理，一般不会造成严重损失。由于排污立管均铺设在业主家中，一旦某户因管道堵塞发生污水倒溢，除该户业主外，外人很难在第一时间发现异常。

本案中，原告作为业主，对自己的房产负有审慎的管理、维护义务，对家中下水管道是否通畅、是否能正常使用应当予以积极关注。但从事发当日污水溢出室外才被物业管理员发现来看，涉案房屋此前应有相当长的一段时间无人照看、使用，原告对于损失的不断扩大存在明显过错。且从案涉管道堵塞物的位置位于原告所在楼层与上一楼层之间来看，也难以排除原告自身存在不当使用行为的可能性。

物业公司作为物业服务企业，负有对小区内公共设施设备进行管理维护的义务。物业公司在发现异常后已及时联系原告，事后也采取了有效措施疏通了管道，后来，原告的房屋未再发生管道堵塞返水事件，应认定物业公司采取的上述维护措施及时有效。但考虑到案涉楼栋是高达数十余层的高层住宅，物业公司应注意到高层住宅存在住户人数多、内部设施结构复杂的特点，且小区处于新交付阶段，在业主集中收房后易发生类似事件，尤其该小区此前已发生了污水倒溢导致业主家中财物严重受损的情况，物业公司应在提示警醒、巡查整改等预防工作方面加强防范，最大限度避免或减少类似情况发生，事前预防与事后处理应当双管齐下。另外，物业公司在事发后直接将楼下排污立管更换，未对现场清理过程及清理的物品进行有效记录也未保存，导致无法判定是否存在其他堵塞原因及堵塞物具体是何种物质，客观上给受损失的业主维权取证造成一定困难。

故，法院认为物业公司在风险防范及事后处置上仍有欠缺，由此确定物业公司对陈女士的损害后果承担30%的赔偿责任，判决物业公司赔偿原告损失6万余元，驳回原告的其他诉讼请求。

综上所述，我们从两则司法实践案例中可以得出如下几点启示：

一、行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。案例一中，涉案的房屋为精装修房，亦即是房地产开发企业对房屋进行“硬装”后才交付给房屋买受人使用。即便业主在收楼后对房屋进行“小修小改”，也不会产生较多的建筑垃圾，并且按照正常的思路其亦不会且不能将装修废料在已经安装好的地漏、坐（蹲）厕、洗手盘等部位进行投卸。因此，人民法院认定该案的主排水管被建筑垃圾堵塞，其堵塞的原因只能是在装修前装修单位在装修施工过程中将水泥等建筑垃圾掉入主排水管所导致，应属可推定房地产开发企业存有过错，并且其自身亦不能证明自己没有过错，故而人民法院依法判决房地产开发企业承担有关损害赔偿责任当属依法有据。同时，在房地产开发企业承担了有关赔偿责任，其亦可依法依约请求装饰装修承包和施工单位承担有关法律责任。

二、因当事人一方的违约行为，损害对方财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款、第九百四十二条明确，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同；物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。故此，物业服务人依法依约负担对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修养护的义务，并应妥善维修业主的共有部分，且应采取合理措施保护业主的财产安全等。

案例二中，物业服务人虽在发现异常后已及时联系业主，事后也采取了有效措施疏通了管道，后来业主的房屋未再发生管道堵塞返水事件，应认定其采取的上述维护措施及时有效。但是，在涉事小区因装饰装修事故多发、已发的关键时间节点上，物业服务人未能尽到提示警醒、巡查整改等充分预防的义务，并且未对现场清理过程及清理的物品进行有效记录也未保存客观上给受损失的业主维权取证造成一定的困难，故此未能或未能完全履行物业服务合同的有关约定。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十六条，因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任，人民法院依法判决物业服务人承担部分侵权责任。再者，《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条规定，被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任，所以人民法院基于业主自身亦存在过错，只判决物业服务人承担业主部分的损失赔偿责任。换言之，对于业主受损害的其他部分损失，依法由其自身负担。

三、业主、物业使用人应依法依约装饰装修房屋，物业服务人应依法依约对装饰装修行为进行监督管理。本号既往亦发表过多篇文章，一方面是业主、物业使用人不当装饰装修房屋致他人权益受损被判担责，如《不规范装饰装修房屋致他人财产损害赔偿纠纷》、《业主、物业使用人因擅自将卧室、厨房或茶水间改成卫生间被判承担法律责任》、《业主违规装饰装修改变入户门朝向被诉》，另一方面是物业服务人和业主、物业使用人因装饰装修导致纠纷，如《人民法院依法驳回物业服务人起诉业主非法装饰装修》、《物业服务人起诉业主非法装饰装修》，也有一些涉及到装饰装修的政策法规，如《转载：住房和城乡建设部规章《住宅室内装饰装修管理办法》》等等。

综上，我们从两则司法裁判案例出发，结合有关案例评议和观点讨论了住宅小区楼栋下水管堵塞导致他人财物损毁的处置方式和情况。好了，今天就到此为止，我们下回再看！