裁判要旨房屋租赁合同解除后，缔约双方应遵循诚实信用原则，履行互相通知、协助等义务。承租人负有履行返还房屋的通知、提醒等后合同义务，在自行搬离后承担证明适当履行后合同义务的举证责任。出租人在发出解除通知后，应积极协助接收房屋，放任房屋空置而造成的扩大损失应自行负担。因延期还房产生的案件裁判，应明确合同双方各自的后合同义务，以过错推定原则判断履行后合同义务的当事人是否存在主观过错，并结合案情的时间节点裁量双方的损失及赔偿责任。 关键词房屋租赁合同 延期交付 后合同义务 过错推定原则 基本案情原告汪川杰诉称：2014年12月4日，余泽东与案外人吴先全签订《房屋租赁合同》，由余泽东承租吴先全位于重庆市江北区金源路11号10-8号房屋，租期3年，每月租金2500元，第二年起租金随行就市，如租金超过半个月以上未支付，出租人可不通知承租人而解除合同。2015年6月23日，汪川杰通过购买取得了涉讼房屋的产权。余泽东在向汪川杰支付了2015年6月20日至12月19日的租金后，未支付下期租金，从2015年12月20日起欠付租金。2015年12月22日，汪川杰委托其母亲向余泽东送达了解除合同的通知，并告知缴清相关费用后搬离，租赁合同已于该日解除。余泽东收到通知后仍占用房屋，已构成违约，给汪川杰造成了损失，应立即移交房屋并承担移交之前的租金和占有使用费。 被告余泽东辩称：因双方未对上涨租金达成一致，被告余泽东明确表示2015年12月19日后不再承租涉讼房屋，房屋租赁合同已于2015年12月19日解除。余泽东已交付了2015年12月19日之前的租金及相关费用，多次要求磋商返还房屋的事宜，但汪川杰拒接电话且拒绝返还押金，故无法完成房屋交接，只能于2015年12月19日单方搬离并短信告知，不应承担2015年12月19日之后的租金及占用费。 法院经审理查明：2014年12月4日，余泽东与案外人吴先全签订《房屋租赁合同》，约定吴先全将其位于重庆市江北区金源路11号10-8的房屋出租给余泽东，租赁期自2014年12月20日至2017年12月19日止；租金每月2500元，如租期不满一个月，可按实际天数计算，租金从第二年起随行就市；租金每半年支付一次，提前一个月支付下期租金； 由承租方缴纳涉讼房屋的物业管理费以及水、电、煤气等因使用该房屋所产生的有关费用。该合同第十六条（合同解除）约定，承租人如存在租金及其他债务超过半个月以上未付的行为，出租方可不通知承租人而解除租赁合同，如对出租人造成损失的，承租人还应承担赔偿经济损失的责任。该合同第十八条（租赁场所的归还）约定，合同终止时，承租人应将租赁场所内属于乙方所有的一切物品，包括装修各类设备、材料全部撤除，使租赁场所恢复原状，并经出租人检查认可后由出租人收回，所需费用由承租人承担。 2015年6月19日，汪川杰与吴先全签订《重庆市房屋买卖合同》，购买了涉讼房屋，并于6月23日取得了涉讼房屋的产权。余泽东向汪川杰支付了2015年6月20日至12月19日期间的租金后，未再继续支付租金。2015年12月22日，汪川杰委托其母亲罗琳向余泽东当面送达了租赁合同期涨价未达成协议通知搬迁函。该函的主要内容为：汪川杰、余泽东未对租金上涨达成协议；2015年12月20日起余泽东已欠租，未搬离房屋，已构成违约；现函告通知合同解除；缴清物业、水、电费后，限23号尽快把物品搬离。汪川杰、余泽东均同意解除租赁合同，但对解除时间存在争议，余泽东认为其已于2016年1月19日实际搬离了涉讼房屋，搬离时间即为解除时间。涉讼房屋共有三把钥匙，余泽东搬离时未将钥匙直接交付给汪川杰。 裁判结果重庆市江北区人民法院于2016年4月11日作出（2016）渝0105民初932号判决：一、汪川杰与余泽东之间的《房屋租赁合同》于2015年12月22日解除；二、余泽东在本判决生效之日起三日内支付汪川杰2015年12月20日起至12月22日期间的租金241.9元。三、余泽东在本判决生效之日起三日内将位于重庆市江北区金源路11号10-8的房屋返还给汪川杰。四、余泽东在本判决生效之日起三日内支付汪川杰房屋占有使用费5146元。 宣判后，余泽东提出上诉。重庆市第一中级人民法院 于2016年8月26日作出(2016)渝01民终4705号判决，认为汪川杰至迟在一审第一次开庭时即已知道余泽东已于2016年1月19日实际搬离的事实，未举证证明此日后余泽东继续控制案涉房屋拒绝搬离，从此时起已可以积极行使其对房屋的所有权权利，对扩大房屋空置造成的损失亦负有相应过错，故余泽东无需向汪川杰再行交付案涉房屋，涉诉房屋于一审第一次开庭审理时间，即2016年2月18日之前的占有损失由余泽东负担，之后的损失由汪川杰自行负担。 法院认为法院生效裁判认为：根据买卖不破租赁的原则，余泽东与案外人吴先全签订的《房屋租赁合同》继续对余泽东与汪川杰有约束力。因租赁合同对第二年租金标准未作明确规定，在未对租赁合同约定的租金数额协商一致的情况下，双方未有一方坚持要求依法定方式确定租金标准继续履行，应视为双方均同意解除合同，合同具体解除的时间为2015年12月22日余泽东收到汪川杰发出解除合同通知未提出异议的时间。 余泽东自认其实际于2016年1月19日搬离案涉房屋，对此事实汪川杰并未否认，也未举证证明此日后余泽东继续控制案涉房屋拒绝搬离，故余泽东无需向汪川杰再行交付案涉房屋。