 戴兆辉 “招商外滩玺”是2021年上海第五批集中推出新盘中的高端项目，它所在的地块也是2020年引发中海、万科、华润三家围标事件而上了头条的虹口区嘉兴路街道HK271-01地块（图1）。今年重回土地市场后依旧热度不减，最后由招商蛇口摘得，撇开市场各方给予它的狂轰滥炸般的北外滩概念不谈，其实它最确切的位置就是贴临周家嘴路的近新建路隧道浦西出口处（图2）。
图1 虹口区嘉兴路街道HK271-01地块
图2 招商外滩玺位置图 作为热门楼盘，其房型和立面等项目信息屡屡出现在各大媒体中，本文不予过多涉及。我们以项目区位周边为重点，着眼于项目所处的场所文脉，从东长治路的白玉兰广场出发，自南向北依次显现项目的周边环境及历史渊源。 从百度地图上测量，从外滩玺项目到白玉兰广场的直线距离约为700米，而到黄浦江边的直线距离约为1公里（图3）。从项目处看白玉兰广场的高楼似乎近在眼前，伸手可及（图4），但事实上看山跑死马，超高层建筑往往使人产生距离错觉，对上海市区街道的尺度来说，700米并不能算短距离。从传统的老上海角度考虑，项目地块属于嘉兴路街道南部的海伦路地区更为贴切（图5）。
图3 外滩玺项目与白玉兰广场和黄浦江的距离
图4 从外滩玺项目附近的周家嘴路商丘路口南望白玉兰广场
图5 嘉兴路街道地图（圆圈处为外滩玺项目） 今年10月下旬一个周日的下午，天气晴朗，微微和风拂树梢，气温也在断崖式降温后缓慢回升，阳光照在身上还使人产生一种慵懒的暖意。 笔者乘坐地铁12号线到国际客运中心站，3号口出来，沿着东长治路便正式开始本次的踩点旅行（图6）。其实本来也想去看一下设在白玉兰广场55层的外滩玺售楼处的，但一问情况，既要事先预约，还要忍受排队的长蛇阵，综合利弊，还是多留时间给我的踩点计划吧。
图6 周边踩点路线图 从白玉兰广场南面的黄浦江到北面的周家嘴路，目前是属于北外滩街道（图7），北外滩街道源自于2018年1月底撤销的提篮桥街道，当然成立时还新增了原属四川北路街道的南部一块。从图7上各种以往街道变迁来看，这里的历史沿革也颇为复杂。
图7 北外滩街道区位图 沿东长治路往西走，过了旅顺路是一家中国邮政长治路邮政所，进去盖戳打卡是笔者的习惯动作（图8），邮政日戳上既有时间和地点作为记录，同时也满足自己的收藏爱好，一举两得，自得其乐，乐在其中。
图8 长治路邮政所地图和邮戳 走到溧阳路口（图9）往南走，想再去看一眼溧阳路155号（图10）的老建筑，今年5月份去时正在搭着脚手架盖着绿篱整修中（图11）。溧阳路原名狄思威路，1943年改今名。溧阳路155号建成于1917年，原为中和洋行仓库，解放后改为了居住用途（图12），2017年开始征收作为保护建筑。
图9 溧阳路东长治路路牌
图10 溧阳路155号中和洋行仓库地图（1947年）
图11 溧阳路155号实景（左：5月份维修中 右：现状）
图12 作为居住用途的溧阳路155号 溧阳路南段是贴着虹口港的，位于河东侧，一路向北到达东汉阳路口，对面是虹口城管执法大队机动中队所在处，边上是三层楼房子底层已被砌块封闭，似乎也在待拆中（图13）。我们翻开历史地图，发现其中有一家祥泰南货店从上世纪40年代已有记载，直到90年代仍有记录（图14）。
图13 东汉阳路北侧（溧阳路至梧州路）
图14 东汉阳路北侧（溧阳路至梧州路）地图（1947年和1988年） 东汉阳路南侧建筑的金属外墙在阳光照耀下闪闪发光，这是2005年竣工的白金府邸楼盘（图15），与外滩玺的直线距离约为500米。此处历史上曾是东长治路地段医院以及中国铅笔一厂的一部分（图16）。
图15 白金府邸楼盘
图16 白金府邸楼盘1947年和1988年地图 目前此盘二手房在“房天下”上的均价近10万元/平方米（图17）。
图17 “房天下”上的白金府邸 东汉阳路沿梧州路向北，第一条横向马路是东余杭路（图18），在溧阳路和梧州路之间是建造于1930年代的春阳里（图19~24），是典型的上海老式石库门里弄住宅，多为二层，部分带三层阁楼。门牌号是东余杭路211弄，现在被列入虹口区历史风貌保护街坊， 2017年起更新改造，外部保留建筑历史风貌，内部解决房屋安全问题，并实现每户厨卫独用，改善居民的居住环境。此处离外滩玺直线距离约为300米。
图18 梧州路上的东余杭路指示牌
图19 春阳里地图（1947年）
