每家开发商，都应该重视建筑做法

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话说建筑做法

房地产建安成本中，除了主体结构之外，牵扯的最大成本莫过于建筑做法。如果说结构是建筑骨架，那么建筑做法无外乎是建筑的皮肤，分散在建筑的各个部位，零散但是非常的重要。

No.1

开发商为什么要重视建筑做法？

建筑做法的重要性：

其一：由于牵扯面广，影响成本巨大，毛坯住宅装饰工程的成本占比约12%~15%。

【案例1】：

山东省某项目，2018年开工，地上30层，层高2.9米，地下2层，层高2.9+2.7，剪力墙结构，总建筑面积29165.3m2，毛坯交付。未包含门窗工程的建安成本为1536m2，其中装饰工程为206元/m2，占到建安成本的13%。

装饰工程中，各项占比：

其二：由于牵扯到营销交付、工程施工、验收、具有一定的设计风险和验收风险，面广而杂乱，设计如果不全面，极易造成后续的一系列风险。

忽视建筑做法，结构降板不足，三小间形成反坡

防水材料系统性不好，引起渗水、漏水

其三：建筑做法是一个系统工程，设计管理人员要具备一定的专业素养和职业水准，否则就会被施工、各种厂家牵着鼻子走。戳这里，了解智慧工程6.0

各大标杆企业对于建筑做法都有一套标准做法，以减少设计人员的主观臆断，提高设计管理的标准化程度，降低设计风险、控制建安成本。可以肯定的是，标杆企业的建筑做法很少参照或局部参考国标图集或省标图集，原因无外乎：

① 国标图集或省标图集无法涉及到方方面面，不具备全面性和适应性。

② 国标图集或省标图集大部分参编企业为设计、厂家，做法具有明显的引导性。

③ 国标图集或省标图集为最低标准，有些达不到开发商的交付要求。

④ 国标图集或省标图集更新的速度较慢，跟不上日益丰富的新材料、新技术革新。

做法中对于非涉水房间也采用防水涂料

你是开发商，你如何破？

图集照抄，成本堪忧

其四：建筑做法是一个系统工程，不仅涉及到建筑专业，还牵扯到结构、电气、设备专业、材料兼容性，一旦考虑不周全，容易导致返工、结算困难、业主投诉事件。

No.2

建筑做法为什么要标准化？

2.1 建筑做法标准化的好处：约束成本，可复制性高

建筑做法包括的内容方方面面，笼统的说包涵：外墙、内墙、楼地面、顶棚、防水等等，仅室内墙、地、顶的做法成本，毛坯住宅中就占15%左右，精装住宅其成本更加高，建筑做法标准化有利于固化交付标准，形成统一的产品线，也容易形成固定的建安成本单价，在前期投拓阶段进行成本测算，对设计而言，更是容易减少工作量，避免重复性的设计失误。

2.2 标准化建筑做法制定的难点

2.2.1 谁牵头？

建筑做法，明面上是设计上的事情，实则前端牵扯到营销的交付要求，后端涉及到客服交付后的质量问题，中间穿插着成本、工程、财务等，片面的认为建筑做法本应该由设计牵头完成不合适，一方面地产“部门墙”很严重，设计部很难统筹协调各个部门参与编制，另一方面设计部只关心设计上的工作，未必对其他部门的工作有了解，所以标准化工作的制定必须由管理层把控完成，由运营部门督导，由设计制定，其他部门参与完成。

2.2.2 做法覆盖面要广

对于全国性的地产企业而言，标准化做法制定的难点在于每个地区都有每个地区的当地要求，一套标准化做法很难覆盖到所有项目，必须要面面俱到，标准化做法的制定要下沉到各个区域。中南地产根据各个战区制定的建筑做法，恒大地产根据气候区制定的建筑做法，都具有参考意义。

