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“我住一楼，从不用电梯，凭啥给你交电梯费”北京，82岁的梁老汉因连续14年拒交物业费，被公司起诉索要2.4万元物业费，和20多万元违约金。对此，梁老汉不服：“我从未享受过物业服务”。 梁老汉是位高级工程师，退休后为了养老，就特意买了一套一楼的房子。除了方便以外，当时销售还承诺：一楼不用交电梯费。 可当梁老汉入住后，每个月都会收到物业的缴费单，并且从1-30楼的收费都是一样的，其中就包括电梯费。 对此，梁老汉十分不满。自己住一楼从来没用过电梯，凭啥跟楼上用电梯的住户收费标准是一样的呢？ 此外，物业费中还包括水泵费。可事实上，梁老汉家用的是自来水公司的水，1楼压根不用二次增压，也就用不上水泵，所以也不用交，并且这项费用1-5楼都不用交。 事后，梁老汉跟物业公司协商，如果这两项费用去掉，自己就按时交物业费。但物业公司却拒绝了他这一要求。 几番沟通未果后，梁老汉索性就一分钱也不交了。而这一拖欠，就长达了14年，按照物业公司的收费标准，梁老汉一共拖欠了24000元。 考虑到梁老汉年事已高，如果再不想办法索要物业费，万一他去世，这事可就更说不清了。于是，物业公司一纸诉状将其告上了法庭。 很显然，物业公司与业主属于民事纠纷，所谓民事纠纷这是一起民事诉讼，适用“谁主张、谁举证”的原则。 从法律角度来讲，物业服务公司和业主之间是一种综合性的服务合同关系。作为原告的物业公司，负有举证证明梁老汉存在违约，这样才能主张其承担违约责任。 当然，物业公司也不是吃素的，他们搬出了相关法律条文和规定： 1、《物 权 法》第72条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，并承担义务，不得以放弃权利不履行义务。 说白了，就是电梯是房屋的公共区域，所以梁老汉不能以不使用电梯为由，而拒绝交电梯费。 2、《物业管理条例》第7条规定：业主在物业管理活动中，需要履行按时缴纳物业管理费用。 也就是无论梁老汉用不用电梯，都是需要交电梯费的，同样水泵费用也是要一并交的。 3、《民法典》 第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。 “业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 而物业公司从梁老汉第一天拒绝物业费起，就没有采取过“断电、断水”等强制措施，因此法院应当受理此案。 谁曾想，梁老汉敢拖欠14年物业费，肯定是有备而来的，他的父亲可是法律专业高材生，自己的也并非法盲。 针对物业公司的上诉，梁老汉提出自己的抗辩意见： 第一 ，当初买一楼时，售楼部小姐告知不用缴纳电梯费的。不管后面物业公司怎么更换，自己都没有义务缴纳电梯费。 第二，《物业管理条例》是北京市物业管理办法是地方性的法规，是低位法。而《消费者权益保障法》全国性的，消法规定没有享受服务就不用缴费 第三，自己确实从未享受到电梯带来的服务，也没有用过业务公司的水泵。所以不交物业费是合情合理的。 事实上，针对这种情况，很多业主都会有相同的疑惑，自己住在一楼，基本不用电梯，却要交纳电梯费，这样的做法是不是不合理？ 对此，《民法典》做了明确规定：合理，一楼也要交电梯费。 从电梯的使用情况来看，高楼层的业主对电梯的依赖性高，乘坐的次数也比较多；而低楼层业主对电梯的依赖性很低，尤其是一楼，基本不使用电梯。 但是，物业费里却包含着电梯费。这让很多业主不理解。对此，《民法典》第二百七十三条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 什么是专有部分？《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。 也就是说，专有部分指的是自己的房子以及拥有产权的车位等；什么是共有部分？对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 通俗的理解为没有产权的部分基本属于全体业主的共有部分。毫无疑问，电梯属于全体业主的共有部分。 对于共有部分，业主对电梯享有权利，可以使用电梯，也承担维护电梯的义务，即使不使用电梯，放弃了使用电梯的权利，也不能放弃相关的义务。 就电梯而言，虽然一楼业主平日里不使用电梯，不直接从电梯获益，但这并不能代表业主可能因为电梯的正常使用而获得利益。 比如，电梯内的广告收入，这部分收入是归全体业主所有的；再比如，建筑物的维护也需要用到电梯，一楼业主也是受益者。 综上，梁大爷一定是败诉的。但对于24万的违约金可就不好说…… #奇案大侦探第一季#    |
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