【原】德国新的税法将会对房主的财产产生重大影响

2022年度税法草案中隐晦但明确提出，对财产的继承和赠与将征收更高的税。从字面意义上虽然没有提出提高税收。但到今年年底，任何拥有自己房产的人都可能要迅速采取行动。

2022 年度税收法案于10月14日在联邦议院首次讨论并提交给财政委员会。立法提案一出台，基本上就板上钉钉了。草案最终在法律体系中很少会被改变。

立法机构在议会中提出的提案导言令人愉悦，说什么“政府向民众的支付应更容易处理”。然而后面的主要内容与向民众付款完全无关，而是包括一些关于房地产税收评估的新规定。按照宪法要求的税收立法，变更了对房产估值，当然也就被引入税收立法。

德国的房屋估价仍然基于1930 年代开始的更新的单位价值。联邦宪法法院裁定，作为税收目的的房地产价值也必须尽可能接近“公允价值”。2021 年7月14日的出台的《房地产估价条例》（ImmoWertV）结束了长达数十年的房产估价斗争。

年度税法：部分财产继承和赠与变得非常昂贵

如果年度税法中的估价规则通过联邦议院和联邦参议院的审议，决议最终保持不变，那么从2023年1月起，继承的成本将变得更高，财产赠与也是一样。

近年来的房价急剧上涨，特别抢手的地段。许多房主会发现，附近的房价翻了一番。不想卖也不想赠与的，可以静观其变。

虽然遗产继承税/赠与税的免税额没有任何变化，直系后代可以免税继承和接受赠与40万欧元的财产，孙辈减半。

40万欧元听起来不少，但是大城市附近随便一栋独栋住宅短短几年内就翻番了，差不多都会超过这个数。直系后代纵然有继承优先权，除非本人就住在“家庭住宅中”，也必须支付上万的费用。继承人必须尽可能提供各种让财产估值更低的证据。

专家建议有需要的人应该紧急拟定遗嘱。

对商业地产所有者和继承人的问题

新的立法规定针对商用房地产和出租物业的所有者和继承人也会产生了深远的影响。联邦宪法法院的判决可以追溯到2006年。许多受影响的人或多或少认为，商业地产多年来没有发生任何决定性的变化，预计现有情况会继续下去。然而调整后对出租物业的盈利能力计算变得越来越看重。

财政部门新确定的数据将基于市专家委员会的评估，也应在即将出台的房产税新规中纳入考虑。如果处理不当，赠与的费用将会非常昂贵，为此不建议在没有专家支持的情况下转让所有权。一位税务顾问称，这将是他长期职业生涯中未被注意到的最高税收增长。税率单纯从形式上没有提高，但事实上，相关公民将被要求缴纳高额税款。

此外，商业地产的直线折旧率也出现了根本性的变化。对于2023年1月1日之后建造的建筑物，适用每年3%(而不是之前的 2%）的未来折旧率 (AfA)。这对业主来说表面上可以减税。从税收的角度来看，房屋的预期使用寿命从50年下降到33年。纳税人必须在之后重新考虑。目前尚不清楚金融政客在多大程度上会对当前的建筑质量进行评估。