|
借名登记是造成登记簿记载与真实权利状态不符的重要情形。比如在某法院审理的一起房屋确权纠纷案件中，胡某与张某为朋友关系，胡某因职务上的关系，以其朋友张某之名签订商品房买卖合同，购买商品房一套，房款由胡某支付，房屋产权证登记产权人为张某，由胡某保管。后张某以产权证丢失为由申请补证，房产登记部门向其补发了房屋产权证。张某遂与第三人李某签订房屋买卖合同，将该房屋售予李某。双方钱款及房屋钥匙、房产证已交付完毕，准备办理过户时，胡某得知并起诉，要求确认该房屋为其所有，李某则要求履行房屋买卖合同，为其办理过户。此案中，法院首先要解决的问题是，张某的转让行为是否属于“无权处分”。 由于我国市场经济尚处于发育期，受各种行政管理政策、措施对交易主体和财产持有主体的限制性规定影响，以及当事人的特殊考虑，在不动产交易和登记中，借用他人名义购买、取得、登记不动产相关权利的情形并不少见。此种情况下，不动产登记簿所记载的权利人就该不动产所为的交易行为，是否属于《民法典》第311条所规定的“无处分权”，实践中存在不同认识。 有观点认为，借名人和被借名人之间形成的是合同法律关系，双方互负相应权利义务，借名人享有请求被借名人在双方约定的时间或条件成就时，将不动产变更登记到自己名下的权利，被借名人负有配合变更登记和按照双方约定行使相应不动产权利等义务。当被借名人拒绝履行义务引发纠纷，借名人可依据双方约定提起给付之诉。有的法院在立案时，就将借名买房案件的案由列为合同纠纷而不是所有权确权纠纷。其主要理由有以下二点：其一，如法院认为借名人和被借名人之间确实存在借名买房关系，判决确认所有权则直接确定了涉案房屋的物权归属。该判决与房屋所有权证书登记的不一致会导致一个房屋两个所有权人（就公示证据而言）的混乱。法院的裁判在一定程度上超越了司法权的权能限制，影响了行政登记的正常运转。其二，在合同法律关系的基础上，借名人可以主张的是债权而不是物权，将借名人与作为涉案房屋买受人的善意第三人（如果存在的话）的权利置于权利位阶一致的债权，不仅有利于保护善意第三人，也给借名人敲响了警钟，在司法上抑制借名买房这一行为，体现了法律的教育性和指导性。此种观点也为一些地方法院所采纳。 另一种观点则认为，这种情形属于登记簿记载的权利状态与真实权利状态不符，根据《民法典》第234条之规定，真实权利人应可通过物权确认之诉讼，由司法裁判直接确认其为权利人，而被借名人作为登记权利人，其擅自转让该不动产物权的行为则属于《民法典》第311条所规定的“无处分权”。按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第2条的规定，当事人有充分证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求人民法院确认其享有物权的，应予支持。也就是说，在对内关系上，不动产物权的权利最终归属，应该依据当事人之间的基础法律关系来判断，并不以登记所表彰的权利状态作为依据，不动产物权登记只是确认不动产物权变动并将其公之于众的一种公示方法，而不是不动产物权变动的原因。在依法律行为发生的物权变动中，物权变动的原因或基础是买卖、赠与、抵押等法律行为;在非基于法律行为发生的物权变动中，物权变动的原因或基础是法律规定、法院判决、公用征收、继承以及合法建造等事实行为。在当事人就不动产物权归属发生争议时，法院应当对发生物权变动的原因或基础予以审查，并最终依法确认物权的实际归属。而在此之前，登记权利人虽然可能已经并非真实权利人，但却在变更物权登记之前，表彰为该物权权利人，因而可能发生对外交易，产生因信赖不动产物权登记而为交易的善意第三人权益的保护问题。此种情形，通常应当纳入善意取得制度范畴予以保护。 在借名买房的是否可以提起确权认识上，司法实践有一个认识不断深入的过程，由于对物权的权源和房屋登记的属性认识不足，加之登记制度的建立在我们国家确实也有一个从国家确权到仅是公示公信的证明文件的一个变化过程，很多人认为，不动产登记是公权力对不动产物权变动的确认，不动产物权变动的效力来自于行政机关的登记，这种观念其实是“私权公赋”的封建思想的残余。不动产物权的变动从根本上说，取决于当事人关于物权变动的原因行为而非不动产登记。相对于当事人的法律行为的基础法律关系地位，不动产登记具有从属性。因此除法律另有规定，对不动产物权归属的终极性判断，只能依赖于原因行为和基础民事法律关系的审查判断结果。物权变动的权源是民众自己的权利，而不是政府或者法院的公共权力的。