【原】警惕二手房交易中的税务风险

潇洒叔 2022-10-28 发布于上海

展开全文

导语

笔者执业十五年以来，办过各类房产交易纠纷不计其数，其中大量涉及因交易税费而产生的争议。在过去房价不高的情况下，税费问题因金额不大并未引起当事方的充分关注。然而，随着房价的节节攀升以及我国税收执法力度的加强，二手住房交易中涉及的税款金额大幅提升，当事人因违规纳税被查处的概率也大大提升，因此本文中笔者结合自身办案经验，将个人二手住房交易涉及的税务风险进行整理分析，给广大房屋交易者、中介做业务时参考。

作者：刘世君律师

公众号简介

公众号“御用大律师”由刘世君律师团队运营，内容均为原创文章。文章侧重实用性，不纠结于那些高深的理论，只以现行法律法规、生效裁判案例为依据，介绍一线业务操作办法，致力于将操作方案落地。在实务操作中，我们的文章可直接拿出来作为工具使用，敬请您阅后收藏。如您对我们感兴趣，可在文章底部扫码关注我们的公众号。

结论摘要

随着房价的节节攀升，个人二手住房交易中交易各方均应注意错误估计税费金额风险、错误申报税费风险、阴阳合同的税务风险、税收政策变化的风险、卖方恶意增加买方税费的风险，针对各类型风险未雨绸缪实现通过规范合同条款等方式防范上述风险。

另外，因住房交易标的大、涉及法律财税知识专业度高的特定，买卖双方在交易时除了需物色专业的中介人员外，还可聘请精通法律财税知识的房产专业律师提供个性化服务，以充分维护自己的合法权益。而房产中介机构在面对复杂的交易时，也可聘请专业的律师帮助交易双方规避风险，同时帮助自己增加交易成交率。

笔者新书出版，购买请点击以下链接：

正文

一、错误估计税费金额风险

（一）风险的产生

在个人二手住房交易中离不开中介的专业服务，中介往往会在签订买卖合同之前对房屋交易的税费进行估算，双方会参考估计的税费协商交易价格。

正确估算税费离不开两大因素：1、中介的专业胜任及勤勉尽责；2、买卖双方正确陈述房屋的涉税信息。如上述任何一个因素欠缺，都可能导致税费计算不准，继而影响到买卖双方的交易决策。

目前，个人二手住房交易往往约定由买方承担全部税费，故一般而言买方法定负担的契税预估错误对交易的影响不大。相比而言，卖方法定负担的增值税及附加税费、个人所得税如预估错误将会对买卖双方产生重大影响。如预估金额高于实际纳税金额，则卖方可能会在房价上让步，进而导致售房收益减少；反之如预估金额低于实际纳税金额，则买方的购房总支出将超过签约时的预期，造成购买成本过高。

（二）责任承担

对于买卖双方因预估税费金额错误产生的损失，视错误的原因追究相关人员的责任：

1．如因中介专业度不够或工作疏忽等因素导致预估错误，则由中介承担相关方的损失，包括减免中介费、赔偿税款损失；

2．如因卖方不实陈述房屋的涉税信息（房屋购买时间、购买成本）或未能依约提供房屋的购买发票等涉税资料导致实际缴纳的税费高于预估金额，则应当由卖方自行承担多出部分税费；

3．如因买方自身原因未能充分了解自身涉税信息导致实际缴纳的契税高于预估金额，或因自身原因提前申报纳税导致错失税收优惠政策，则买方应当自行负担多出部分的税费。

当然，上述责任追究是建立在各方明确的合同约定以及拥有充分履约证据的情况下做出的判定。实务中，买卖双方往往因合同约定不明，仅笼统约定税费承担的原则性条款，但未约定具体细节，将会导致买方白白缴纳“冤枉税”。

（三）风险防范措施

建议交易各方采取以下防范措施应对潜在的税费预估错误风险：

1．在签约前，买卖双方明确出具书面承诺书对自身的涉税情况做出承诺。买方需承诺自身购房前名下房屋的套数以正确估算契税税率；卖方需承诺自身名下房屋的套数、购房时间、购房成本、房屋取得方式（买卖还是赠与，影响到是否能核定征收个人所得税）等涉税信息；便于中介正确计算税费。

2．中介需结合买卖双方提供的信息及自身独立调查房屋的资料取得的信息出具书面的税费预估文件，通过书面方式固定证据，避免各方扯皮。中介如希望减少自身的责任，可在书面文件中声明预估税费金额仅供双方参考、双方需各自自行聘请税务专业人士复核等免责条款。

