“工抵房”的实践分析——工抵债权人的风险及风控策略

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以物抵债，指债权人与债务人之间存在金钱债务，双方约定将债务人财产作价交付债权人抵偿债务的行为。实践中，主要分为两种类型，包括当事人双方协商的以物抵债和民事强制执行程序中的以物抵债程序，本文仅就前种以物抵债类型进行探讨。

近年来，随着新冠疫情影响，经济形势发生变化，再加上政策调控等多重因素打击，导致地产行业遭遇寒冬，现金流频繁遭受考验。迫于资金回款压力，为了缓解僵局，地产企业推出“工抵房”“内部房”等房源以期减轻对外负债或实现现金回流。其中，“工抵房”也被称为工程抵款房，是开发商用于给工程方抵扣工程款的一种方式，也是大众所俗称以物抵债的一种常见形式。虽然，工程方的需求是现金而并非房屋，但目前经济形势下，工程方面临开发商无款支付的现实局面，只能无奈被迫接受“工抵房”。尽管“工抵房”的出现使得开发商不再面临房子无路销售的难题，同时解决了部分应付款项；工程方能获得部分“工抵房”以解决工程资金被长期拖欠的难题；购房者可以更低价格买到“工抵房”从而降低购房成本，这一循环链看似多赢，实则隐藏大量法律风险。本文将从“工抵房”的角度，以工抵债权人的视角，对以物抵债的性质、模式、法律风险等维度进行分析，以期对实践和后续研究有所贡献。

从合同成立条件的角度出发，合同又分为诺成合同和实践合同，诺成合同指当事人意思表示一致，则认定合同成立并生效；实践合同指在当事人意思表示一致之外，还需要以实际交付或其他现实给付行为才能成立并生效的合同，例如保管合同、定金合同等。此前司法实践中，对于以物抵债协议的性质认定存在前述两种观点争议。2019年，随着《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）出台，最高人民法院在《<九民会议纪要>理解与适用》中对第四十四条[1]释义里已明确认定以物抵债协议为诺成合同。

以物抵债协议系当事人以实物交付义务替代原先金钱之债而达成的合意，也就是说，原先金钱之债的履行方式将发生改变。鉴于以物抵债协议为诺成合同，成立并生效即产生“新债”，那么原先金钱之债即“旧债”是继续保留还是随之消灭？对于新债与旧债的关系，实践中曾出现债务更新说与新债清偿说两种观点。债务更新说认为，以物抵债协议在成立新债的同时，旧债随之消灭；新债清偿说认为，以物抵债协议成立后，同时存在新旧两债，债务人不履行以物抵债协议的，债权人既可以请求继续履行以物抵债协议，也可以请求恢复履行旧债。经笔者检索近年相关案例，最高人民法院的判例均认为为了保护债权人利益，以物抵债协议原则上应为新债清偿，即以物抵债协议成立后，同时存在新旧两债，旧债并不随之消灭。

当然，基于尊重当事人意思自治的原则，如果当事人在以物抵债协议中明确约定自以物抵债协议生效时原先金钱之债消灭的，债权人则只能请求债务人履行新债。例如，最高人民法院（2019）最高法民申1335号判决书认为“若当事人明确约定自以物抵债协议生效之时原定给付义务自动消灭的，该约定有效，应尊重当事人真实的意思表示，认定该以物抵债协议构成债的更改，此时债权人无权请求债务人履行原定给付义务，只能要求债务人履行变更后的他种给付义务。”

我们理解，当事人签订以物抵债协议的目的系为了消灭原先的金钱之债。虽然在无其他特别约定的情况下，以物抵债协议未履行之前新债旧债共存，但基于对债权人与债务人利益的平等保护，以及对当事人行为的可预期性要求，为了维护交易秩序的稳定，在以物抵债协议不存在履行障碍时，当事人不得单方要求履行旧债。[2]  

