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一、问题描述
自2020年水利部在全国部署取用水管理专项整治行动开始以来，地下水开采清理整顿工作进一步推进，取得了良好的效果，地下水位上涨很多，一些项目前期施工时没有地下水（勘察设计没有），交付使用过程中均发现地下水，且地下水位较高，导致了基础筏板、外墙等出现了不同程度的渗漏，特别是一些电梯井和设备用房，因渗漏影响各项设备功能的正常使用；结合多年来维修过程中遇到的相关问题进行总结，做好前期管控和预防，避免后期问题发生，减少维修和不必要的损失。 
地下水上涨导致渗漏 1.地面渗漏 1)地下室车库底板渗漏（地坪表面积水）； 2)储藏室、高低差等部位渗漏、积水； 3)电梯井底渗漏； 4)配电室底（排水沟底）渗漏； 2.墙面渗漏 2)电梯井侧壁墙渗漏（有螺栓孔、无螺栓孔、有回填土、无回填土）；4)设备用房墙面渗漏（配电室、开闭所、消防控制室、消防泵房、通风机房）；3.顶棚渗漏 4)设备用房渗漏（配电室、开闭所、消防控制室、消防泵房、通风机房）；二、原因分析 1.地面渗漏 (1)车库底板渗漏（车库渗漏导致其他部位串水渗漏） 1)防水没有做好，接头部位没有连接牢固，防水材料质量以次充好、存在质量隐患；3)混凝土坍落度太大，水化热大，基坑内砼浇筑前有水未排除抽干，后期容易产生裂缝渗漏；4)混凝土浇筑过，因混凝土供应不及时、高峰期、中途间隙时间太长等形成施工冷缝，未进行接浆（按施工缝要求）处理等，产生渗漏； 5)底板高低不均匀，产生结构裂缝等（一般很难发现和定性）；6)车库与主楼交接处未设置至少钢板或橡胶止水带，施工缝处理不到位导致渗漏（一般先施工主楼后施工车库）。7)基础底板或大体积混凝土施工等质量通病，埋下质量隐患，以及后浇带、施工缝、止水钢板、橡胶止水带等部位处理不到位，导致后期渗漏。(2)储藏室、高低差等部位渗漏、积水 1)因基础筏板渗漏导致储藏室渗漏、积水、返潮、结露、发霉等；2)主楼储藏室与车库存在高低差，储藏室外墙实际为内墙（部分填充墙砌筑），回填土内积水，导致储藏室因回填土内积水产生返潮、发霉、结露；3)主楼储藏室与车库不是同时施工，施工缝处理不到位，混凝土收缩裂缝、不均匀沉降等导致施工缝渗漏，影响储藏室使用。
储藏室内渗漏 (3)电梯井底渗漏： 1)电梯井一般都是下沉式、基础放坡或直挖、防水没有做好，接头部位没有连接牢固，阴阳角未做附加层，防水保护层不到位，钢筋施工破坏等，存在渗漏隐患；2)电梯井混凝土浇筑前，基坑内有积水未抽干，影响混凝土成型密实度，甚至稀释砼； 3)防止电梯井模板上浮，采用木盒子加配重的方法支模，导致混凝土浇筑底板底部振捣不密实，甚至无法振捣或不振捣的现象。4)电梯井有降水井，砼浇筑时就有往外渗水的现象，导致砼振捣不密实或者形成水路，留下质量后患；部分地下水位较高或海边城市建筑，影响较大，有混凝土浇筑预埋降水管或水泵一直进行抽水配合。5)部分电梯井侧壁开挖尺寸不符合图纸设计（一种开挖尺寸小、一种是边坡塌方：采用沙袋会砖砌等），导致斜坡筏板厚度小于图纸设计尺寸，特别是底部尺寸，导致后期边坡侧压力大发生渗漏现象。6)关键一点：常有图纸设计从电梯井至集水坑之间采用镀锌钢管连接（Φ150—200mm），便于电梯井的水流至集水坑及时抽走，由于镀锌钢管埋在筏板底部土内，长时间流水和腐蚀（即使预埋时进行防腐处理），导致管道破坏渗漏，则基础筏板底部承压水进入电梯井或集水坑，水量大、水压高，不易处理。