3．在买卖合同中双方需明确约定，买方承担全部税费的前提是卖方陈述的涉税信息真实完整、预估税费的金额准确、中介的计算方式专业，否则因卖方或中介的违约行为导致实际缴纳的税费金额高于预估金额，高于部分买方不承担，由违约方承担。

4．在买卖合同中双方同时可以约定，卖方约定的售房价款金额的前提是基于中介预估税费的金额准确，否则因中介的违约行为导致实际缴纳的税费金额低于预估金额，低于部分金额由违约方（中介）承担。

二、错误申报税费风险

（一）风险的产生

实务中，买卖双方往往在中介指导下申报税费。一般情况下，中介机构总配备有税务专业人员辅助双方进行税务申报，避免因错误申报多缴纳的“冤枉税”。但某些情况下，也有部分中介机构缺乏专业的人员，凭一般业务员滥竽充数帮双方申报纳税，因专业度不够导致错误申报。

最容易错误申报的税种为个人所得税。我们目前针对个人所得税有两种计税方式，分别为：1、据实征收（差额征收）；2、核定征收；

据实征收，简而言之是按照卖方买卖房屋的差价的20%征收个人所得税，故又称差额征收。据实征收的前提是卖方能准确提供房屋的成本资料。核定征收，简而言之是按照房屋出售价格乘以一定比例（1%或2%）征收个人所得税，不考虑房屋的购入成本。

在卖方大幅盈利出售房屋的情况下，选择核定征收方式可以大大节省个人所得税；反正，在房屋平价或亏损情况下，选择据实征收方式可以不用缴纳个人所得税。这种纳税人通过自由选择征收方式进行税务筹划的行为并不为税法所禁止，合法有效。

然而，部分中介因专业度不够只知道核定征收而不知据实征收的方式，导致其经手的业务一律选择核定征收方式征税。如一旦遇到卖方属于亏损或平价出售房屋（比如2019年房价下跌，税务部门认可平价或亏损出售价格），则因错误选择征收方式将会导致卖方额外缴纳房价款1%或2%的个人所得税。基于该款项往往由买方承担，由此会造成买方损失！

（二）补救措施

对于中介将据实征收方式错误申报为核定征收方式行为，卖方可依据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条的规定，以纳税人申报错误为由，补充提供房屋的成本资料，要求税务机关按据实征收方式征收税款，并申请将多缴纳的税款退税。

但如中介将核定征收方式申报为据实征收方式，并已经提供了房屋的成本资料，则卖方不一定能顺利变更申报方式。

需要注意的是，个人所得税的纳税义务人为卖方，只有卖方可以申请退税。而目前的交易习惯是税费均由买方承担，故如果卖方不愿配合申请退税或虽然申请退税但不愿将退税款支付给买方，买方将承担该税务风险。

（三）风险防范措施

建议交易各方采取以下防范措施应对错误申报税费风险：

1．买卖双方自行聘请税务专业人士对房屋交易中的税务申报资料复核，避免因中介专业度不够导致的税务风险；

2．在买卖合同中明确约定买方承担卖方个人所得税的前提是卖方需配合选择核定征收/据实征收方式申报纳税，否则由此多出的税费由卖方自行负担；

3．在买卖合同中约定因中介的失误导致交易税费增加，应当承担赔偿责任；

4．中介如希望降低自身风险，可在合同中设置免责条款，提醒双方自行聘请税务专业人士就税务申报问题把关。

三、阴阳合同的税务风险

（一）风险的产生

在个人二手住房交易中，买卖双方为了规避税费往往会采取阴阳合同方式虚假申报，即申报纳税的“阳合同”价格低于双方私下“阴合同”约定的实际交易价格。

对于因阴阳合同虚假申报的行为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定属于偷税行为，纳税人一旦被税务机关查处，除了补税外还应当按补税金额每日万分之五利率支付滞纳金并按少缴税款金额的0.5倍至5倍计算支付罚款。

（二）偷税的法律责任承担主体

各方需根据自己的税务主体地位决定应当承担的偷税法律责任，具体如下：

1．买方作为契税的纳税义务人，应当就少缴契税行为承担偷税的责任，即补税+日万分之五滞纳金+罚款（0.5-5倍）；

2．卖方作为增值税及附加税费、个人所得税的纳税义务人，应当少缴的增值税及附加税费、个人所得税承担偷税的责任，即补税+日万分之五滞纳金+罚款（0.5-5倍）；

实务中，不少买卖合同均约定交易中的全部税费均由买方承担，由此很多卖方认为偷税不管自己的事，应当去处罚买方。然而，我国税法明确规定纳税义务人有正确申报纳税的义务。当事人通过合同的约定只能转嫁税款的负担，但不能转变税务身份，故面对增值税及附加税费、个人所得税的偷税行为税务机关依然会追究卖方的法律责任，卖方在承担责任后可基于合同约定向买方追索损失。

