近段时间，有不少的网友在笔者的账号上咨询有关售后包租的法律问题，并且问得五花八门，能看出不少人可能都多多少少了解一些售后包租，但是对于其中的门道，却摸不到方向！
所以，笔者这次就来一次硬核普法！来深入谈一谈售后包租的法律问题！
“售后包租”起源于20世纪70年代的欧美发达国家，在国内最早出现在上世纪九十年代初期，一开始在深圳、海南、广州、上海等发达地区出现，后来成为全国中小城市较为普遍的房地产商业销售模式。根据我国现有的法律规定，售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。但是本质上属于房地产开发企业主导租售一体房地产销售模式，因为没有“售”就没有“租”，“租”是“售”的接续经营行为，无论是“售”或“租”均是开发商与购房人之间合意的结果。
而实践中，售后包租的开发商一般宣传“带租约准现铺，即买即收益”、“专业团队10年托管”、“10年托管，稳定收益坐享其成”、“10年投资不担忧，独特的3＋2＋5十年托管经营模式，收益年年有”，但是却让购房人与开发商指定第三人签署《商铺委托经营管理协议》从而规避开发商的责任。购房人购房后，一旦出现了问题，增加了购房人的维权难度。从现有的法律规定来看，售后包租行为不仅可能违反行政法律法规，还可能涉嫌违法犯罪。（1）关于“售后包租”的行政法律责任，《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
此外，该办法第四十二条对“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”的行为规定了警告、责令限期改正、并处罚款等行政处罚措施。
（2）关于“售后包租”的刑事法律责任，《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚。以非法占有为目的，使用诈骗方法实施本解释第二条规定所列行为的，应当依照刑法第一百九十二条的规定，以集资诈骗罪定罪处罚。但是，要追究开发商的刑事责任，需要由公安侦查，需要符合刑事犯罪的构成要件。实践中，一般的售后包租行为很难符合刑事犯罪的构成要件。从现有的民法内容来看，确实没有明确的规定，属于民法的空白。而实践中，为了销售房屋，获取利益，开发商在销售宣传时将正常投资可能遇到的商业风险，虚假宣传为零风险，高回报，这种行为实际上就是承诺售后包租，促进销售，增加利润的行为。对于花样的售楼宣传口号，购房人一定要认真识别，保留好相关的宣传资料。如果开发商对销售广告和宣传资料进行了具体确定的说明或允诺，而且该说明或允诺对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，那么即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，一方违反的，也应当承担违约责任。
如果发现开发商存在“返本销售”、“变相返本销售”商品房或“售后包租”或者“变相售后包租”销售未竣工商品房的行为，那么可以针对该违法行为追究开发商行政责任。（4）名为“委托经营管理合同”实为“租赁合同”的处理。为了销售，开发商的宣传层出不穷，很难识别，甚至有些开发商为了规避相关的责任，签署购房协议的同时，将打印好的《声明与承诺》让购房人签名，承诺同意将租赁权交与第三人统一招商经营。然后让购房人与第三方签署商铺委托经营管理协议书，欲把租赁合同变成委托合同，从而规避售后包租的责任。对此，不同的法院对开发商是否要承担民事责任，存在较大差异，但是也有法院认为， 开发商采取售后包租方式销售房屋的，即便开发商没有和购房人签署租赁合同，也应当共同承担租赁合同责任。以上是售后包租的相关法律问题，希望对您有帮助，若是您遇到类似情况不知道如此处理或者您的情况比较特殊，那么建议您咨询专业的房地产律师。排版编辑丨黄忠帅
