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各位好！我们今天讲美国房产相关数据:近日公布的美国9月成屋销售总数年化录得471万户，连续第8个月下滑，创2020年5月以来新低。为什么会出现这种情况？
1、我们先来看下美国国债表现:美国2年期国债收益率升至4.616%，为2007年8月以来最高水平。美国30年期国债收益率升至4.196%，为2011年8月以来最高水平。而基准10年期国债收益率也上涨至4.28％，创15年新高。最近一周美国30年期固定抵押贷款利率平均为6.94%，为20年来的最高水平。 各位，美联储加息加的是什么东西？加的是联邦基金利率，但是银行存款利息跟贷款利息也会因此提高，同时美债收益率和30年期固定抵押贷款利率也会提高！具体各种利率间如何传导后面我们再出内容讲，这里先记住结论。 2、我们再来看看美国房价表现：2022年09月27日公布的美国S&P/CS20座大城市房价指数年率为16.1%，美国FHFA房价指数月率为-0.6%。（年率代表比去年增长多少，月率与上月相比）
各位，美联储加息导致抵押贷款利率飙升，确实是抑制房地产的需求，给房价降温了，但是从年率图来看还属于相对高位！以上是房地产销售情况。 3、那租房市场如何呢？我们继续来看看：据Realtor.com，美国9月房租连续第二个月以个位数增长。50个最大城市的0-2居室房产的租金中位数同比增长放缓至7.8%（黑色线）。这是16个月以来的最低增长率，但仍比疫情前的增长率高了2倍多。租金中位数要价为1759美元（红色线），比上个月下降了12美元，较7月峰值下降了22美元。最近的房租数据与住房销售数据一致：年同比增幅还在0之上，但增速在放缓！
各位应该还有印象，之前的内容《房价有没有计入美国CPI》《如何看待8月PCE》等提到：房租（住房成本）占了核心通胀（核心CPI、PCE）的32%。租金同比上涨放缓，可能下一期的核心通胀数据会放缓哦！但是图表显示房租才刚刚露出拐头的信号，还在高位！还不会影响到我们的原判：美联储11月份大概率会加息75个基点！
以上的数据图表还告诉我们一个秘密：美国房价比租金拐头早！也就是说，美联储加息传导到房产销售市场要比租房市场快，目前数据来看，加息抑制（核心）通胀还是有效的，只不过传导到房租（住房陈本）要滞后一些。 这点我们根据常理很容易想明白：大多数公寓租户都以每月固定的价格签订了一年或两年的租约。近期的市场租金价格与大多数租户实际支付的价格之间存在一定程度的滞后，这导致了美国劳工处统计的住房成本仍然显示上升状态，这是造成美国8月核心PCE同比增长4.9%高于前值4.60%的一个重要原因，之前的内容《房价有没有计入美国CPI》提到：买房需求的人少了，那租房住的人就多了，从而造成租金的上涨，这也是一个内在的原因！ 总之，美联储加息可能已经传导租房市场了，住房成本边际下降可能带来核心通胀的缓和，注意只是可能啊，因为还有其他商品和服务项，虽然核心通胀去除了食品和能源因素，但你们说食品和能源价格不会传导到核心通胀数据里面吗？打个简单的比方：A不是食品和能源行业的服务人员，但是他/她会不会因为最近食品和能源价格上涨了，要求自己的服务费也高点？是有这个可能的哦！通胀是方方面面的，而且刚好过去一个月美国能源和食品价格总体是上涨的。 |
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