电梯井渗漏 (4)配电室底（排水沟底）渗漏 a.配电室直接施工在车库筏板上，筏板渗漏导致配电室内渗漏； b.配电室内电缆沟两侧采用砖砌筑（建议改成砼），电缆沟外侧采用回填土，通过回填土渗漏至电缆沟（填充墙或砖墙不好注浆）； c.配电室施工在回填土上面，回填土内有水影响配电室等。 2.墙面渗漏 (1)车库、主楼墙面渗漏 1)防水施工不符合要求，检查不到位，材料不符合规范要求，保护层不到位，回填土时破坏防水，回填土下沉破坏防水（防水接头）等； 2)车库外墙渗漏，混凝土振捣不密实，施工中形成施工冷缝，外墙拆模过早，养护时间不够，导致墙面裂缝（贯穿裂缝）；局部漏振、麻面、狗洞、修补不到位等； 3)墙面螺栓孔未采用良好的止水螺栓，存在个别渗漏现象，封堵不密实，表面未处理，突出墙面破坏防水等； 4)墙面私自开洞（强电、弱电、智能化、消防、采暖等）、未按图纸要求进行预留、预埋，导致后开洞封堵不好，存在渗漏隐患； 5)墙面按照图纸进行预留、预埋，但是没有正常使用或者使用后未正常封堵：如涉及消防的套管内测、采暖的套管内测、桥架、强弱电电缆之间（甚至强电直接通在配电室内），这些都可能往内渗漏； 6)车库与主楼接缝存在渗漏：有些工程先施工主楼后施工车库，而主楼与车库施工缝未预留止水钢板（一般橡胶止水带效果不好，易破坏），后期施工时存在混凝土伸缩或者不均匀沉降，导致施工缝部位渗漏； (2)电梯井侧壁墙渗漏 1)电梯井底部防水存在质量问题，导致电梯井侧壁存在裂缝、渗漏现象；2)电梯井在筏板往上为回填土，回填土内积水导致井壁渗漏：① 电梯井四周钢筋混凝土墙采用普通穿墙螺栓导致渗漏，从回填土内通过螺栓孔往电梯井渗水（建议改用止水螺栓）；② 电梯井四周钢筋混凝土墙从筏板往上有混凝土或墙体砌筑的，但是在接缝部位处理不好，回填土内的水从施工接缝部位往电梯井内渗漏，（建议回填土施工前增设防水）。
(3)配电室墙面渗漏 1)配电室内墙面原本是同地下室外墙一样，但是可能涉及外墙、外围回填土的，墙面有套管的、桥架等问题引起的渗漏；2)配电室由专业施工单位（供电局指定）施工的，存在的质量隐患；3)配电室往往比普通的车库底板要低（考虑电缆沟、架空层），与车库同时施工或分开施工等、水平施工缝或竖向施工缝等接缝部位处理不到位、存在隐患，导致渗漏；(4)设备用房墙面渗漏 1)设备用房主要以消防泵房、水泵房、消防水池、中水处理房、通风机房为主；2)消防水池最为重要，往往有设计在车库中间，同时墙面容易出现渗漏，主要是消防水池内水比较多、水压大、容易往往渗漏（因浇筑施工质量通病），不易修补；3)消防水池施工在回填土上、消防水池与主楼外墙存在施工缝、植筋连接等，诸多因素导致消防水池不均匀沉降、裂缝、渗漏等；4)重点还是混凝土质量和浇筑振捣，完全依靠防水不现实，重点是自密实防水。3.顶棚渗漏 (1)普通车库顶棚渗漏 3)施工缝处理不到位，钢丝网未剔凿处理，浇水润湿，接浆处理；4)上人、上荷载太早，导致裂缝，底部支撑拆除过早、后浇带未独立支撑；(2)主楼与车库交界处渗漏 1)施工缝留设位置不对，先施工主楼，施工缝留在剪力墙根部，未按规范要求留设在跨中三分之一范围内；2)主楼施工时，未预留车库的梁、板钢筋；或已预留不符合规范要求，后面无法正常连接，只有搭接（往往钢筋太密，搭接效果不好，搭接长度太短）3)主楼与车库交界处未进行加腋施工，一种是图纸未设计加腋，另一种是加腋施工不符合要求，未振捣密实；(3)配电室顶棚渗漏 1)车库顶棚问题都有可能发生；但是配电室存在高压危险，禁止出现长时间渗漏，或者返潮、反碱现象2)设备用房顶棚渗漏：消防控制室、中水处理房、通风机房；但这些部位属于重点关注部位，不应长期出现渗漏；三、问题后果 所有涉及渗漏的都有可能影响后期的生产、生活，导致物业及业主的关注，情节严重的会导致投诉、上返，因此必须从源头进行控制，严格按照规范要求和工艺规程进行操作，否则埋下质量隐患，迟早会暴露的，且不易维修和处理，情节严重的将产生重大损失，比如电梯井泡水、高压配电室渗漏、泡水等、消防控制室渗漏、泡水等。