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凌晨5点，已经83岁的日本老人松下赤西仁还在一家便利店忙碌着。 在他看来，只有夜班工作工资才会高一点，现在他每天可以挣到80美元，很知足了，毕竟离还完房贷又进了一步。没错，这个已经过了耄耋之年的老人如此拼命挣钱，是为了还房贷。 他，已经做了几十年的“房奴”！ 而松下赤西仁老人的遭遇，成为日本房地产泡沫破裂的一个缩影。  回望二战之后，日本经济迅速复苏腾飞，房地产行业也进入了发展的快车道，价格飙升泡沫堆积。当时甚至有言论戏谑称——“卖掉日本楼市，就可以买下整个美国！” 为此，无数日本民众趋之若鹜。 但他们没料到的是，日本经济失去了“软着陆”的机会，随着泡沫破裂，楼市遭遇重创...... 他们等来了世界历史上迄今为止规模最大、影响最深的一次房地产危机。 日本经济当年究竟经历了什么？ 当年那些由于种种原因“没买”房子的人，后来都怎么样了呢？ 
时间回溯到二战之后。 二战后，作为战败国的日本没有就此过上“割地赔款”、“缩衣紧食”的日子，反而在美国的扶植下迅速爬出泥潭，迎来经济的飞速崛起。 当然，被“扶植”是有代价的，代价正是——成为美国的附庸。  1951年，美国和日本在旧金山签订了《日美安全保障条约》，自此日本被纳入了美国在亚洲的战略体系。而美国将日本拉进其安保体制，也给日本的发展提供了3大契机： 第一个契机：日本基本保留了二战前遗留的工业基础，这对战后日本经济的恢复起到了不可替代的作用。 第二个契机：美国直接性地对日本实施经济援助多达20亿美元，这对当时还是一片废墟的日本起到了雪中送炭的作用。 第三个契机：日本没有沉重的各项军事负担，可以有更多的精力投身经济恢复。 从吉田茂开始，多届日本内阁都极为善于利用美国所谓的“军事保护”。 1944年，日本军费开支占国民生产总值的98.9%；而到了1977年，这个数值就降为了0.88%，是资本主义国家里最低的，因此日本才有有更多的精力和资源投入到经济建设方面。  朝鲜战争爆发后，美国为了拉短战线，急需一个在亚洲的后方保障供给基地。日本很好地抓住了这个机会，源源不断地为美国提供军事商品，从而获得“特需”收入。 自战争爆发到1955年，日本靠此敛财30多亿美金。 同时，军事订单的暴涨也在很大程度上刺激了日本的军工业发展，为资本主义的繁荣完成了阶段性的原始积累。此后，日本的科技、工业、教育齐头并进。 之后，日本政府为了进一步刺激经济，强调了“贸易立国”的发展策略，利用先进的现代化技术来支撑出口贸易，以此换来大量外汇。  80年代初，日本在汽车、照相机、光学仪器等领域迅速超过欧洲，贸易业和制造业逼近美国，甚至在钢铁、造船等领域将美国打得“毫无还手之力”。 此时，日本的外汇储备已经超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。 而在连续超越意大利、英国、法国、德国后，日本成为仅次于美国的世界第二大强国！毫不夸张地说，日本仅用了几年时间就走过了发达国家几十年才走完的道路。 经济蓬勃大大拉动了国民消费水平，消费能力又刺激了房地产价格的飙升。 80年代，日本资金指向之处所向披靡，大量资金的囤积促使资本不断寻找投资点，很快，他们就把目光集中在了十分有限的土地财产上。 
日本房地产有很多国家无法复制的特殊性。日本国土狭小但人口众多，加之战后经济的短时间腾飞，房地产开发也从一片废墟走上发展快车道。 1985年，东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。 这一趋势刺激了一股买房热，很多日本大公司通过倒卖土地赚得盆满钵满。稍微有些闲钱的人都投入了房地产大军中，他们不惜背负天价贷款买房，幻想着未来财富自由的美梦。 而高价房的诞生又使得普通民众手中的财富“凭空”翻了好几倍，于是，一些穷人也借助炒房跻身上流社会。这大大刺激了国民的消费情绪，房子逐渐成了身份地位的象征。 一时间，在日本媒体“什么都可以制造，唯独土地不可制造”的吹捧下，炒房热度居高不下，房地产泡沫一发不可收拾地膨胀起来。所有人谈论的不再是创新和工作，而是买房！ 在这种狂躁的气氛下，日本东京“帝国广场”一平方英里土地的价格，超过了整个加利福尼亚州土地价格的总和！最不可思议的是，巅峰时期日本的土地总价可以买下4个美国！  彼时的日本沉浸在一种难以言说的喜悦之中，公司效益成倍增长，发出的薪水也水涨船高。民众兜里钱包鼓了，日本政府又反过来促进国民消费。 越来越多的日本民众变得“不差钱”后，过上了挥金如土的生活，动辄就是几百万日元的消费，过个生日花费上千万日元都稀松平常。 古驰、LV等名贵奢侈品也逐渐走进千家万户，日本在20世纪90年代的奢侈品市场占据全球市场的68%，人均消费更是达到了2000美元，妥妥地位居世界第一！
