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成立条件 1.一个物业管理区域内，房屋出售并交付的建筑物总面积达到50％以上的，房地产开发建设单位应当在30日内向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会的书面报告，并提供物业管理区域登记证明、建筑规划总平面图、物业建筑面积清册、业主名册、交付使用的共用设施设备证明、物业管理用房配置证明等资料。 2.房地产开发建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小区，10名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会的书面要求，当地街道办事处（乡镇人民政府）要求房地产开发建设单位提供物业管理区域登记证明、建筑规划总平面图、物业建筑面积清册、业主名册、交付使用的共用设施设备证明、物业管理用房配置证明等资料。 一个物业管理区域只能成立一个业主大会、业主委员会。只有一个业主的，或业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 提出申请 由房地产开发建设单位或业主向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出申请。房地产开发建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。 产生筹备组 1.筹备组组建。符合业主大会筹建条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当认真审核，在收到房地产开发建设单位或业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。筹备组应当自成立之日起将成员名单在物业管理显著区域内公告，公示时间不少于7天。 2.筹备组人员组成。筹备组由业主代表、房地产开发建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委员会代表组成，其成员为7-11人单数，其中业主代表应当不少于筹备组总人数的50%。 3.筹备组组长。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任，业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或居民委员会组织业主推荐，街道办事处（乡镇人民政府）应当对业主代表的身份进行核实。 4.公示筹备组成员名单。筹备组成员名单由街道办事处（乡镇人民政府）在物业管理区域内进行公示15日。业主对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向街道办事处（乡镇人民政府）提出，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。 召开筹备组会议 筹备组会议由筹备组组长召集，街道办事处（乡镇人民政府）和房地产行政主管部门负责业务指导。筹备组应当做好以下工作： 1.确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； 2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； 3.草拟管理规约、业主大会议事规则； 4.依法确定首次业主大会会议表决规则； 5.制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单； 6.制定业主委员会选举办法； 7.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容以及业主委员会委员候选人的简历（含相片）和业主委员会选票格式样本、业主大会议程等，街道办事处（乡镇人民政府）和房地产行政主管部门把关审核后，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域明显位置张贴公示（公示时间不少于7天）或书面送达业主，征求业主意见。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。 产生业主委员会候选人 1.业主委员会委员候选人为5人以上单数，一般事先约定为9-15人（业主委员会委员为5-11人），可通过业主联名推荐或业主自荐等方式产生。符合资格的被推荐人超过规定候选人人数的，由筹备组组织被推荐人进行投票确定人选。筹备组中的业主成员被提名为候选人的，其在筹备组中的工作自行终止；由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选结果中依次递补。 2.街道办事处（乡镇人民政府）应当对业主委员会候选人进行资格审查。业主委员会候选人产生后，应当在首届业主大会召开前15日将候选人名单在物业管理区域显著位置公示。 3.筹备组完成上述工作后，将业主委员会候选人名单及简历、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《管理规约》送达街道办事处（乡镇人民政府），提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请。同时，做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设置投票箱，通知所有投票权人，知会派出所、房地产开发建设单位、前期物业服务企业等有关人员。 4.筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。 召开首届业主大会 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。 1.召开首次业主大会。筹备组根据业主大会议程召开首次业主大会，主要任务是审议并表决通过《业主委员会章程》和《管理规约》，选举业主委员会委员。具体如收集、登记选票；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后， 筹备组将首次业主大会签到表、业主委员会委员等选举结果在物业管理区域明显位置张贴公示，公示时间不得少于7天。 2.确定业委会主任、副主任。业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，在业主委员会成员中推选主任、副主任。业主委员会成员的每届任期由业主大会议事规则确定，但每届任期不超过5年。选举业主委员会成员时，应当按照成员人数的40％配备候补成员。 会后，筹备组将业主委员会主任、副主任等选举结果在物业管理区域明显位置张贴公示，公示时间不得少于7天。 3.业主大会召开形式。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。 业主大会会议采用集体讨论形式的，按照下列程序进行： （1）筹备组组织会议签到并核实到会业主身份，发放选票（表决票）； （2）表决《管理规约》、《业主大会议事规则》等； （3）选举业主委员会委员； （4）回收选票； （5）现场公开计票； （6）现场公布业主大会会议结果； （7）物业区域公告业主大会会议结果。 业主大会会议采用书面征求意见形式的，按照下列程序进行： （1）发放选票（表决票）。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。 （2）组织投票。投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行；投票时间不得超过10天，具体时间由筹备组会议决定。 （3）组织计票。投票结束后，由业主大会筹备组组成监票组、计票组，进行现场验票、计票；计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果签名确认。必要时可邀请公证机构现场公证。 4.公告业主大会会议结果。业主大会筹备组应当以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内公告，公告时间不得少于7日。 业主委员会备案 1.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续： （1）业主委员会备案申请表； （2）业主大会成立和业主委员会选举的资料：业主大会成立申请书、业主投票权人数和专有部分面积汇总表、业主委员会候选人投票结果汇总表、业主大会表决事项结果汇总表、业主委员会委员业主证明文件复印件及身份证复印件（须提交原件核实）、管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定的其他重大事项、业主大会、业主委员会会议纪要（会议记录）等。 业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30内书面报告原备案单位。 2.物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案。 |
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