个人出租房屋如何缴税开票？税局明确了！

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近期个税有了新变化，大家的问题又多了起来～

这也使得翅儿想起来，经常有学员留言：“老师，我们公司租赁了一些房屋供给员工居住，价款支付给房东了，这个房东不想承担开票的成本，老不配合提供发票，怎么办呢？难道只能调增？”

 

其实类似的留言非常多的，比如这些👇

• 老师，个人出租房屋如何交税？税率多少？
• 个人出去房屋如何开票？去哪开票？
• 有没有优惠政策？
• 带什么资料……
• 
  
  
  

 

相信你也会被这样的问题困扰吧？来，今天翅儿专门来给大家细致讲讲。（文章稍微有点长，但是看完保你有收获哦）

 

Part.1

咱们首先看第一点：自然人出租房屋如何交税的问题？这里就不得不说到所涉及的这几大税了。

（一）增值税及附加税

1、增值税

自然人出租住房类，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

增值税应纳税款=月租金收入÷（1+5%）×1.5%

非住房类增值税按5%征收率：

增值税应纳税款＝月租金收入/（1+5%）×5%

 

优惠政策👇

2021年4月1日至2022年12月31日期间：其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

 

所以一般来说，你去出租房屋，租金每月比较低的，少于15万元，增值税直接免掉了；

 

但有的学员可能会有疑问🤔️：“老师，是不是有一个小规模开具普票免税的优惠，自然人去代开房租开普票，可以享受免税吗？”

首先，我们要明白，小规模开普票免税的适用群体是谁？是3%的应税行为；而提供不动产租赁呢？属于5%的对吧？所以这个政策不能享受的；

也就是，咱们把握好，月租金15万以下免税政策即可。

 

2、城建税

城建税＝增值税×（1％或5％或7％）

• 在市区的，税率为7%；
• 在县城、镇的，税率为5%；
• 所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

 

3、教育费附加＝增值税×3%

 

4、地方教育附加＝增值税×2%

 

优惠政策⬇️这里翅儿给大家看一个文件：

一看2024年年底之前，都可以享受六税两费减半优惠啊，还挺好的。

那细心的学员可能会好奇：

这里说的是小规模、小微企业、以及个体户可以享受该政策，我们现在讨论的问题不是自然人房东代开发票呢？这个政策也能享受？

这里翅儿想和大家说到的是：税法层面其他个人，也就是自然人，是天然的小规模身份。大家可以参考税局的一个答疑哈👇

自然人，可以享受小规模纳税人的地方税种和相关附加减征优惠政策。这就意味着，可以放心的减半了。

 

（二）房产税

住房类按4%：对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

房产税＝不含增值税的租金收入（即增值税含税收入-实际缴纳的增值税）×4%

 

非住房类按12%：房产税=不含增值税的租金收入（即增值税含税收入-实际缴纳的增值税）×12%

 

优惠政策：房产税根据2022年10号文，可享受减半优惠。

 

（三）城镇土地使用税

对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

 

非住房类：按实征收土地使用税。

每平方米土地年税额÷12×占地面积

 

不同地方的城镇土地使用税由当地来具体规定，你可以参考你本地具体的政策即可的。比如：

 

1、北京市

 

2、厦门市

3、郑州市

 

4、陕西省

优惠政策👉城镇土地使用税根据2022年10号文，可享受减半优惠。

 

（四）印花税

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

 

非住房类：按实征收。印花税＝租赁合同总金额×0.001

 

优惠政策：印花税根据2022年10号文，可享受减半优惠。

 

说到这里，翅儿需要提醒一下大家：

上面所缴纳的这些税种，像城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地使用税、印花税等，都是可以在计算房产租赁所得的个税时候，进行扣除的。接下来咱们具体看看⬇️

 

（五）个人所得税

自然人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；

自然人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

（政策依据：财税〔2008〕24号）

 

应纳税额的计算公式为：应纳税额=应纳税所得额×税率

 

那应纳税所得额如何确定呢？

 

1、每次收入（增值税不含税收入-相关税费-修缮费）小于等于4000元的

个税应纳税额＝（增值税不含税收入-相关税费-修缮费-800元）×税率（住房10%，非住房20%）

 

2、每次收入（增值税不含税收入-相关税费-修缮费）大于4000元的

个税应纳税额＝（增值税不含税收入-相关税费-修缮费）×（1-20%）×税率。

（政策依据：国税函〔2009〕639号）

 