实践中，以物抵债行为较多出现在地产领域，例如大众所知晓的“工抵房”，鉴于“工抵房”一部分确实为开发商无力支付工程方款项，通过以物抵债行为履行债务；另一部分则是开发商迫于回款压力，降价处理房源所打出的噱头。因此，此处我们仅就真实以物抵债行为的“工抵房”常见模式梳理如下：

（1）开发商与工程方签订以物抵债协议，由购房人与开发商签订商品房买卖合同，再由购房人、开发商与工程方三方签订三方协议，约定购房人将房屋款项直接支付给工程方。

（2）开发商与工程方签订以物抵债协议和商品房买卖合同，商品房草签或者抵押给工程方，之后由购房人与开发商签订商品房买卖合同、支付房款并对该商品房买卖合同网签备案，开发商将房屋款项支付给工程方，最后三方通过办理更名退房等形式，解除网签或解除抵押再过户至购房人。

开发商与工程方签订以物抵债协议和商品房买卖合同，并将房屋直接过户给工程方，购房人向工程方购买房屋并再次办理过户登记手续。但此种情形会产生二次房产交易税费，故实践中适用较少。

虽然以物抵债协议属于无名合同，但其依然受到民法的调整，应当符合当事人之间达成合意、明确的抵债物等合同构成要素。但司法实践中，仍然存在因缺失合同要件或以物抵债意思不明确等情形致使以物抵债协议未成立或无效的情形。另外，如前述“工抵房”模式，工程方为了减少房产交易税费，一般不愿将房屋直接过户登记至自身名下，但司法实践中却常出现因未及时办理网签备案等手续致使抵债房屋被查封甚至强制执行的情况。笔者检索相关案例并结合实践经验对可能涉及的法律风险梳理如下：

（1）双方当事人签订的协议并未明确构成以物抵债的意思表示，或者一方提出以物抵债的要约，另一方未予以承诺等情况时，人民法院认为以物抵债协议未成立。

（2）双方当事人签订的以物抵债协议中，未明确具体的抵债物，或者未明确对应抵销的具体“旧债”等情况时，人民法院可能认定该协议为意向性合同，并非以物抵债协议。

（3）若双方签订名为房屋买卖合同，实为“以房抵债”协议，并且抵债物并未取得商品房预售许可证明时，人民法院可能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 从而认定“以房抵债”协议无效。

（4）双方在旧债履行期间届满前签订以物抵债协议的，依据《九民会议纪要》第四十五条规定，人民法院认为以物抵债协议并未成立，当事人之间仍然依据“旧债”履行义务。而就此时“以物抵债”协议的效力而言，因旧债履行期限尚未届满，“以物抵债”类似以房屋买卖形式为旧债的履行提供担保。故在效力的认定上，最高人民法院在《<九民会议纪要>理解与适用》中认为，如果已经完成抵债房屋过户登记手续，则构成让与担保，应参照《九民会议纪要》第七十一条规定，认定工程方债权人对抵债房屋处置价款享有优先受偿权；未完成抵债房屋过户登记手续，则认为“以物抵债”协议是“旧债”的担保，但该担保并未完成过户登记的公示手续，不具有物权效力，所以工程方债权人不能对价款优先受偿。

（1）抵债房屋未及时办理网签备案、预告登记或过户登记手续，可能被出售给他人、抵押或可能被开发商的其他债权人查封，从而无法完成后续抵债程序。

（2）抵债房屋完成过户登记前，开发商的其他债权人申请强制执行抵债房屋，可能导致工程方债权人无法排除强制执行。

（3）抵债房屋可能受到限购政策的影响致使无法为购房者办理网签备案等手续。

结合前述法律风险，从以物抵债协议签订的角度，我们建议工程方债权人尽量在旧债履行期限届满后签订明确体现抵偿“旧债”意思表示的以物抵债协议，同时在协议中对抵债物的具体坐落情况、抵债金额等合同实质要件进行明确约定，避免因合同要件的缺失致使以物抵债协议不成立。如工程方债权人需在旧债履行期限届满前签订相关书面协议或意向性协议，虽然司法实践中人民法院不将其认定为“以物抵债”协议，但我们仍建议工程款债权人在以物抵债协议中尽量设置如“在履行期限届满后等正式缔约条件成就时，债务人需与债权人达成正式的以物抵债协议”等类似约定，并配置相应的违约责任条款，以此制约债务人并敦促债务人履行义务。

