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以下内容为《房屋买卖合同纠纷 裁判思路与裁判规则》核心观点摘抄、归纳，属于最高院对房屋买卖纠纷司法实务问题看法精缩精华（省流精简），观点皆属于原作者，作者也结合最新法律、解释修改修订导致的观点变更进行了相应的修正，并做注释。此外，本精缩总结还结合其他最高院最新编撰材料，笔者也在其中予以注明。 五）、商品房“一房数卖”合同效力如何认定？观点一，无效说。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。 观点二，效力待定说。按照无权处分规范认定，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得财产权利的，该合同有效。 观点三，有效说。1、我国采取物权行为理论，区分负担行为与处分行为，从而使得出卖他人之物的买卖合同成为生效的合同。2、我国立法采取债权形式主义的物权变动模式。 采纳观点三。 六）、商品房“一房数卖”合同如何履行？观点一，《法国民法典》物权变动模式，占有优先，未取得标的物的先买受人得向出卖人主张违约责任的承担。 观点二，《德国民法典》物权主义的物权变动模式，合同皆有效，数买受人地位平等，没有取得标的物所有权买受人得向卖人主张违约责任。 观点三，我国采取债权形式主义的物权变动模式。 房屋过户登记（恶意办理登记的买受人除外）>预告登记>线性合法占有争议房屋（交钥匙是房屋转移占有、交付使用的标志）>先行支付房屋价款>签约在先 采纳观点三。 七）、“一房数卖”中无法取得商品房所有权的买受人如何进行法律救济？观点一，买受人只能向出卖人追究违约责任救济自己的权利。 观点二， 买受人除可以追究出卖人的违约责任外，还可以以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，从而履行自身合同的目的。 采纳观点二。 1、《商品房买卖合同解释》规定了买受人可以向出卖人主张多种违约请求权，包括惩罚性赔偿请求权。（新规范删除此条） 2、 根据《商品房买卖合同解释》第7条，在出卖人与第三人有恶意串通，先买者还享有请求无效权利。 八）、如果买受人不愿意接受金钱给付的赔偿方式，而要求得到另一套传人开发的同一小区内楼层，户型、面积、朝向与原合同标的相同或相似的房屋，即买受人提出对原合同进行变更，其要求是否可以得到法院支持？实践中有不同认识，作者认为应当予以支持。 买受人因出卖人欺诈而订立的合同，有权要求变更，且一旦提出变更要求，则人民法院不得将原合同撤销。从现实角度，此类房屋具有替代性，属于种类物。 九）、惩罚性赔偿在合同责任能否广泛使用？观点一，否定说。 观点二，肯定说。 采纳观点二。 1、《消费者权益保护法》有依据；2、《民法典》明确《消费者权益保护法》优先；3、法律允许违约金不过分高于实际损失情况也予以认可。 十）、审判实践中如何区分适用《商品房买卖合同解释》与《消费者权益保护法》？观点一，两者针对惩罚性赔偿的规定是一致的。 观点二，两者针对惩罚性赔偿的规定是有区别的。 采纳观点二。 1、 主体范围不同。结论上，司法解释扩大了主张惩罚性赔偿责任主体的范围。 商品房买卖司法解释中，买受人是指“在买卖合同中，给付价款并受领买卖的标的物的另一方当事人”，也包括投资增值等经营行为的房屋买受人，包括自然人与法人。 2、 赔偿数额不同。 商品房买卖赔偿计算按照已经支付的款项的1倍，而非标的或服务标价的1倍。 3、 适用范围不同 现最新解释删除全部惩罚性赔偿条文。（新法修改导致观点修改） 十一）、商品房买卖履行费用过高，守约方请求继续履行的，是否予以支持？观点一，合同必须要严守，法院应判决继续履行。 观点二，如果履行费用过高，属于履行不能，可以不继续履行。 观点三，履行费用过高的合同可以不继续履行，法律依据不是履行不能，而是履行费用过高。 采纳观点三。 |
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