图20 春阳里1
图21 春阳里2
图22 春阳里3
图23 春阳里（东余杭路与溧阳路转角处）
图24 春阳里（溧阳路一侧） 此区域相对车少，路上行人也不多，在余杭路桥上还可以摆开pose，悠然自得地拍摄北面的绿地九龙宾馆（图25），河水潺潺流淌，倒影微微婀娜。
图25 周家嘴路溧阳路口的绿地九龙宾馆在虹口港中的倒影 河边人行道上一群人正在聚精会神地关注着楚河汉界上的捉对厮杀（图26），这在上海的街头显然已不多见。
图26 河边的象棋摊 梧州路向北到达周家嘴路时（图27~29），北横通道东段还在施工中，加上周边众多施工中的项目，因此给人感觉此处嘈杂以及较为混乱，不过可以展望这些工程完成后的不错前景。
图27 梧州路近周家嘴路口的春阳里
图28 梧州路周家嘴路口西望
图29 梧州路周家嘴路口北望 回望这个路段的历史，还有一个路名的变迁。以前虹口港到现在的商丘路这段叫鸭绿江路，海宁路桥也叫鸭绿江路桥，而周家嘴路则拐弯往南通向东长治路（图30）。1990年代末海宁路周家嘴路拓宽拉直，就把鸭绿江路改名为周家嘴路，而南面的这段周家嘴路也就被废除了。
图30 鸭绿江路与周家嘴路地图（1947年和1980年代） 以前每条道路在现在看来都像是羊肠小道，但记忆中鸭绿江路和梧州路，再加上斜向还有条如皋路，这个五叉路口感觉还相当宽阔，历史上有好几条公交线路在这里做终点站（图31）。在1970年代初之前是17路和21路电车的终点站，而后是63路公共汽车的终点站，直到1980年代中。注意看两张图上吴淞路北海宁路处都还是现早已撤销的61路终点站。
图31 电车17路和21路梧州路终点站（1070年代前）和汽车63路梧州路终点站（1980年代中期之前） 2019年北横通道虹口杨浦段进行了规划调整（图32），由原先走这里的地面道路改走地下，从而避免了快速道路噪音和废气对周家嘴路沿线建筑的影响，这确实是重大利好。不过从规划图上看，海伦路这里会有一对半出入口，这个就是双刃剑了，因为既可以理解为车辆方便进出北横通道，也可能由此带来周边交通的拥堵。
图32 北横通道东段规划调整后 从梧州路往东，在周家嘴路北面首先看到的是建设中的中皇广场（二期）项目（图33和图34），这次对外销售的案名叫中皇·北岸锦源。其主力户型为80多平的2房和106-130平的3房，以及约200平的大户型。预估均价在11万左右。2002年建成的此项目一期目前在房天下上的二手房均价在8万左右。整个项目占据了梧州路、金田路和周家嘴路这一三角地块（图35），而原先的如皋路则湮没在了小区里（图36）。
图33 建设中的中皇·北岸锦源
图34 中皇广场（二期）施工铭牌
图35 中皇·北岸锦源（项目名：中皇广场（二期））总图
图36 如皋路路牌（2013年） 中皇·北岸锦源的东侧，自然就是本文的主角—招商外滩玺项目了（图37），项目不仅在工地上干得如火如荼，而且金田路大门外也是人头攒动，视察现场的市民还不是少数，门口还有中介在推波助澜，一手二手均有房源，真假未知，信则灵（图38）。此次销售预估均价12万左右。
图37 建设中的招商外滩玺
图38 工地门口 外滩玺项目的总图、规划许可和施工铭牌（图39和图40）。
图39 招商外滩玺总图和规划许可公告
图40 招商外滩玺施工铭牌 中皇广场和招商外滩玺之间的界路—金田路（图41），在拆迁前是一条狭窄小巷，两边均为危棚简屋和货栈库房等（图42）。
图41 目前金田路向北望
图42 拆迁前的金田路 这两个贴邻项目目前几乎同时在销售，既是竞争对手，也因处于同一地段而惺惺相惜。这两个地块在历史上均为鳞次栉比的大小型工厂及各种仓库货栈，其间夹杂一部分居民住宅（图43和图44），在1947年的老地图上，金田路那时还被称作瑞金路。在外滩玺地块拆迁之前，金田路周家嘴路路口还曾有过如家酒店和家沪家建材市场（图45）。
图43 周家嘴路海伦路梧州路地图（1947年）
图44 周家嘴路海伦路海拉尔路地图（1988年）
图45 招商外滩玺地块拆迁前的周家嘴路金田路路口（2015年） 在百度百科“嘉兴路街道”条目的建制沿革中，清光绪二十五年（1899年），地境南部被扩入公共租界。地境内租界线为从新嘉路与东嘉兴路交叉处北首至物华路、海拉尔路口之间的一条直线，租界线北部隶上海县引翔乡。在今天的地图上，我们依此画根线，发现外滩玺项目处于历史上公共租界内，靠近北界线（图46）。
