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来源丨北京市破产管理人协会 2022年9月23日举行的首届京津冀破产管理人协同发展论坛中，围绕“行业协会发展”“管理人执业风险防范”与“房地产企业破产业务”三大专题，多名学者、法官和管理人作了精彩发言。本文转载自北京市破产管理人协会微信公众号，以飨读者。 《北京篇》 《房地产实务问题》 张世国 房地产企业破产，首先涉及的主体多，包括政府、银行、买房户，职工、建筑商、外包等等方方面面，至少涉及到两位数以上市场主体。第二，资金需求量特别大，一旦进入破产，数额往往比较巨大，而且债务性质非常复杂，有普通的，有特殊的，还有优先权的等等。第三，利润主体冲突比较尖锐，首先面临着银行、信托和其他金融机构；二是购房者不能住进新房，也将遇到断供；三是购房者的首付将化为无形，很容易引起群体事件；四是施工单位、建筑商无法支付民工工资，也会关联到建筑商的破产；五是抵押权人，有一押、二押，包括其它设施设备供应商。因此，一系列主体都会聚焦到企业来，引发剧烈的权利主体冲突。在实践中，这些企业除了高负债经营、跨行业经营、多渠道经营引发的经营风险外，还有一些刑事风险，通常表现为通过关连交易、通过职务侵占、通过挪用资金、通过非法吸收公众存款等等侵犯企业合法财产，造成企业经营困难。最后，房地产企业破产大部分为待建工程，价值波动大，变现非常困难。这次京津冀管理论坛集中到房地产企业破产问题上，建议三地管理人协会集中研究房地产企业破产中的焦点问题，形成专业的研究队伍，体现出协会研究能力和调研能力，形成可行化的报告，给行业、给政府、给法院，挖掘出我们管理人协会作为政府智库这么一种作用。 谈一个具体案件。北京房地产企业，项目比较大，一百多亿，办理过程中我们遇到一个法律适用的问题。项目总共25万平米，其中21万平米已经卖出去了，购房人支付了全款，办理了交房手续，马上准备过户了，这时候宣布破产。物业主要卖给一些央企和国企，央企和国企向管理人提出一堆法律意见，认为我们已经支付了全款、办理了交付，已经特定化了，项目财产不属于债务人财产。项目当时几乎全是靠融资建设的，抵押权人提出异议，说这个项目已经全部办理了抵押，应该优先保证抵押权利人的优先权。我们做了很多调研。两个司法解释，一个2002年最高法院关于审理破产案件的规定，第71条想说尚未办理产权或者产权过户，但是已经向买房人交付的财产不属于破产财产。新的破产法实施以后，关于破产法若干问题解释二却没有包括这个列举，因此，这个事情面临着法律适用的问题。再加上最高法院有典型案例各持一端，很难处理。 如果认定上述房产为债务人财产，购房人购房款顺位和普通债权有没有优先、有没有不同？这也是和法院沟通当中，国企、央企提出来的，这个问题也是法律上没有规定的。九民纪要只是对消费者购房人顺序优先权进行了优先排序。目前，政府、法院对这个案件高度关注并给予大力支持。这个案子在争取和解当中，想得到彻底解决，确实需要依赖府院联动机制。 《房地产开发企业重整中债权清偿顺序》 刘培峰 根据企业破产法第82条的规定，债权分类和清偿顺序一般有财产担保物权、税收债权和普通债权。司法解释三第11条也规定了，权益因重整计划受到调整或者影响债权人有权参加表决，基于特殊性和复杂性，根据案件的实际情况和维护广大债权人利益的需要，以及推动整个破产重整保证成功的需要，管理人一般会选择酌情增加回迁安置债权、消费性购房安置债权等几类债权人，整个房地产开发企业重整清偿顺位大概有回迁安置债权、有财产担保债权、职工债权、税收债权、普通债权等，当然，具体案件可能当中有所增加。 回迁安置债权在房地产开发企业重整当中应该属于绝对优先的地位，关于土地债权，破产法82条有明确规定的，有限担保债权、职工债权、税收债权、普通债权的顺位，大家基本没有异议。关于回迁安置债权、财产担保债权等的顺位的问题，首先，回迁安置债权应该在第一顺位，应该绝对优先保障的一类债权。回迁安置债权中一般包括被征收房屋的价值补偿、搬迁费、停产停业损失、补助、奖励、装饰装修等，它的法理基础其实目前来说还是有一定不足的，结合我们在实务中的切身体会，我更倾向于认为回迁安置债权属于一种债权物权化的特殊权益，刚才提到回迁安置债权涉及到拆迁安置补偿协议，本质上他是征收人，跟回迁户之间以一议物，很多人认为如果物权取回权的报酬，我更倾向于认识回迁安置债权是债权物权化一种特殊权利。在这种情况之下，根据目前的司法实践判例和相关案例，一般来说，结合回迁安置债权涉及到房地产开发企业进入破产重整程序之前和之后都是及时解决的首要问题，不仅关乎到回迁户的个体，对社会稳定有重大的决定性作用，甚至能够决定房地产重整的成败。