余泽东未举证证明其向汪川杰合理履行了返还房屋的通知、提醒等义务，存在后合同义务的过错，而汪川杰在书面通知余泽东解除合同后，亦未积极协助余泽东接收案涉房屋，对扩大房屋空置造成的损失亦负有相应过错，故酌情认定案涉房屋于一审第一次开庭审理时间，即2016年2月18日之前的占用损失由余泽东负担，之后的损失由汪川杰自行负担。 案例评析根据《民法通则》、《合同法》的规定，房屋租赁合同解除后，基于诚实信用的原则，被告应及时履行清理案涉房屋以及返还房屋等后合同义务。[1]至于房屋交接是按照一般观念即承租人搬离案涉房屋、交付钥匙等行为认定，还是需要完善相关的交接手续以此作为形式要件对双方当事人加以规制，本案体现出二级法院对该问题的认识差异，也是房屋租赁合同纠纷的司法实践中需要加以探讨的问题。 一、房屋租赁合同解除后延期交付房屋的以履行相关的交接手续为准还是以当事人的自认为准 房屋租赁合同解除后，合同双方当事人通常会通过返还房屋以及房屋钥匙、电话通知、双方当事人知晓确认等积极履行后合同义务的方式，使得合同的返还义务履行完毕从而完成权利义务的终结。但是，此种后合同义务的履行方式，因为合同双方对交接风险的忽视及举证能力的不足，通常缺乏相应的书面交接文件或者具有法律效力的文书证明，以至于在人民法院审理的房屋租赁合同案件中，因房屋返还引发的占有使用费承担问题基本已成常态。因此，承租人实际搬离的案件审理中，房屋交接究竟以何时为准，涉及双方当事人后合同义务的履行认定，现主要存在以下两种观点。 一种观点认为，承租人搬离案涉房屋不再占有租赁物的，并不表明承租人已将房屋的占有使用权交付给出租人。如允许承租人以单方搬离房屋的形成实现房屋交还出租人的目的，会造成房屋租赁合同中房屋交接陷入无序和不稳定状态，可能导致承租人随意搬离而导致房屋空置而引起房屋空置损失扩大，不利于房屋的有效使用和占有使用权的流转。因而出租人要想实现占有使用权的完满状态，应需要满足以下几个要件：第一，承租人实际搬离案涉房屋的时候通知出租人，得到出租人同意的明确答复。第二，承租人与出租人之间要签署相应的交接凭证，以此作为双方履行完毕房屋交接的书面证明。 另一种观点认为，既然承租人已实际搬离了案涉房屋，则房屋的占有使用权不再归属于承租人，承租人无须履行房屋交接的后合同义务。此时出租人应承担房屋由承租人继续占有的举证责任，如无证据证明承租人继续占有案涉房屋的，则出租人的占有使用权得到了事实上的圆满状态，人民法院无需再行确认承租人返还案涉房屋。 笔者更同意第一种观点，因为按照第二种观点，房屋租赁合同解除或无效后，对出租人来说，其合法权利能否得到保护便陷入了不确定之中，不利于其权利的保护。证据法学通说认为，举证责任包含行为意义上的举证责任和结果意义上的举证责任，如双方当事人均未能完成同一待证事实上的行为意义上的举证责任，则双方在该问题上均不能支持己方的主张，导致法院对该法律事实的真伪情况无法通过双方的举证责任来确定，法院应根据案件性质及其法定举证责任的分配规则，将真伪不明的事实状态下产生的不利后果分配给一方当事人，即结果意义上的举证责任。 通过上述举证责任的陈述，在房屋租赁合同案件审理中，因承租人具备完成证明其搬离房屋的举证能力，关于房屋交接问题，将举证责任分配给出租人有利于合同双方权利的确定和保护。首先，若出租人举证证明了承租人搬离涉房屋的陈述虚假，且举示的证据符合证据规则的要求，则其合法权利得到了保障，相应的房屋空置损失应由承租人负担。其次，若出租人未举证证明承租人实际没有搬离案涉房屋，则根据自认规则，法院即可确认承租人搬离案涉房屋，即使事实上承租人没有搬离案涉房屋，出租人的合法权益亦得不到保障。最后，出租人提供的证据无法证明承租人未搬离案涉房屋的，则出租人的合法权利的保护又陷入举证不能的不确定中，相应损失由出租人负担。 二、房屋租赁合同解除后，出租人应以何种方式积极履行后合同义务 《合同法》第九十二条明确规定：“合同的权利义务终止后,当事人应当遵循诚实信用原则,根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。这里的“通知、协助、保密”被理论界称之为后合同义务。虽然这种称谓只是理论上的概念，但其中的内容顺应了合同法现代义务扩张的需求[2]，同时，对我们的司法实务也提出了新的要求。 房屋租赁合同中出租人应如何履行后合同义务？首先，出租人要履行通知义务，房屋租赁合同无效或到期后，出租人应当积极通知承租人，要求其返还房屋以及缴清相关费用。其次，出租人要积极履行协助义务，当承租人要求搬离租赁房屋时，出租人不得以不作为的方式迟延办理交接，更不能无理由的扣押承租人的物品，应当积极完成房屋的交接手续。最后，出租人要履行保护义务，当承租人的物品在出租人的控制范围内的时候，无论双方是否有争议，出租人都要积极保护承租人的财产安全，避免其他人员对承租人财产的损害。出租人若违反协助、保护等后合同义务，应当承担损害赔偿责任，以利于合同的积极履行和双方当事人权利义务的实现。 相关法条《中华人民共和国合同法》第九十二条 合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 |
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