图46 历史上的公共租界北界线 外滩玺项目东侧，与其隔着海伦路相望的楼盘是2005年左右交房的浦江名邸（图47和图48），当年也属于高档小区，目前二手房在“房天下”上的均价在8万/平方米左右（图49）。
图47 浦江名邸实景
图48 浦江名邸现状地图
图49 浦江名邸二手房价 外滩玺的斜对角，也就是周家嘴路新建路的东南角，是在建中的嘉兴浦晨虹口HK314-05地块项目（图50和图51），是由2栋高165米和110米的塔楼及3栋裙房所组成的集商业、办公、公共服务设施为一体的综合商业体（图52）。
图50 在建虹口HK314-05地块项目
图51 虹口HK314-05地块
图52 虹口HK314-05地块模型 我们再走到金田路北端尽头的海拉尔路处，向南看在建中的招商外滩玺（图53），右侧是已建成的中皇广场一期，左侧远处则是浦江名邸。
图53 金田路海拉尔路口南望在建外滩玺 在外滩玺的北侧，海拉尔路与梧州路、海伦路构成了一个三角形地块（图54），一所小学正在建设中（图55），而梧州路的西侧则是2000年竣工的凯虹家园小区（图56），目前二手房在“房天下”上的均价约为71000元/平方米左右（图57）。
图54 梧州路北段凯虹家园和在建小学地图
图55 虹口区161街坊HK268B地块新建学校项目总图和施工铭牌
图56 凯虹家园小区
图57 “房天下”凯虹家园参考价 翻看此处的历史地图（图58），梧州路西侧的凯虹家园所在处主要是居住+小商店的形式。而大三角地块北部曾经是一个大型的公共停车场，而南部则为江夏里、经纬里居民区以及沿街小店，最南端的小三角是小菜场，后来演变成梧州菜场（图59）。
图58 凯虹家园和在建小学处老地图（1947年）
图59 已拆除的江夏里、经纬里居民区及梧州菜场 梧州菜场作为老虹口的众多三角形菜场之一，其历史值得一提。它的早期建筑在1926年即已建成，为一层钢筋混凝土梁柱结构三角形建筑物，楼顶预留钢筋柱脚。1982年扩建为3层建筑（图60）。当时一、二层为菜场，三层为食堂和生活用房等设施，并设有招待所对外开放。由于梧州菜场的开设，四周一带分布着南货、烟糖、陶瓷、饮食、粮油、小百货等店铺，形成一个以菜场为核心的商业网点。后期商业业态以菜场为主而不断进行调整（图61和图62），2017年地块动迁，梧州菜场建筑拆除（图63）。
图60 1988年梧州菜场
图61 2013年梧州菜场
图62 2016年梧州菜场
图63 2018年梧州菜场遗址 梧州路由此再往北，也就到了它的北端尽头，海伦路和沙泾路交汇的位置，此处离外滩玺的直接距离约为350米（图64）。
图64 梧州路海伦路口南望外滩玺 从海伦路路口向西看，处于海伦路地铁上盖的金融街海伦中心已近在眼前（图65），这也意味着本次的踩点旅行已近尾声。
图65 海伦路梧州路路口西望金融街海伦中心 对于居住小区来说，大家首先关心的一定会是交通、商业、医院等。在交通方面，周家嘴路下有北横通道，新建路有通向浦东的隧道，因此驾车应该是相当便利的；而在轨道交通方面，我们通过百度地图的测量，可以看到从外滩玺项目步行到附近地铁站的距离： 至4号线和10号线海伦路地铁站，约810米，14分钟（图66）；
图66 至12号线国际客运中心地铁站，约840米，14分钟（图67）；
图67 至4号线临平路地铁站，约970米，16分钟（图68）。
图68 至于医院方面，三甲医院上海市第一人民医院可谓是近在咫尺，步行距离仅为860米，约一刻钟左右便可走到（图69）。
图69 “LOCATION、 LOCATION、 LOCATION”，原先是华尔街的一句名言，后被香港超人李嘉诚引用后，“地段、地段、还是地段”便成了房地产业界的金科玉律。不过具体到哪里算是好地段，或者居住者自己认可的地段，这又是另外一回事了。毕竟量体裁衣、因地制宜，这才是购房的本质核心。 参考资料： ●《老上海百业指南-道路机构厂商住宅分布图（增订版）》1948年版 ●《上海市商用地图册》1989年出版 ●《神奇!虹口的菜场居然都是三角形的》史博臻 ●百度地图 |
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