从抵债物角度出发，我们建议工程方债权人签订以物抵债协议前就抵债物的现状进行调查，是否存在查封、抵押等权利受限情况、抵债物是否取得商品房预售许可证明等信息，避免出现以物抵债协议签订后无法实质履行或被认定为无效的情形。

从以物抵债协议履行角度出发，如前所述，工程方债权人为了减少房产交易税费成本，在接受以物抵债后不愿将抵债房屋过户至自身名下，而是希望找到购房人后，直接收取购房人房款并由开发商直接将房屋过户至购房人名下，而这种情形需保证抵债房屋随时处于可流转状态。但就当前地产市场客观情况而言，开发商债务人负债较大，很难保证抵债物权利不被限制。因此，为了保障工程方的权益，我们建议工程方债权人尽快督促债务人根据协议具体情况办理网签备案登记、预告登记、抵押登记、过户登记等手续。

需要注意的是，实践中，不动产登记的形式存在房屋备案登记与预告登记两种，但是两者存在较大差异。第一，两者适用情景不同。备案登记制度仅适用于商品房预售合同，而预告登记适用于所有不动产交易，譬如不动产买卖、抵押预告登记以及预售商品房预告、抵押预告登记等。第二，法律效力不同。商品房预售合同备案登记制度只是一种行政管理制度，并没有物权效力；而预告登记制度则是不动产登记制度，依据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第二百二十一条规定 “当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”即预告登记制度为债权增加了预期物权的效力。实质上，预告登记所登记的不是不动产物权，而是对将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。因此，建议债权人对抵债物不具备办理过户登记条件的情况下，尽可能办理预告登记，同时注意关注办理过户登记条件成就的日期，避免超过期限致使预告登记失效。

在开发商进入破产程序时，为了保护全体债权人公平受偿，挽回开发商在一定期限内的不当处分而损失的利益，《中华人民共和国企业破产法》（以下“《破产法》”）规定了撤销权制度。而以物抵债的本质是开发商对工程方金钱之债的履行，故同样受到《破产法》下撤销权的制约。

依据《破产法》第三十一条[3]、第三十二条[4]的规定，工程方如在以下情形中从开发商处取得 “工抵房”，以物抵债行为可能面临被撤销的风险：

（1）在人民法院受理开发商破产申请前一年内，如果工程方取得“工抵房”实际成交价格明显低于其市场价格的。

（2）在人民法院受理开发商破产申请前一年内，以及在开发商对工程方债务履行期限届满前，工程方通过以物抵债方式取得“工抵房”的。

（3）在人民法院受理破产申请前六个月内，开发商存在《破产法》第二条[5]第一款规定的情形，工程方通过以物抵债方式取得“工抵房”的。

如前所述，在符合《破产法》相关规定的情况下，以物抵债行为将面临被撤销的风险。但如果开发商与工程方仅是签订以物抵债协议，并未实际履行以物抵债行为，实践中破产管理人认定方式如下：

（1）如果开发商与工程方在人民法院受理破产申请后签订以物抵债协议的，实践中人民法院认为签订以物抵债协议属于个别清偿，应属无效。

（2）如果在人民法院受理破产申请前签订以物抵债协议，但尚未实际完成抵债物的过户登记手续的。实践中，人民法院认为进入破产程序后，因“新债”义务未履行完毕也无法继续履行的情况下，工程方并不对抵债物享有物权请求权，其不能要求办理抵债房的过户登记手续，否则实质上将构成个别清偿，从而损害其他债权人的利益。管理人基于《破产法》第十八条规定不再继续履行以物抵债协议，工程方仅能就开发商未履行的金钱之债向破产管理人申报债权。此时工程方或债权人通常通过诉讼主张管理人无权解除合同并主张过户抵债物，对于这类诉讼，最高院最近两年作出三类裁判案例可供参考：