中南地产《构造做法表》覆盖所有战区

恒大地产《严寒、寒冷-恒大住宅标准化设计建筑施工图总说明》

No.3

建筑做法标准化如何做？

3.3.1 符合投资测算的基本要求

前期拿地阶段的投资测算基本上已经对建造成本有了初步的预估，定位阶段对项目的交付标准已经形成了统一的共识，实施阶段的建筑做法必须与投资测算阶段和方案定位阶段保持一致。

《阳光城集团住宅产品适配标准（V1.0版-2017年）》

建筑做法符合产品适配标准，与投资测算、定位相同

3.3.2 符合规范的基本内容

建筑做法的制定要符合规范的基本要求，一方面满足规范的基本“红线”，另一方面减少超配、简配现象的发生，超配就要有额外成本的产生，简配就会面临验收、维修的风险。

【案例】：考虑到一些功能空间没有涉水隐患，耐水腻子可改为普通的柔性腻子，但是对地下空间及室内三小间建议采用耐水腻子或防水腻子。

建议改为：普通腻子

【案例】：根据涉水情况有的放矢，案例来源网络

某高层建筑图纸设计说明，外墙面做法中都含有5厚1:2.5聚合物砂浆防水层，经项目工程部同事实践分析提出，在阳、露台和飘窗处的外墙部位无雨水，可取消该层做法，已经取得设计院的同意:替换为普通砂浆，但防水砂浆需伸入阳台、飘窗等外墙面200mm。

优化结果：优化16元/m2，优化金额52万元

【案例】：来源博牛

原设计：

优化依据

本项目针对室内卫生间楼面防水层进行优化，防水层原设计选用2厚聚合物防水涂料优化后调整为1.5厚聚合物防水涂料，此为常规做法满足规范要求，节约成本。本项目建筑面积5万方，该单项可节约成本12万元。

3.3.3 符合当地的基本要求

每个地区都有当地验收的基本要求，建筑做法制定的时候一定要参考地区标准，避免发生返工的问题。

【案例】：《济南市新建住宅工程初装修验收规程》

业主收房后，一般都会再刷涂料，此条款主要为了减少重复浪费。

上述：业主收房后，一般都会做面砖，给业主预留出做法，避免业主装修困难

【案例】：绝大部分的毛坯住房，业主入住后都需要重新装修，有的做法可以去掉。

济南可以取消内墙涂料做法

【案例】：来源网络

高层地下室顶板面层原设计图纸做法为：现浇混凝土顶板扫净后，板底腻子刮平，刷白色内墙防霉涂料。

根据三期高层的收楼经验，业主会更注重展示区景观、住宅品质，整体效果，而非地下室天花。即使刷了白色内墙防霉涂料，在地下室昏暗的光线中，也起不到很好的展示效果，且日积月累，涂料易发生剥落。取消面层腻子、涂料，不影响其结构的使用功能。经与设计院、工程技术部等相关部门沟通，同意取消原板底腻子刮平，刷白色内墙防霉涂料做法。

综合单价：22.85元/m²

优化面积：107838.63m²

长沙四期超高层节约成本246万元

3.3.4 实事求是，科学论证

绝大部分开发商的建筑做法都是来源于地区的做法图集，在抄（jian ）袭（pei）过程中并没有理解做法中的一些含义，导致交付后出现了大量的问题，所以建筑做法的制定一方面不迷信标准图集，另一方面也要科学求证，向一线的工人学习。

【案例】：图集要求，低温辐射采暖地面的垫层厚度最小50mm，有些开发商在压缩成本中，将毛坯住宅（下图做法1、2、3条改为“业主自理”）交付标准中认为50mm满足规范要求，殊不知后期开裂严重，返工问题很大。

标准做法中50最小厚度的前提是上面还有建筑做法，这就是照搬并没哟理解其中意思的典型案例。

【案例】：根据涉水情况有的放矢

案例来源网络

某高层建筑图纸设计说明，外墙面做法中都含有5厚1:2.5聚合物砂浆防水层，经项目工程部同事实践分析提出，在阳、露台和飘窗处的外墙部位无雨水，可取消该层做法，已经取得设计院的同意:替换为普通砂浆，但防水砂浆需伸入阳台、飘窗等外墙面200mm。