3．实务中往往由中介帮助买卖双方进行税务申报，故中介如果在明知双方存在阴阳合同偷税行为的情况下依然代为申报，构成帮助偷税行为。依据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十三条规定，对于帮助偷税行为税务机关除了会没收中介的违法所得外，还是对其处以少缴税款1倍以下的罚款。

很多中介因中介费原因动辄威胁举报买卖双方偷税，最终可能是三败俱伤！除非中介对买卖双方偷税行为不知情方可免责。然而，现实情况是买卖双方一般都通过中介协商具体交易条件，中介不可能对偷税事宜不知情。另外，如中介按真实交易价格金额计算中介费并以此主张权利，该行为本身就充分证明了自己明知买卖双方申报纳税的金额与实际成交金额不符，帮助偷税行为确认无疑！

（三）风险防范

各方可采取以下风险防范措施：

1．买卖双方需避免采取阴阳合同方式偷税，如中介提出建议需坚决拒绝；

2．中介需保留充分证据证明自己并未帮助买卖双方偷税，最好的证据就是三方居间协议中签订的金额。如中介按申报纳税价格计算收取中介费，而不是选择实际交易价格从高计算收取中介费，则自然证明自己并未帮助偷税。

四、税收政策变化的风险

（一）风险产生

针对个人住房买卖交易，国家不断出台各类宏观调控政策以抑制房价过度上涨，诸多政策中包含税收政策。买卖双方往往在签订合同但尚未过户前会面对税收政策的变化，由此会产生争议。

因目前交易习惯中主要由买方承担全部税费，故因国家税收政策变化导致交易税费增加的情况下，买方将额外增加购房支出；如因国家税收政策变化导致交易税费减少的情况下，因增值税及附加税费、个人所得税的纳税义务人是卖方，如产生退费也会进卖方银行账户，故买方可能无法顺利取得退税款。

在极端情况下，因国家政策对个人所得税的征收方式进行重大变更，比如北京市严格执行“国五条”只能按据实征收（差额征收）方式缴纳个人所得税，将会导致承担全部税费的买方额外增加几十万甚至几百万的购房支出，由此导致买方因无力支付税款而被迫违约的窘境！

（二）风险防范

各方可采取以下风险防范措施：

1．双方在合同中可针对因税收政策重大变化导致多出的税费的情形进行约定，可约定超过预估税款金额一定比例的税款由卖方承担或双方按约定比例共担模式；

2．双方可在合同中针对税收政策重大变化导致多出的税费的情形约定买方享有合同解除权；

3．双方可在合同中针对税收政策重大变化导致少缴税费的情形约定退税款的归属，即由卖方享有还是买方享有或双方按约定比例享有；

4．买卖双方应当依约履行合同，避免因迟延履行导致税收政策发生变化进而影响到自己的权益。如因一方违约导致税收政策变化，则违约方将自行承担责任或赔偿对方损失；

5．中介需书面告知买卖双方税收政策可能存在变化的风险，并声明自己不承担由此产生的责任。

五、卖方恶意增加买方税费的风险

（一）风险产生

如上文所述，在个人住房买卖交易中，往往双方约定由买方承担交易的全部税费。实务中，部分卖方因房价上涨等因素在签约后毁约，但又害怕承担违约责任，于是利用合同税费负担条款约定不明的漏洞恶意增加自己法定负担的增值税及附加税费、个人所得税的金额，迫使买方同意解除合同。卖方的恶意举动包括：拒不提供购房发票、拒不配合签署“满五唯一”承诺书、要求提前过户等方式恶意不享受国家税收优惠政策、故意选择据实征收（差额征收）方式缴纳个人所得税同时拒不提供房屋成本信息资料，以及其他恶意行为。

卖方在发生上述行为后，往往美其名曰“为国家多交税、多做贡献”！通过让买方“买单”方式自己“做人情”，使得买方因不敢对抗“依法纳税”的红线而无力反驳。

（二）防范措施

对于卖方的上述恶意行为，买方需未雨绸缪提前在协商合同条款时就税费承担条款的内容进行细化：

1．明确约定买方承担卖方税费的前提条件，包括卖方需配合买方申请税收优惠政策、提供发票等购房成本资料等，以约束卖方。如卖方违约，则多出部分的税款由卖方自行承担；

2．明确约定买方承担卖方税费的上限金额，如在上限金额以内则买方全额负担，如超过上限则超过部分由卖方自行承担。