从民事活动的基本特征看，物权变动和债权变动应该都是当事人效果意思追求的结果，在民法理论和实践上必须彻底地坚持，意思自治原则。因此应把不动产登记理解为当时不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，或者理解为物权变动的生效要件，而不能把不动产物权变动解释为行政权力的物权授权，这才是符合民法基本精神的。 在这个艰难的司法认识过程中，甚至出现了”一个纠纷，两种诉讼，三级法院，十年审理，十八份裁判的”的“高永善诉焦作市影视器材公司房地产纠纷案”，司法认知对这个问题有二个大的分水岭: 一、2012年最高院对社会公布的公报案例（最高人民法院公报(2012)第6期(总第188期)：大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷案），在该判决中，最高院认为：“一审判决对涉案附属设施设备动产所有权的确认是正确的，应予维持。但不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，故大连羽田公司请求确认其享有涉案国有土地使用权和地上建筑物所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决直接确认大连羽田公司享有涉案不动产物权有所不当。”最高院在公布的【裁判摘要】写到：“在物权确权纠纷案件中，根据物权变动的基本原则，对于当事人依据受让合同提出的确权请求应当视动产与不动产区别予以对待。人民法院对于已经交付的动产权属可以予以确认。对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，人民法院不宜直接判决确认其权属，而应当判决他人向权利人办理登记过户。” 可见在2012年时，最高院当时还是认为物权权属的确认应该以登记机关的登记为准。由于该案以最高人民法院的公报案例向社会公布，其对登记具有确权性质的错误认识，给中国司法界带来的影响是巨大的，甚至至今仍有很多法院按照这个判例的精神，对实际权利人主张的确权之诉不予支持，认为登记机构已对权属进行了确认，不能再要求确权，仅能要求协助办理过户过续。确权之诉是物权之诉，而给付之诉是债权之诉，这对实际权利人在法律的保护上，可以说是天壤之别，据我所知，目前深圳二级法院在处理借名买房的纠纷中，对实际权利人主张确权之诉仍持该错误观点，一般不支持确权，仅判协助过户。 二、鉴于各地法院对登记的性质认识不清，2015年12月10日最高院在公布的《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释一》中用了二个条文对登记是否确权及实际权利人能否直接要求法院确权给予了明确的回答（该司法解释第一条和第二条），最高人民法院民一庭庭长程新文在答记者问时做了如下回答：“问：审判实践中存在许多因涉及不动产登记而产生民事与行政交叉的情形，如一方当事人认为登记的不动产权属错误，以登记行为违法为由提起行政诉讼，另一方当事人则针对导致不动产物权变动的原因行为的效力提起民事诉讼等。各地法院对于这些纠纷的审判程序、适用法律和裁判结果上均存在着许多差异。那么，在因确认房屋等不动产物权归属或就买卖房屋等法律关系发生争议，涉及对房屋等不动产登记的异议时，究竟应当通过民事诉讼还是行政诉讼程序解决呢？ 总之，在借名买卖纠纷中，实际权利人能否提起确权之诉的的问题，其基本的法理是我国的物权变动模式采取的是债权形式主义为主，意思主义为辅的原则，我国不承认物权取得的无因性，从不动产物权变动的原因来看，不动产的物权源于当事人的法律行为（或法律规定的行为），不经法定公示仍然是物权，仅仅是不产生公信力而已。从不动产登记的属性上来看，登记不是确权行为，只是一个法定的公示公信的方式，登记属于事实行为，而不是法律行为。登记簿在诉讼中起到的是公文书证的作用，当然应该允许被新的证据所推翻。登记机构在登记过程中，无权也无必要审查登记簿上记载的权利状态和主体身份，也没有办法审查当事人内心的真实意愿，登记机构只能从主体、客体、权利的书面材料予以审查，无法查验当事人的内心真实意愿。基于以上理由，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）》第二条的规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”在借名买房纠纷中，真实权利人根据基础法律关系，认为其才是物权的真正所有人的，不受登记机关的登记内容的限制，可以直接提起确权之诉。 |
|
|
