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大连，一男子以4万元/㎡的单价，买了一套318 ㎡的商业房，买房前，开发商告诉男子，买一层送一层，额外赠送10平米的露台，优惠多多，然而，交房时，男子收到的却是一个仅有一层楼的房子，而且，赠送的露台也不见了，男子认为开发商无故违约，遂将其告上法院。 （来源：辽宁大连中院） 薛先生事业有成，为扩大经营范围，他和妻子赵女士看上了市中心的一套商业房，建筑面积328.68 ㎡（免费赠送10 ㎡），单价为40000元每平米。 因为优越的地理位置，加上买一层送一层的优惠，二人当即就与开发商签了购房合同，合同签订价为12747200元。该合同第三条约定，案涉房屋为钢混结构，层高3.9米。 合同签订后，赵女士、薛先生按合同约定的方式支付了全部房款。 然而，验房时，二人便发现开发商未按规划设计图与合同约定及承诺进行施工，而是将两层变为一层。 除此之外，原承诺的赠送面积的上楼出口被封死，导致实际交房的层高及层数均与当初所见的实体房不符。 更甚者，天棚遍布，严重影响层高及使用的大型管道，造成层高严重不足且二层使用功能受损。 随后，薛先生找到开发商索要赔偿，沟通未果后，薛先生将开发商告上法院，请求法院判令开发商支付因公建层高层数不足的赔偿金121万元；以及赔偿赠送面积差5万元。 一审法院经审理后认为，购房合同中并未注明薛先生所主张的“买一层送一层”、“赠送面积”的条款，而且，薛先生亦无证据证明房地产公司对此作出宣传或承诺，故一审法院因证据不足，驳回了薛先生的全部诉讼请求。 一审过后，薛先生又将开发商告上了二审法院。 薛先生诉称： 第一，根据其所提供的证据可见，开发商实际交付的房屋为一层，由此可以看出，开发商并未按照原看房时双方所确定的现房实景进行交付，为保证实现商业用途，薛先生需自行施工安装二层楼板。 退一步讲，即便是二层变一层，这一条款在合同中没有标注，但是，合同中明确约定了层高3.9m，那么，二层楼的高度应是7.8m，但是开发商交付的却为4m+3.3m 层高的竣工图纸。 再回到房屋实体，二层天棚遍布横梁及管道，实际上层梁高约0.5米，管道便占用了1.24米，高度减少了0.74米。再打上地楼板、地热等净高为2米左右，明显低于合同约定。 第二，其购买房屋的前提是因为看好层高，可以实现买一层送一层及进行使用上的布局，但现在交付的房屋无法实现其目的，对此，应综合考虑合同的履行情况、当事人预期利益、房价及房屋的实际使用效果等因素，判令开发商承担违约责任。 第三，从不动产登记中心网上可查到，二层为不可售，从另一方面也可以证明买一送一的情况。 然而，从开发商的角度来看，又是另一种说辞，并就薛先生的质疑一一做出回复。 一、签订合同的时间晚于房屋竣工验收时间，因此该合同签订时，案涉房屋即为术语所称的“已验收合格的现房”，而非“准现房”。 而且，合同签订完毕之后，开发商没有任何改动。 二、案涉房屋不仅属于现房，且房屋结构、层高、面积与剖面竣工图完全一致，薛先生主张开发商未按规划图和合同约定施工，以及开发商没有按照原看房时双方确定的准现房交付是错误的。 三、开发商没有就层高问题作出任何不同于现房的承诺，案涉房屋出售时，现房即为一层与二层之间没有承重楼板，层高7.3m，薛先生购买案涉房屋层高3.9m，但补充协议第十六条约定，售房合同载明规划设计变更不包括空间尺寸变更，开发商对商品房进行的优化设计，薛先生承诺不据此提出退房或索赔。 根据双方的约定可以看出，双方就层高超过合同约定3.9m事宜，补充协议中已经约定，属于房屋存在空间、尺寸优化设计。 那么，本案应如何定性呢？ 首先，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，除双方当事人有证据证明其对前述合同内容另有变更或者进一步补充外，其权利义务内容，均应以合同约定为准。 其次，关于双方分歧较大的案涉房屋层高问题，根据《商品房买卖合同》约定，该合同项下的买卖标的物应为一层建筑面积318.68㎡，层高3.9m，该约定明确、具体。 但是，合同虽约定层高3.9m，但并没有约定每层层高均应为3.9米等事项。 另外，竣工图上显示4m+3.3m并不能推定开发商承诺案涉房屋应为二层，且每层层高3.9米。 该节事实反而可以说明，案涉房屋建筑层高7.3米，除符合案涉《商品房买卖合同》中约定的一层层高3.9米之余，尚有空间可供利用。 最终，因薛先生并未针对其所主张的事实完成举证证明责任，尚不能确信其具有高度可能性，故二审法院亦驳回了薛先生的全部诉讼请求，一二审案件受理费共25000多元，由薛先生承担。 来源：以案普法    |
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