所以，我们认为把它作为债权物权化的特殊权利放在第一顺位具有法理上和实践上的合理性、可行性。 《消费者购房认定依据和标准》 林涛 现在保交房、稳民生已经进入中央政治局会议文件了，保交房应该能完成，举国体制。稳民生，我认为前提要建立稳定预期，破产法本身就要给破产各位参与者建立稳定预期。在房企破产中最不稳定的预期就是消费购房优先权认定，集中表现三个方面，也可以说是三个不满意。第一个不满意，债权人不满意。破产，无论重整还是清算，本质上都是分配，有零和博弈的性质，你优先，我就不优先。房企破产中金融债权人对于消费购房优先权的不满意特别突出，因为他们认为他们代表金融安全、代表金融制度的稳定，本来没有法律赋予的一种消费购房优先权影响了他的抵押权，他跟银监会怎么交代？他跟他的监察、纪委怎么交代？有的金融机构是从道义上讲理解你，保护生存权、保护消费者，但是，你让我投票，让我不提异议，我回去怎么跟我的股东交代？怎么跟我的董事会交代？这是第一个不满意。第二个不满意，购房人也不满意。前面很多嘉宾讲了消费购房权认定，三个标准，有合同，50%以上款项，一套房，实际上比较严苛的，作为购房者来讲，他觉得不公平，对他保护也不充分，因为烂尾房有的已经两三年了，他在外面租房，违约金利息保护也有限，还要打折，不公平。第三个不满意，法院和政府不满意。在房企破产中最大债权人群体可能就是购房人群体，如果说一旦对他们处理不当，很可能下一阶段群诉群访，作为法院来讲，本身我请管理人来，指定管理人，是要替我们解决问题的，但现在这么多的债权异议、债权确认之诉，让我怎么办？作为政府来讲，天天围堵政府，显然不是他想看到的局面。 这三个不满意的根源是什么，我认为三个方面：第一方面，缺乏法律依据。消费购房优先权来自于2002年最高院价款优先权批复，这是司法文件提到商品房购买权优先保护，这个文件2020年底失效了；异议复议规定的第29条，只适用于执行异议复议案件的处理，是否等同于适用破产，不一定。再一个，九民纪要125、126条规定案外人救济部分，没有规定破产部分，能不能适用呢，不一定。在这个意义上，金融债权人说认定消费购房优先权没有法律依据，你的工程价款优先批复也已经失效了，唯一有效的是个案答复。再一个，里面转引的是建设工程价格优先批复的规定，工程价格优先批复已经失效了，个案答复还有没有效？也是值得商榷的。第二个原因，法律适用标准混乱。实践中有多种表现，比方合同类型，一般要求签署正式房屋购买合同，有的司法案例中，对于房屋认购书也认定为合法合同，已付款比例异议复议规定50%以上，九民纪要放宽了一点，但是能放多宽？还有二套房能不能认定为消费者购房优先权？在现在的经济条件下，在户型比较小的情况下，我认为二套房也是购房生存权保护范围之内吧。本身法律依据先天不足，司法适用又及其混乱，大家一查案例，就会觉得晕。第三个原因，认识混乱。消费购房优先权理论依据两个，第一，物权期待权，停留在学理上，内容是什么谁都不知道。第二，正当性来自于保护生存权，生存权什么，联合国人权公约里可能有，宪法学研究里可能有，民商法研究可能缺乏。 下面针对我讲的三个不满意和不满意的原因讲讲我的想法。 首先，我认为应该保护而且应该扩大保护。消费购房优先权是中国特色问题，来源于我国房地产行业金融属性，预售制度导致了广大消费者拿不到应有的房屋，烂尾的大量出现，在这种意义上，作为消费者、买房人，和银行没有本质区别，都是提供融资的，而且银行有资金实力、有专业实力，能够通过土地抵押、在建工程抵押保护自己，个体购房人没有这个能力，要扩大保护范围。 第二个建议，在规则层面。在实践和理论如此混乱情况下，指望国家层面出台法律不太现实，能不能从某个地方出台、各地出台各自关于消费购房权认定标准规则，给实践工作提供指引，目前河北破产案例审理规程第101有这么一条，有良好开端，希望三地能够通过合作联合在这方面作出有益的尝试。 第三个建议，在个案层面。主要分两小点：第一点，审查原则的备案公示，大型破产案件都要制定债权审查原则，供大家参照适用，房企破产的购房优先权认定，能不能专门制定审查原则，报法院备案，还要向广大债权人公示，起到定纷止争的作用。 最后一个建议，案例测试。我受什么启发呢？今年7月份上海金融法院发布关于金融市场案例测试规定，对于将来预见可能发生争议的，事先提到法院进行测试，作为以后的标准，可能突破了法律规定，尤其突破了破产法规定，我觉得可以探讨。 |
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