1）认定具有以物抵债特性的合同继续履行

在（2021）最高法民申2462号案件中，最高人民法院认为“双方签订《以房抵债协议》，约定以给付房屋代替原有给付的受领消灭原有的债权债务关系，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《以房抵债协议》的成立不当然消灭原有的债权债务关系，只是双方当事人设立了一项新债，且新债与原债并存，当新债得以清偿时原债权债务关系消灭。《以房抵债协议》首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式。故《以房抵债协议》实际已经覆盖案涉《商品房买卖合同》，原审法院据此认定案涉《商品房买卖合同》主要合同义务履行完毕，并无不当。”“《破产法》第十八条规定，只有对破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人才有决定继续履行合同或者解除合同的权力。如前所述，任文峰已经履行完毕案涉《商品房买卖合同》的主要合同义务，本案情形不符合上述法律规定。”最终认定《商品房买卖合同》继续履行。

2）认定继续履行合同不符合破产程序公平受偿原则进而将物权请求转化为金钱之债

在（2021）最高法民申9号案件中，最高人民法院认为，在签订以物抵债协议的债务人企业破产的情况下，管理人不能解除合同，但并不意味着债权人就有权请求继续履行合同。因为一旦允许债权人请求债务人继续履行合同，并基于合同的履行享有物权，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，不符合破产程序公平受偿的原则。因此，即便债权人请求继续履行合同，人民法院也要将其请求转化为金钱之债，进而通过破产程序公平受偿。故在债务人公司破产的情形下，董某要求继续履行合同并交付房屋依法无法获得支持。

3）参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的债权保护顺位确定财产归属

在最高法民申7497号案件中，最高人民法院认为对于其中一方已经履行完毕的合同，管理人应否继续履行，《破产法》及相关法律规定没有明确规定。鉴于破产程序是一种概况的债务清偿执行程序，在《破产法》及相关法律规定无明文规定的情形下，可参照执行程序中债权保护顺位的相关法律规定确定破产财产的归属。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，符合上述规定的三个条件时商品房买受人对于登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时可以排除执行，优先取得被执行人的商品房。上述规定所涉优先债权即为商品房消费者物权期待权。殷某若对案涉15套房屋享有商品房消费者物权期待权，则有权要求房地产公司继续履行《商品房买卖合同》交付案涉15套房屋。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》关于消费者的定义，商品房消费者是指购买商品房用于居住之需者，商品房消费者物权期待权是指商品房消费者对购买用于居住的商品房享有物权期待的权利，该物权期待权可以理解为一种准物权，旨在保障公民赖以生存的居住权。结合该公司管理人已经向殷某交付17套房屋中的2套房屋的实际情况，殷某即使属于商品房消费者，其作为商品房消费者所应当享有的物权期待权，已经通过从该公司管理人处接收2套房屋得到了保护。对于案涉15套房屋，已经超过殷某居住之需，殷某不应再享有相应的商品房消费者物权期待权，即在破产程序中对案涉15套房屋的债权不享有优先受偿权，仅享有普通债权。

综上可见，在实践中，最高院对于涉及破产企业的以房抵债行为存在不同的认定标准。工程方通常为法人主体，难以享有商品房消费者的物权期待权。故上述案例中的后两种情形均排除了工程方就抵债房屋享有物权的可能性。因此，工程方在债务人面临进入破产程序的情况下以房抵债的风险较高。

