最高法院：承租人以未接到拍卖通知优先购买权受侵害为由，主张拍卖无效或撤销拍卖应否支持？

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案例索引

（2022）最高法执监229号，绵阳宏源塑胶有限公司、中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司等借款合同纠纷执行监督执行裁定书

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案件当事人

申诉人（利害关系人）：绵阳宏源塑胶有限公司。

申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司。

被执行人：四川大发木艺包装有限责任公司。

被执行人：李孝开。

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基本案情

宏源公司不服四川高院（2021）川执复509号执行裁定，向最高法院申诉，请求撤销四川高院（2021)川执复509号裁定、成都中院（2021)川执异2695号执行裁定，发回重新审查。主要理由：

1.依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（参见：《强制执行法规汇编》2022修订版）第六条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（一）制作、发布拍卖公告
；（五）通知当事人和优先购买权人
。该两条职责规定是分别拟定的，四川高院却将二者混为一谈，以制作、发布拍卖公告视为申诉人知道或者应当知道为由认为拍卖程序并未损害申诉人优先购买权，从而变相否定申诉人优先购买权。拍卖公告的发布是属于对世作用，是面向全体社会、不特定大多数人的一种要约邀请，而不是依法针对当事人和优先购买权人的通知程序，四川高院的裁定明显违背了法律保护优先购买权人的立法目的。况且通知优先购买权人参与竞拍也不会损害抵押权人的利益。

2.依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。因此，申诉人认为，承租人在不动产查封前存在合法书面租赁合同并占有不动产，虽不可对抗拍卖，但可对抗交付。本案中，申诉人在案涉土地使用权查封之前已签订了书面租赁合同并合法占有使用该不动产至今，此租赁权具有对抗买受人的法律效力。

3.根据（2018）最高法执监434号裁判案例，成都中院在明知案涉土地承租人租赁在前，抵押在后，仍直接带租拍卖，属于违法操作。

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裁判理由

最高法院认为，本案争议焦点为案涉司法拍卖是否应予撤销并重新进行拍卖。

申诉人宏源公司主张其享有承租权及案涉房屋的优先购买权，成都中院在拍卖时未专门通知其参与竞拍，要求撤销案涉拍卖重新进行拍卖。

一般法理认为，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。

《中华人民共和国民法典》第七百二十八条规定:“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或请求撤销拍卖的，亦不予支持。

因此，在本案中，即使申诉人宏源公司享有案涉房屋的优先购买权,其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由,主张撤销案涉司法拍卖并重新进行拍卖。

综上所述，宏源公司的申诉理由不能成立，本院不予支持。