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房屋买卖:如何退定金?

 激扬文字 2022-10-10 发表于四川

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来源:法务之家(ID:law114-com-cn)

投稿作者:刘海,江苏益友天元(张家港)律师事务所律师,专注于机械制造行业法律纠纷案件处理、企业常年法律顾问业务。


在房屋买卖过程中,当买方向卖方支付定金后,买方还能要回定金吗?
根据《民法典》第578条的规定,债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。这就是“定金罚则”。
因此,如果买方不履行合同义务,致使卖方不能实现合同目的的,买方无权请求返还定金。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
因此,如果买方向卖方支付了购房定金之后,买方想要退回定金,必须要证明两点:
其一,双方签订的是商品房预约合同,合同形式可以是认购书、订购书、预订单等不具备商品房买卖合同全部要素的文书。根据《民法典》第495条的规定,当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等,构成预约合同。
其二,之所以商品房买卖合同未能订立,原因系因为不可归责于当事人双方的事由。不可归责于双方当事人的事由,从主观上讲,双方当事人均无过错;从客观上讲,导致商品房买卖合同不能订立的原因系任何一方所期望的合同内容均是对方在客观上所不能接受的。
第一个问题:如何区分商品房预约合同和商品房买卖合同?
根据《民法典》第495条的规定,当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等,构成预约合同。但是,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
根据《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:1、当事人名称或者姓名和住所;2、商品房基本状况;3、商品房的销售方式;4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;5、交付使用条件及日期;6、装饰、设备标准承诺;7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;8、公共配套建筑的产权归属;9、面积差异的处理方式;10、办理产权登记有关事宜;11、解决争议的方法;12、违约责任;13、双方约定的其他事项。
因此,区分双方签订的合同到底是商品房预约合同还是商品房买卖合同的关键在于,双方当事人签订合同内容是否具备《商品房销售管理办法》第十六条明确的主要内容。
如果具备,且卖方也按照约定收受了购房款的,那么这样的协议应当为商品房买卖合同。此时,买方虽然支付的是购房定金,也不能根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定要求返还定金。


如果不具备,那么双方的合同应当认定为预约合同。买方支付定金后,因为不可归责于双方的导致商品房买卖合同不能订立的,收受定金的卖方应当向买方返还定金。
第二个问题:什么是不可归责于双方的原因导致商品房买卖合同不能订立?
为明确什么是不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同不能订立,我们参考了苏州市地区法院的裁判案例,供大家参考借鉴:
在(2019)苏0582民初12287号案件中,张家港市人民法院认为,预定协议并未对付款方式及期限、交付期限、装饰设备标准等商品房买卖合同的主要条款进行约定,且协议第5条也明确约定“本协议中其他未明确事项,在双方签订《商品房买卖合同》时确定”,故双方仍需就其余合同条款继续进行磋商。原告因就付款方式及期限、装饰设备标准等合同主要条款未与被告公司协商一致导致未与公司公司订立《商品房买卖合同》,属不可归责于双方当事人的事由,故原告要求被告退还其支付的定金,于法有据,应予支持。

在(2019)苏0506民初1202号案件中,吴中区人民法院认为,原被告在自愿前提下就案涉房屋的交易于2018年8月5日签订认购协议,该认购协议约定了房屋单价、总价、优惠条件以及按揭付款方式、双方应于2018年8月12日前签订商品房买卖合同等,已具备预约合同的构成要件,当事人均应受该协议约束,违约一方应承担相应的违约责任。关于认购协议的违约方及责任承担。认购协议约定原告应于2018年8月12日前到售楼处与被告签订商品房买卖合同,后经双方沟通协商顺延至2018年8月15日签约,当天又因首付款的付款账户问题双方协商一致顺延至2018年8月17日签约,当天双方又因分歧致签约未成,现双方虽就签约未成的原因陈述不一,但无论是对购房款金额或付款期限不能达成一致意见,还是对所涉房屋的装修标准不能达成一致意见,均属双方未能就商品房买卖合同主要条款协商一致,此后双方以微信、通话、发函等方式沟通后仍未能就相关分歧达成一致意见,导致双方未能签订商品房买卖合同,而认购协议中亦未就装修标准或付款期限等进行明确约定,故双方签约未成属于不可归责于双方的原因,故不应适用定金罚则,对原告要求返还定金的诉请予以支持。

在(2019)苏05民终2934号案件中,苏州市中级人民法院认为,虽然《销售认购协议书》上约定了房屋坐落、面积、价款、付款方式等主要条款,但未有面积差异处理方式及违约责任方面的内容。同时《商品房买卖合同》草稿中第九条“房屋层高差异处理方式”及第十二条“房屋保修责任”系《苏州市商品房买卖合同》示范文本中可选择性条款。在上述条款不明确或可由双方选择的情况下,买卖双方理应就此协商一致。因此双方在2018年9月17日前就上述条款未能达成一致而未签订商品房买卖合同原因应认定双方当事人磋商不成,不能认为是任何一方当事人违反订购协议的约定。此情况应属于不可归责于双方的事由。
通过对上述三个案例的分析,本律师认为,构成导致商品房买卖合同不能订立的“不可归责于双方当事人的事由”应当具备下列因素:
其一,双方签订的认购单内容并不完整。
其二,认购单中未涉及到的重要事项,买卖双方在后期发生了严重分歧。
其三,双方之间的分歧事项,对买方购房确实有重大影响。

综上所述,如果消费者支付购房定金后,在签订商品房买卖合同之前,出现了“因不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同无法订立”的情形,那么消费者可以行使法定权利,要求收受定金一方向其返还定金。

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