四、控制措施： 1.地面防渗漏控制措施 (1)车库底板防渗漏控制措施 1)首先重点就是防水、针对车库量比较大，施工时容易忽视，特别是工人操作，即使管理人员心里想重视，不去检查落实，就是一句空话、也达不到效果。2)加强混凝土振捣、特别是条基、独立柱基、上返梁、墙，止水钢板等部位，这方便后期暴露的问题较多；严禁私自加水（必须有处罚措施进行控制）；3)严格控制混凝土质量，加强进场前的监测，特别是配合比、坍落度等；基坑内砼浇筑前有水未排除抽干；4)严格控制施工缝，必须有施工方案、应急预案，针对可能发生的事，有准备的控制施工缝，比如提前划分好小的施工段，采用钢丝网封堵等，并严格按照施工缝要求进行接浆处理；5)底板标高不一产生的裂缝，一般很难发现，只有凭经验进行提前准备和控制；(2)储藏室、高低差等部位防渗漏控制措施 1)主楼储藏室施工前，特别是回填土施工，必须查看基础筏板是否有渗漏现象，若有必须处理到位再施工，否则一旦漏水在回填土内乱串，增加维修难度；2)主楼储藏室与车库存在高低差的，必须要重视，建议穿墙螺栓改为止水螺栓，同时考虑增加防水和防水保护层（采用聚苯板起到保温隔热作用），减少串水或冷桥作用导致墙面返潮、返碱、发霉、发黄等；3)主楼储藏室与车库不是同时施工，则施工缝必须高度重视，除了严格按照规范要求进行处理，建议增设遇水膨胀止水条、施工缝周边1000mm范围内采用高标号微膨胀混凝土（同后浇带做法、包括顶板施工缝），减少因混凝土收缩裂缝产生的影响和渗漏。同时加强钢筋连接，混凝土浇筑振捣等，避免不均匀沉降或承载力达不到产生裂缝等。(3)电梯井底防渗漏控制措施 1)重点控制好防水施工质量，无论是原材料、施工工艺做法等，都要重视、严格把关，特别是甲方委托分包的防水单位，更要重视。2)电梯井内的水想办法抽干，实在抽不干净的要先浇筑这部分混凝土，把里面的水挤压到其他部位。3)加强电梯井部位混凝土浇筑振捣，最好能在模板中间预留检查口和振捣口（有的项目堆的钢筋原材，根本无法进去操作）；4)尽量不要在电梯井内设置降水井（可以在周边），混凝土浇筑时不影响，若埋管或埋水泵，原则要满足降水需要，至少确保混凝土浇筑时不出现冒水或者喷水现象，否则肯定混凝土浇筑质量。5)为了避免因电梯井和集水坑之间的预埋管道发生渗漏，建议施工前核实图纸、提前和设计沟通，将预埋管道浇筑在混凝土里面，即使在筏板下面，也要局部加深，底部采用防水处理，确保整个管道包裹在混凝土里面不被腐蚀，管道内部即使腐蚀（长期流水）也不影响排水。(4)配电室底（排水沟底）防渗漏控制措施 1)配电室直接施工在车库筏板上的，必须砌筑、回填前了解基础筏板情况，确保不出现渗漏后进行下道工序施工；同时关注砌筑砖的质量，尽量不要用粉煤灰砖（不耐久），建议使用烧结砖或黄河淤泥砖。2)配电室的排水沟要求全部采用混凝土浇筑（支设模板），正规地做好防水（刷水泥基或JS），防水砂浆效果不好、没有耐久性，长时间浸泡全部掉落；电缆沟两侧的回填土建议采用3:7灰土（这部分可能增加费用，建议施工前与建设单位沟通好，剖析其利害关系）。3)配电室施工在回填土上面的，原则底部要有3:7灰土回填夯实，底部要设钢筋混凝土及防水等。2.