这里翅儿需要提醒咱们的小伙伴特别注意的几点有：

（1）修缮费每月最高可扣除800元，不足800的按实际修缮费用扣除，超过800的余下部分于次月按本原则继续抵扣。

（2）如果你是二房东，有转租收入（仍为增值税不含税收入）时，允许增加扣除二房东向一手出租人支付的租金。

⚠️记住了，一定要取得上一手房东给你开的租金发票，你凭发票扣除，允许扣除的租金费用为增值税含税金额。

（3）相关税费有哪些？包含增值税吗？

相关税费有：城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税。

看清楚了吧，千万要记住，是不包含增值税的哈。

（4）如果各项税费由租赁方承担的，则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”，应以此作为计算依据。

（5）财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次。一个月有多次所得的，合并一次计算。

 

Part.2

上面说到的，个人租赁房屋如何缴纳税费，咱们可以明白了；

接下来又来一个很重要的话题：个人出租房屋如何代开发票？去哪里开票？

现在很多省份已经支持本省的电子税务局办理代开发票，比如浙江省可以通过手机下载浙江税务app，代开发票；有的更方便，像海南税务，软件也不用你下载软件了，在微信公众号即可办理。

 

举手之劳，流程这里翅儿也发给大家参考下👇

 

网上办理自然人代开房屋租赁发票，可通过“海南税务”微信公众号的“办税入口—办税通道—自然人房屋租赁发票代开”模块办理。

具体业务范围包括：自然人房屋信息采集、房屋租赁专用发票代开、房屋租赁普通发票代开、网上银联快捷缴款、办税服务厅自取发票或邮寄发票、完税证明开具和下载，非常方便。

 

当然了，咱们也可前往办税服务厅办理。

 

如需前往办税服务厅办理代开增值税普通发票业务，应向税务机关报送以下资料：

1、《代开增值税发票缴纳税款申报单》3份；

2、不动产权属资料原件及复印件1份（原件查验后退回，村委会不再开具房产证明后，对于无法办理房产证、土地使用证的农村房屋出租的，纳税人应提供出租房屋是否属于自有住房的承诺书）；

3、不动产合同、协议或者税务机关认可的其他资料原件及复印件1份（原件查验后退回）；

4、自然人身份证件原件及复印件1份（原件查验后退回）；

5、自然人委托代理人办理的，还应报送：代理委托书1份、代理人身份证1份（原件查验后退回）、委托人身份证复印件1份（注明与原件一致（原件可不提供））。 

如需前往办税服务厅办理代开增值税专用发票业务，应向税务机关报送以下资料：

1、《代开增值税发票缴纳税款申报单》3份；

2、自然人身份证件原件及复印件1份（原件查验后退回）；

3、自然人委托代理人办理的，还应报送：代理委托书1份、代理人身份证1份（原件查验后退回）、委托人身份证复印件1份（注明与原件一致（原件可不提供））。

如果你想要代开发票，app、公众号你都不会操作，你又不想跑好远去税局，怎么办？

咱们先搜一搜附近有没有委托代征单位吧，比如北京、上海等，已经有很多城市安排代征点开票了。

 

比如来自北京税务的提醒❤️：

根据国家税务总局发布的《纳税服务规范3.0》的相关要求，个人出租房屋代开发票相关手续进一步简化。如果你是房东，只需携带本人身份证原件及复印件前往办税服务厅或街乡委托代征单位。

填写好以下3张，并缴纳税款后，就可以开具增值税发票啦。

Part.3

然后还有同学有疑问：代开发票时候开专票还是开普票？我该怎么选择呢？

关于这个问题，翅儿想说，首先，个人代开除了不动产相关的发票可以开专票之外，别的应税项目都不能开专票的，只能开普票。

 

那咱们再给客户开房租发票时候：

 

首先，判断承租方身份。

房屋出租给个人的，只能开增值税普通发票；

房屋出租给单位的，可以自由选择开增值税普通发票或是增值税专用发票。

 

其次，两者需填写的信息不同。

增值税专用发票需要填写买方的详细信息包括企业名称、信用代码、企业地址、电话联系、银行账号等信息，而增值税普通发票票仅需填写企业名称以及社会统一信用代码即可的。

 

一般来说对方对发票类型是有特定要求的，比如：

我租过来就是要给员工当宿舍的，属于内部福利，那么集体福利就不用考虑开专票的情况，因为本身不能抵扣；

如果是租来办公的，当仓库的等等功能，那么一般纳税人承租一般都会索要专票。

 

所以翅儿建议还是问问对方的意见，根据对方的意见选择开票。

以上就是翅儿今天的干货分享了～凛冬已至，北京的寒风吹得人怀疑人生，翅儿每次出门都是全副武装，大家出门也要多穿点衣服，注意保暖和防护哦❤️