预售商品房被查封，
商品房开发商偿款能力有限，
商品房购房者遇上了商品房施工者，
生存权与建设工程价款
谁优先？
建筑公司承包商品房的建设和施工，当开发商不支付工程款时，建筑公司就该商品房享有建设工程价款优先受偿权。然消费者购买预售商品房，当其房屋被法院查封时，其具有值得优先被保护的特殊权益即商品房消费者生存权，那么，在已经支付全部或大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，哪种权利更优先保护呢？
案件回顾
泰通建筑公司与新召房地产开发公司发生建设工程施工合同纠纷，泰通建筑公司向法院申请了诉讼财产保全。法院依法裁定，查封、冻结新召房地产开发公司价值500多万元财产。财产保全执行中，法院于2021年12月29日查封新召房地产开发公司名下一套房屋（以下简称案涉房产）。案外人杨小妹以其对执行标的享有合法权益为由提出执行异议，请求解除案涉房产的查封。
案外人杨小妹诉称
2021年11月25日，自己作为买方与卖方新召房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，约定以300多万元的价格向新召房地产开发公司购买案涉房产。之后，按照合同约定，自己已全额支付了购房款。等到房屋拿到手后，自己就着手装修，居住至今，每月按时支付物业费、水费、电费等。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定，案涉房产应解除查封。
申请人泰通建筑公司辩称
不同意案外人杨小妹的异议请求，泰通建筑公司对案涉房产的工程款享有优先受偿权。案外人杨小妹不享有案涉房产的物权期待权，也不享有足以排除强制执行的民事权益。对《商品房买卖合同》真实性存疑。
被申请人新召房地产开发公司辩称
同意案外人杨小妹的异议请求，案外人杨小妹和新召房地产开发公司签订《商品房买卖合同》时间确实早于法院查封，购房款已全额支付，案涉房产案外人杨小妹已经入住。
法院认为
本案争议焦点在于杨小妹对于案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益。本案中，作为被申请人的新召房地产开发公司系房地产开发企业，案涉房产系商品房，故可参照《执行异议和复议规定》第二十九条进行审查。杨小妹与新召房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。该合同签订时间早于法院对案涉房产的查封，购房款已全额支付，所购案涉房产用于居住且杨小妹名下无其他用于居住的房屋，故符合上述条款的规定。因此，杨小妹对案涉房产享有的民事权利能够排除执行，其作为商品房消费者的生存权优先受到保护。
法官说法
案外人购买预售商品房涉及生存权，具有值得被优先保护的特殊法益，经审查符合在查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付超过50%购房款、买受人名下无其他用于居住的房屋三个要件，则可赋予对买受房屋的物权期待权以排除法院强制执行的效力。
房乃民生之本，普通百姓为了买房，几乎掏空家底，因此，为了避免“踩雷”，针对商品房消费者在购房过程中可能遇到的问题，法官提出了三点建议：一是要全面了解情况，购买期房时要提前了解房地产开发企业和楼盘的相关情况；二是要及时办理备案登记，签订好商品房买卖合同后，及时去房产交易中心办理网签登记；符合过户条件了，及时去办理过户手续；三是要留存好相关购房材料，比如商品房买卖合同、网签备案合同、购房款支付凭证、进户通知单等。
法条链接
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
（文中人物名称均系化名）
来源：上海市青浦区人民法院、湖南高院微信公众号
编辑：任喆