墙面防渗漏控制措施 (1)电梯井侧壁防渗漏控制措施 1)加强电梯井底部观察，一般电梯安装前有好多垃圾、积水不易观察，必须打扫清理干净，检查是底部渗水还是上部施工流淌的水，提前检查和处理，以免电梯安装后出现问题甚至浸泡电梯（以往出现这样的问题，最后需要赔偿）；2)电梯井从筏板往上外围是回填土（室内回填土）：控制螺栓孔、控制施工缝、最好做防水、回填土最好局部回3:7灰土。(2)车库外墙防渗漏控制措施 1)防水原材料和施工工艺控制，防水施工管理往往是弱项，材料好与差相差很多（特别是低温柔性），以及施工过程中的质量控制。2)加强混凝土浇筑振捣、最好是施工前进行集中交底，签订责任状和奖罚措施；常见质量问题一一列举，施工过程中必须安排专人进行旁站，发现问题及时汇报，重点加强地下室外墙拆模时间控制，浇筑前就必须交的好，即使松了螺栓不拆模板也不行（最低要求：砼标号/10+1天）。3)墙面螺栓孔封堵，现在一般使用可回收使用的止水螺栓（首先要检查质量必须满足止水要求）；其次是拆模的处理必须保证不破坏防水；4)整体施工前加强与安装的沟通，技术负责人要熟悉和了解水电、强弱电等预留预埋，有必要与班组签订责任状，减少后期后开洞。5)已经预留预埋管道渗漏，一般涉及甲方委托分包单位，必须提前与甲方、施工单位沟通好，减少后期的麻烦（有的专业施工单位撤场，无人处理的现象）；6)主楼与车库交界部位，无论哪个先施工，前施工缝都必须预留止水钢板，即使图纸没有设计，也想办法变更，否则后患无穷，特别是不均匀沉降和裂缝等。(3)配电室墙面防渗漏控制措施 1)配电室墙面就是地下室外墙的，一定要重点控制，加强交底和关注，甚至要有专人负责、过程控制把关；2)配电室由专业施工单位施工的，我们要根据现场实际和以往经验，把可能引起的问题与甲方和专业施工单位沟通或者提醒好，减少后期麻烦（甲方找不到分包单位，还让总包处理，甚至有连带责任）；3)后调整或变更的配电室一定要非常重视，往往临时调整或者变更，某些方面肯定没有原来统一设计考虑周边，容易产生问题或后患，要慎重对待。3.顶棚防渗漏控制措施 (1)车库顶棚防渗漏控制措施 1)加强混凝土质量控制，降低混凝土坍落度（太大、水化热大，易裂缝），严禁私自加水；2)加强混凝土振捣，除了正常的梁、柱振捣外，楼面应采用平板振动器振捣均匀到位；3)施工缝处理，这个往往容易忽视，甚至没有人关注就进行浇筑施工，导致拆模后裂缝、漏水甚至施工缝内有泥土等；4)严格顶板上人及堆放材料，往往有些工程只要能上人就开始上人上材料，甚至大型材料及车辆；5)上部荷载较大，重点是混凝土车辆、以及回填土车辆等，严禁进行控制（这是个难题，项目部要认真对待）。(2)主楼与车库交界处防渗漏控制措施 1)所有主楼与车库交界处施工缝必须严格符合规范要求，严禁留设在剪力墙根部；2)预留钢筋必须符合规范要求，严格进行控制，专人检查，往往由于抢进度，疏忽管理，导致后期无法正常连接；3)车库顶板与剪力墙交界处建议增加加腋，如果图纸没有，甲方也不同意时，则后期防水施工必须重点控制，防水施工在结构层，避免在找平（找坡）层上；4)配电室顶棚渗漏、设备用房渗水（配电室、开闭所、消防控制室、消防泵房、通风机房）。随着地下水的上涨，地下室渗漏越来越被大家关注，解决和避免这些问题的发生，关键在于前期勘察、设计、建设、施工等各个环节和部门都必须重视，提高工程质量，减少后期问题的发生。施工全过程管理固然重要，但还涉及其他方面，比如成本、造价、工艺做法、材料等，需要制定相应管控措施和质量通病防治措施，避免后期问题集中，责任变成一家承担，情节严重的，还需要委托第三方进行鉴定和处理，真正减少或降低渗漏风险才是根本。
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