从前述实践结论及分析来看，破产案件中以物抵债的处理情况复杂多变。我们建议当事人多关注：（1）抵债房屋的价值是否存在明显不合理等情况；（2）以物抵债时债务人的经营状况、现金流状况、涉及诉讼执行情况等，综合判断债务人是否已具备破产原因或将具备破产原因，尽量避免拖沓，尽早实现以物抵债；（3）债务履行期是否已届满，若债务履行期限未届满，但可以预测债务履行期限将在破产受理前到期，则可以进一步结合两项条件论证风险，即债务人在六个月内被人民法院受理破产申请、债务人在以物抵债交易时已具备破产原因，若同时满足两项条件，则面临被管理人或债权人根据《破产法》第三十一条、第三十二条、《最高人民法院关于使用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第十二条[6]行使撤销权的直接风险；（4）抵债房屋价值占债务人企业资产的比例、其他债权人对抵债房屋的关注度；（5）抵债房屋是否为在建工程，所在楼盘是否存在延迟交付预售房屋可能引发社会稳定问题；（6）抵债房屋是否已向可能基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条具有物权期待权的消费型购房人出售。

如前所述，随着债务人现金流断裂等情况出现，短时间内债务人的其他各债权人为维护自己的权利，纷纷启动诉讼程序。与此同时，工程方债权人为了减少房产交易税费成本不愿将抵债房屋过户至自身名下，或者债务人拖延、不愿配合工程方债权人办理过户登记等手续等情况，直接导致债务人的其他债权人发现“干净”资产，并随之采取强制执行措施。司法实践中，对于抵债不动产能否排除强制执行，更多是在于审查物权期待权的问题，而“工抵房”能否排除强制执行，亦与物权期待权有所关联。

针对物权期待权的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议》）第二十八[7]、第二十九条已经明确对无过错买受人、消费者购房人在满足一定要件的条件下，即使未完成不动产过户登记手续，仍然可以排除金钱之债的强制执行。对此，司法实践中，对于购房者购买房屋受到强制执行时，人民法院亦通过前述《执行异议和复议》第二十八、第二十九条的规定逐一判定购房者是否满足全部要件，从而作出裁决。而就“工抵房”客观案件背景下，经笔者检索最高人民法院相关案例发现，人民法院对“工抵房”形式的以物抵债能否阻止强制执行存在不同的认识。

在（2022）最高法民申104号、（2021）最高法民终969号、（2020）最高法民申2102号案例中，最高人民法院认为以物抵债协议债权人仅享有债权请求权，不产生物权期待权，无法通过“以物抵债”的方式取得的房屋期待权，进而一般不能阻止强制执行程序。此外，一方面，其认为工程方债权人以物抵债的目的并非为了实际购买房屋，而是为了消灭当事人之间的金钱之债。另一方面，根据债的平等性原则，以物抵债的金钱之债不应优先于另外一个金钱之债。因此，《执行异议与复议》的相关规定不能适用于“以物抵债”场景。

前述为常见裁判情形，但在笔者检索到的案例中发现，最高人民法院曾作出两例与常见裁判情形不同的裁决。

（1）《执行异议和复议》不排除强制执行的例外

对早年的（2016）最高法民申79号、（2017）最高法民申2476号、（2018）最高法民申387号、（2018）最高法民申25号案例进行分析可知，虽然部分案例中以物抵债的债权并非工程款债权，但最高人民法院认为以物抵债协议享有债权请求权，直接参照适用《执行异议和复议》的规定进行审查，满足前述物权期待权的法律规定要件即可排除强制执行。近年来的（2021）最高法民终667号案例，最高人民法院也认为以物抵债债权人满足《执行异议和复议》第二十八条规定要件，其享有足以排除强制执行的权益。

（2）主张建设工程价款优先权可排除强制执行

对（2020）最高法民再352号、（2021）最高法民申4574号案件进行分析可知，最高人民法院审查案件时并未强调以物抵债债权人是否符合《执行异议和复议》的规定要件，而是从债权人以行使建设工程价款优先权的角度进而排除普通债权的强制执行。