优化结果：优化16元/m2，优化金额52万元。

3.3.5 减少重复浪费，绿色环保

项目如果精装，尽量前置设计，避免重复浪费。

【案例】：有些毛坯住宅的三小间内墙交付时，面砖自理，但是有一些开发商也刷了腻子涂料，造成后续业主需要二次处理腻子涂料，然后再贴砖，完全没有必要。

上图为正确做法

面砖自理时，防水层上简单做保护层或者免保护层即可

【案例】：外墙保温粘贴时，砌块墙体需找平，混凝土墙体平整度满足规范要求时可以免整体找平，没有必要整体找平。

上图来源：山东省《外墙外保温构造详图(二)挤塑聚苯板保温系统》

【案例】：来源博牛

立面中一些直观不可见的部位如百叶遮挡及凹口等部位外墙饰面可采用同色平涂，节约成本。该优化部位每平米（建筑表面）可节省造价30元左右，本项目此单项节约成本60万元。戳这里，一键对标成本力

某开发商集团标准中要求对开敞阳台的外墙也做平涂性材料，防止颗粒涂料擦伤业主，故此项优化节省成本的同时兼顾人性化考虑，一举多得。

3.3.6 做好对标，成本适配

NO.1 客餐厅地面

开发商A做法：

开发商B做法：

区别1：

素土压实细化不一致

规范和图集要求：来源19bJ1-1

区别2：做法优化从简

开发商A做法6、7 （如下）

6、60厚C20细石混凝土垫层随打随抹平

7、150厚3:7灰土夯实

被开发商B优化为一道做法，并配钢丝网片（如下）：

6.100厚C20细石混凝土内配φ4@200双向钢筋；

规范来源：来源19bJ1-1

区别3：防水层下找平层单独取消，垫层要求随打随抹平

开发商A做法5、6（如下）

5、1.0厚JS防潮层/1.5厚JS防水层（Ⅰ型/单组份），不少于三遍成活

6、60厚C20细石混凝土垫层随打随抹平

开发商B做法4、5（如下），新增了找平层

4.防潮层：1.5厚JS涂料防水涂料(上返  300)

5.10厚DS砂浆找平（单独增加找平层）

NO.2  客餐厅楼地面做法

开发商A做法：

开发商B做法：

区别1：开发商B优化了采暖和非采暖楼板保温，首层保温XPS加厚，去掉了地下一层保温顶棚；

优化思路：

区别2：细石混凝土叠层内配钢丝网规格不一致：

开发商A做法：

2.50厚C20细石混凝土，内配φ3@50单层双向钢丝网，内埋地热管，随打随抹平压光赶实（沿外墙内侧贴20×50高挤塑聚苯板保温层，高与填充层上皮平）

开发商B做法：

2.精装交付：50厚C20细石砼垫层，包裹住加热管，随打随抹，随抹时压入φ2@50双向钢丝网片，表面收光，无露筋；.地暖加热管。沿墙体内侧贴20厚挤塑聚苯板保温（或10厚高压聚乙烯）层,安装高度略低于垫层；铺φ2@100双向钢丝网，与加热管固定；

图集要求：

NO.3  户内大堂、电梯厅、门厅楼面

开发商A做法：

开发商B做法：

区别1：水泥砂浆结合层30厚 VS 20厚；

区别2：现浇楼板取消素水泥浆一道；No.4

NO.4  户内墙面

开发商A做法：

开发商A做法：

区别：找平层两道合成一道，开发商做法中2、3层合并为开发商A做法中的3

开发商A做法3（如下）：

3.10厚DP-MR砂浆（或粉刷石膏）打底赶平；

4.混凝土墙面，涂刷界面剂一道。砌块墙面润湿、甩浆。

开发商B做法2、3（如下）：

2、6厚1：0.5：3水泥石灰砂浆抹平

3、9厚1：1：6水泥石灰砂浆

来源：胖栋有话说 已获得授权，向原作者表示感谢。