 面对一片“欣欣向荣”的幻影景象，日本政府也被麻痹了双眼，不但不加管制，反而颁布一系列政策来推动楼市的繁荣。 为了让上至公司老板，下到普通民众每个人都能买得起房子，都可以享受到房价飞涨带来的红利，日本政府在1987年将购房的利率从5.5%下调至2.5%。 那些本来对炒房持观望态度的人不再犹豫，有的甚至花光了几代人积累的财富，就是为了抢到一处房产，然后坐等升值。  在那个“挣钱比吃饭喝水都容易”的年代，日本国内投资成风，股市与楼市逐渐联动，甚至到了“一荣俱荣、一损俱损”的程度。 据统计，在1985年至1988年这3年间，日本的GDP增速16%；而土地和股票的增长分别达到了骇人的81%和177%！到1989年底达到顶峰，日经指数创下历史新高39000点。 在如此利好的投资环境下，又有源源不断的资金流向楼市。抵押、借贷、购房、再抵押、再借贷……如此滚雪球式的发展，把日本经济推到了一个难以想象的高度！ 
资金链无限拉长、监管形同虚设、杠杆作用无限扩大...一些清醒的日本民众开始担忧起来，唱衰日本经济的声音渐渐出现。 很快，日本楼市的致命打击就来了。 1985年9月22日，美、日、英、德、法五国财长在纽约广场饭店举行会议，签订《广场协议》。会后发表了联合声明，主要目的就是有秩序地使主要货币对美元升值。  此后，日元大幅升值，日本国内的大量中小企业遭受致命打击。 日本企业为了保证竞争力，只得采取不断压缩成本的方法。虽然对美贸易顺差还在扩大，但由于日元升值速度过快，出口贸易对经济的拉动作用出现明显的下降。 日本曾多次与美国财政部沟通，期望能够稳定外汇市场，但都被后者拒绝了。作为美国的小老弟，日本也只能打碎了牙往肚子里咽。 为了保证经济增速，日本政府开始将扩大内需作为发展的战略支点。自此，《广场协议》的影响终于蔓延到房地产与股市。 过剩的流动资本无处可去，只能如前几年那样大批量地流入楼市。与此同时，大量国外资本也通过加杠杆的方式进入日本股市和房地产市场，一场史无前例的经济泡沫形成了。 几年的楼市火爆将实体经济摧残得体无完肤，所有人的钱都被楼市牢牢套住。直至如今，日本政府才大梦初醒，基本所有人都能预料到，一场经济危机就要来了。
兴许是察觉到国内经济繁荣之下的颓势，被炒房热一度蒙蔽了双眼的日本政府转头才发现，整个国家的钱都流向了楼市这个无底洞。 无奈之下，日本政府决定“断臂求存”。
显然，日本政府已经明确做出导向。 此后，各大背景深厚的家族企业纷纷退场，投资者财富自由然后潇洒一生的梦终于要醒了。 自1992年开始，日本房地产价格迎来断崖式下跌。 事到如今，那些所谓的专家识趣地闭上了嘴，日本普通民众不得不面对现实，家庭资产大幅度缩水，在相当长的一段时间内影响正常消费。 最可怕的是，他们背上了几十年也还不清的债务，从此变成“房奴”。
日本支柱企业尚且如此，普通民众更不可想象了。当年依靠炒房发达起来的“投机客”，哪个不是债台高筑？楼市崩盘后，相当一部分人选择以各种极端方式结束自己的生命。 日本整个社会消费降级严重，曾经年入几千万的美梦被现实抽打得体无完肤；曾经挥金如土购买的奢侈品，如今只能以白菜价卖给二手市场。 经济慢慢地总会好转，无非时间长一些，但精神上的崩塌却让人如行尸走肉般。 也正是在那个时候，日本的成人影视蓬勃发展，大家不愿面对现实，相继沉沦在低级欲望里。与其说无法自拔，倒不如称他们是“迷茫的低欲望一代”。 70至80年代的奢靡透支了日本的未来，以至于需要几代人来偿还。 不过，还有一个群体算得上独善其身，那就是那批当年没有买房的人。 他们之中有的深谙经济学规律，深知“当所有人对一件事情趋之若鹜之时，恰恰就是其灭亡之时”，因此始终未曾踏足房地产领域。 还有的就是最底层的日本老百姓，他们常年住在政府提供的廉租房里，也算是逃过一劫。即使楼市崩盘，对他们也基本没什么影响。
日本房地产泡沫被刺破后，最终直接导致了日本经济的千里溃败。直至1997年的亚洲金融危机和2008年的全球金融危机，元气大伤的日本也没缓过来，只能疲于应付。 以史为鉴可以知兴衰，楼市只能作为在一定时期内短暂平衡经济的杠杆，如果将其视作经济发展最强力的支柱，违反经济发展的规律，最终只能自食其果。 对此，你怎么看呢？欢迎在评论区留下你的看法！ |
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