 上海核心滨江段是极其稀缺的，目前滨江板块发展已经开始从中心往南北走 最早的外滩和陆家嘴已经很成熟了， 虽贵为上海滨江天花板，但是已经趋于饱和很难再有新的开发  徐汇滨江、世博偏向于公共空间打造，整体建设也已经趋于完善，房价也高涨到10w/㎡ 被誉为“第二个陆家嘴”的前滩朝着陆家嘴的模式发展，主要是商圈的能级提升 更靠近外滩的北外滩商业和地标建筑也都起来了，但是唯独在核心区域缺少住宅，导致开发会比较慢 而北外滩再下一个就是东外滩 上海滨江板块轮动，这次会不会轮到杨浦东外滩 01 一个亟待拆迁的东外滩 由于历史遗留原因，一直被人诟病的就是它略显破败的城市界面 我也实地去感受了一下，确实整体城市界面比较糟糕，似乎完全失去了滨江该有的样子
房子还是那些八九十年代的老公房，房龄已经不只是20年，甚至超40年的都有
还有一些低矮的棚户区、厂区混杂在其他建筑中  随便走走，里面还能看到一个又一个建筑工地，不停的在作业当中，现场是一片混乱
如果东外滩真的就只是这样，倒也没必要再花笔墨去写它了 实际上，我来到东外滩也注意到了这样一番景象 沿街的老旧房屋都在拆迁，墙面上盖上了征收的标签
包括一些棚户建筑也拉上了旧改的横幅和牌子
能看到这些老旧房屋都在做一件事，拆迁 原本东外滩就是属于工业区，由于历史遗留原因整体城市界面并不好 这里有成片的老旧居民区、老公房、工业厂房也很多，拆迁任务比较重 杨浦是上海中心城区旧改面积最大的城区之一 有关数据显示，在十三五期间，杨浦区完成了93.45万平方米的旧区改造，超额完成目标，仅2020年就征收了1.29万户 其中东外滩就是主要征收地之一 成片二级旧里改造已经完成的差不多了，今年杨浦也在进行零星旧改地块改造，剩余约600余户，约1.18万平方米 其中就有东外滩的江浦、平凉街道  来源：上海住房城乡建设管理目前板块内有已经拆迁掉的，部分地块已经是空地，也有不少地块正在进行拆除工作 已经建成的有东方人渔码头，沿着滨江段也修建了休闲跑道，这两个造型奇特，外观就像两条鱼一样的建筑，也成了这里的标志性建筑  来源：上海发布整个区域都在拆迁，拆迁之后就会有新地块出来，这时候开发商也会不断涌入，未来这一片的开发体量也会很大 这也代表着未来东外滩的整个城市界面会有很好的改善，整个板块的能级也会提升，待之后新项目落地，也会重新吸引人口导入 整体看下来，东外滩板块现在该拆的都在拆，该建的也都在建 未来整个板块的城市界面一定会发生颠覆性的变化 02 这里拥有内环内最核心的地段和资源 东外滩已经是上海内环内仅剩的成片开发区域，比起其他不知名的滨江段，它所处的位置无疑也是最好的 距离外滩、陆家嘴很近，中间还夹着一个北外滩 江浦路、大连路两条隧道可以直接通往陆家嘴，开车出行也只需要短短几分钟  包括市中心人民广场、南京东路、静安寺这几个核心商圈，都能在半小时左右到达 真正意义上的东外滩区域，其实是在内环高架桥以内，12号线长阳路、4号线大连路为边界 这一块区域也是杨浦东外滩比较核心的区域，也一直在大力发展 去年年底杨浦就通车了18号线，在板块中间区域就有江浦公园、平凉路、丹阳路3个站点
原本没有18号线之前，东外滩板块也有12号线、4号线两条地铁线，地铁站点分布密集，周边住宅也都距离地铁不远，所以轨交条件还是比较方便的 毕竟是在内环内，东外滩各方面的配套也很均衡 在教育资源方面，杨浦也是排在上海前列的，在东外滩板块也集中了不少优质学校
比如，二梯队小学齐齐哈尔路第一小学，区重点上海市市东中学等 此外还有其他从幼儿园到大学的学校，完全覆盖了各学龄段的上学需求，也会吸引有上学需求的家庭 这里也有上海比较不错的医院，如红房子医院、杨浦区中心医院等 但是在商业方面还比较薄弱，杨浦的老主城区是在五角场，而在东外滩区域商业是比较欠缺的
由于动迁的原因，以前的八埭头、平凉路商业地标已经被取代，现在整体商业配套分布在核心区的外围，比如百联滨江购物中心、宝地广场、四季广场等 街道上主要还是依赖社区底商，只能满足基本的日常所需，所以商业氛围不是很好，板块内的商业空白也需要后期继续填补上来
但是东外滩周边也有商业补充，比如紧挨着的北外滩板块，还有白玉兰广场、来福士广场、金茂时尚生活中心 不管怎样，位于内环内的东外滩在资源配套方面是比较完备的 03 今年板块内也迎来了一些新的变化 这两年东外滩有了一些新的变化，板块的关注度突然间也变高了 不断出现新的地块，就连新房的价格也已经达到10w/㎡，快要追上北外滩的水平了 你会发现这两年东外滩无论是土地，还是新房市场，都开始活跃起来 来到东外滩第一眼看到的可能不是繁华的街道、商业，而是成片的新房在建，一个个塔吊在作业中
特别是在江浦社区附近，一整条街上几乎都是建筑工地，沿路来来往往的都是工人 在市中心这样的场景是很少见的，这也说明东外滩板块迎来了不少新房项目 这两年上海主城区的新房集中在东外滩 比较知名的新房有金隅外滩东岸、仁恒海上源等项目，目前的新房价格已经突破10w /㎡
这个数字已经赶上了徐汇滨江板块 新盘的热度也非常高，积分门槛也越来越高，比如仁恒海上源最新一批次的入围积分已经达到84.5分，金隅外滩东岸70.62分 杨浦区已多年没有新地块的东外滩，也开始供应优质地块了 相信很多人都已经注意到了，之前杨浦东外滩平凉街道房地联动价21万/㎡，一度刷新了新房天花板
而今年二批次土拍的时候，平凉社区房地联动价才12.39w/㎡，直接涨了将近七成 这个项目特殊就特殊在是极其稀缺的低密别墅项目，将进一步拔高板块内的高端住宅需求 另外，B站、美团、字节跳动等大厂纷纷在东外滩拿地
2020年11月，美团花了65亿在杨浦东外滩拿了一块地 2021年1月，B站花了81亿在杨浦东外滩美团附近也拿了一块地 接着2021年9月，上海字节跳动以20.4亿的底价竞得杨浦区平凉社区地块 这几块土拍，也引来了更多人对东外滩的关注。动辄几十亿的投入，也代表着东外滩的地段是被认可的 美团、B站、字节跳动等一些头部大厂品牌的入驻，很重要的一点是为东外滩导入购买力 此外，杨浦2035规划中，它的发展重心从原来的江湾-五角场副中心，转向了黄浦滨江的东外滩 |
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