2020年7月1日，甲公司与乙公司签订《房屋租赁合同》，甲公司将自有厂房出租给乙公司，租期一年，自2020年7月1日至2021年6月30日，并约定了逾期支付房租的违约金条款。租赁期限届满后，在甲公司未提出异议的情况下，乙公司继续占有使用该厂房，乙公司亦按原合同向甲公司支付了二个月房租。嗣后，因乙公司拖延支付2021年8月30日之后的租金，甲公司认为乙公司构成违约，遂诉诸法院。甲公司诉请解除不定期租赁合同并要求乙公司支付租金、承担违约责任。 本案中，甲、乙双方就原租赁合同中的违约金条款是否能沿用至双方不定期租赁合同产生争议。对于该问题，法律没有明确规定。甲公司认为，根据《民法典》第七百三十四条的规定，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”。虽然案涉租赁合同租期届满，但承租人继续使用租赁物，双方形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，因此原合同违约条款当然继续可以适用。乙公司认为，不定期合同是新的合同，双方形成了新的合同关系。因此，合同内容应按照实际情况履行，违约金条款在双方没有明确约定的情况下，原租赁合同的关于违约金的条款不能延续于新的不定期租赁合同。故，甲公司的这一诉求不应得到支持。 对于租赁合同期满后，出租人与承租人之间形成的不定期租赁合同关系，原租赁合同所约定的违约金条款还能否继续适用，在司法实践中存在争议。 支持继续适用违约金条款的案例： 案例一，柳州某银行与南宁某担保公司房屋租赁合同纠纷案【案号：（2016）桂71民终124号】 一审法院认为：关于违约金的问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《房屋租赁合同》约定了，租赁期届满后，合同自动终止。原告同意被告继续租用该房屋，双方未再续签新的租赁合同，双方的关系已转化为不定期租赁合同关系。因原、被告双方未再续签新的租赁合同，该不定期租赁合同的内容应按双方实际履行情况来确定。而违约金是一种特殊的严格责任，在双方没有明确约定的情况下，原租赁合同关于违约金的条款不能延续于不定期租赁合同。而原告未能提供其他证据证明被告承诺向原告支付违约金，故原告要求被告支付违约金75000元，本院不予支持。 二审法院认为：关于违约金问题。2012年2月23日，双方的《房屋租赁合同》到期后，没有续签书面合同，仍继续租赁关系，双方也没有就原合同约定的其他内容作出更改。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此可认定此时双方关系除租赁期限变为不定期之外，其他仍应按原合同约定的内容履行。2015年5月28日，担保公司向银行出具的《承诺函》，也认可原《房屋租赁合同》。故依照原《房屋租赁合同》第十条第1项租赁期间，担保公司拖欠房屋租金一个月以上的，应向银行支付当年三个月的租金作为违约金之约定，银行起诉要求担保公司支付75000元违约金有事实和法律依据，依法应予支持。 案例二，孙某与张某租赁合同纠纷案【（2016）粤01民终11998号】 二审法院认为：根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。孙某上诉认为，双方租赁期间届满后形成的不定期租赁合同关系不应适用原租赁合同的主张依法无据，本院不予支持。孙某主张其在2016年4月底已提前告知张某将解除双方之间的不定期租赁关系，张某对此不予确认，孙某对此无其他证据证明，应负举证不能的责任。孙某如2016年4月底已确定解除合同的时间并已告知张某，应按合同约定的付款期限支付相应期间的租金，但孙某并未依约支付。现孙某逾期交租超过三天，构成违约，按照合同约定，张某有权没收保证金不予返还。原审法院认定张某有权没收保证金符合双方原租赁合同的约定，孙某上诉理由依据不足，本院不予支持。孙某以不定期租赁关系期间不应使用原租赁合同约定的违约金条款、其不存在违约行为为由主张不应承担违约金依据不足，本院不予采纳。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。 不支持继续适用违约金条款的案例： |
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