从前述案例可知，近年来，最高人民法院还是持有以物抵债一般不能阻止强制执行的司法实践观点。对此，我们从债权人为了避免自身损失，不得已选择接受“工抵房”的角度出发，向债权人提出如下建议：

（1）建议债权人督促债务人及时办理非预售商品房抵债物的过户手续，使其享有抵债物的所有权。当然，如果存在满足《民法典》规定的重大误解、欺诈等情形时，受欺诈方等当事人依然可以请求撤销以物抵债协议。

（2）建议债权人在满足行使建设工程价款优先受偿权的条件下，通过对案涉工程房屋以物抵债的方式实现建设工程价款优先受偿权。根据《民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”因此，债权人通过与债务人签订《商品房买卖合同》，系以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现债权人就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先权本身系法定优先权，故而能够阻止普通债权的强制执行。

（3）建议债权人与债务人实施以物抵债行为时，从相关书面文本以及行为上尽可能强调其购买房屋的真实意思表示。从法官审理案件思路的角度出发，“以物抵债”债权若要排除一般金钱之债的强制执行，法官需从《执行异议和复议》规定要件的角度进行审理，其适用前提就是债权人应当拥有真实购房者的身份。例如（2019）最高法民终1894号案件中，最高人民法院认为“除非执行案外人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶，否则，一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。” 因此，债权人应当尽量突出其真实购房的意图，工程款冲抵仅是购房款支付方式的意思表示。

（4）若抵债房屋为预售商品房，建议债权人尽量要求债务人办理预告登记。虽然我们检索到（2019）最高法民申6881号案例，在以房屋买卖作为民间借贷的担保，并且双方签订房屋买卖合同并办理了预告登记的情况下，最高人民法院认为根据《执行异议和复议》第二十八条、第三十条之规定，债权人不构成无过错买受人，对案涉房屋并不享有物权期待权，预告登记并不产生物权效力，不能排除对案涉房屋的强制执行。但前述案例中房屋系现房，具备能够办理过户登记的客观条件。若抵债房屋为预售商品房，不具备办理过户登记的客观条件，并且按照前述第三点建议能够体现债权人真实购买房屋的意思表示时，认定债权人的“购房者”身份，可能存在依据《执行异议和复议》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”从而提出停止处分异议的空间。但目前我们暂未检索到类似的相关案例，以上判断仍处于法律分析层面。

目前，“工抵房”作为地产行业大背景下高频次使用的债务清偿手段，随着使用频率的增多，各种实操细节的不同使得其暴露出的法律问题也更为多样。本文旨在以工程债权人视角出发，为“工抵房”债务清偿手段中的各类型法律风险作出分析并提供相应风控建议，以求更好的保障“工抵房”操作流程的顺利进行，实现债权债务最终顺利清偿的商业结果。

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脚注：

[1] 《全国法院民商事审判工作会议纪要》44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
　当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的，人民法院可予准许。当事人在二审程序中申请撤回上诉的，人民法院应当告知其申请撤回起诉。当事人申请撤回起诉，经审查不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可予准许。当事人不申请撤回起诉，请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理。

[2] 参见李少平主编：《最高人民法院第五巡回法庭法官会议纪要》，人民法院出版社，2021年8月出版

[3] 《中华人民共和国企业破产法》第三十一条　人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。

[4] 《中华人民共和国企业破产法》第三十二条　人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。

[5]《中华人民共和国企业破产法》第二条  企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。

    企业法人有前款规定情形，或者有明显丧失清偿能力可能的，可以依照本法规定进行重整。

[6] 最高人民法院关于使用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第十二条  破产申请受理前一年内债务人提前清偿的未到期债务，在破产申请受理前已经到期，管理人请求撤销该清偿行为的，人民法院不予支持。但是，该清偿行为发生在破产申请受理前六个月内且债务人有企业破产法第二条第一款规定情形的除外。

[7] 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。