无法继续经营，承租人能否提前退租？

快乐英平 2023-01-13 发布于江苏

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案情简介

2019年9月1日，某公司与张某签订《房屋租赁合同》，租期自2019年9月1日至2022年9月1日，租赁房屋坐落于某商业写字楼A座28层，租金每月5万元，房屋押金4万元。《房屋租赁合同》中第五条明确约定：“租期未满如有任何一方提前解约，须赔偿对方两个月租金的违约金。”2021年12月31日，某公司因无法继续经营，将房屋退还张某并结清房屋水电费、燃气费、物管费等费用。但双方对押金是否退还发生争议，某公司向法院起诉，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，由张某返还某公司押金4万元。

法院认为，本案系租赁合同纠纷，双方因《房屋租赁合同》产生纠纷，现某公司主张张某返还其4万元押金，但《房屋租赁合同》中第五条明确约定“租期未满如有任何一方提前解约，须赔偿对方两个月租金的违约金。”某公司未按合同期限履行租赁合同提前解除合同，张某抗辩某公司提前解除租赁合同属违约行为，按合同约定应赔偿张某的违约金冲抵其押金的请求符合合同约定，本院予以支持。对某公司要求退还押金的请求，因押金尚不足以覆盖某公司应当支付的违约金，故对其主张不予支持。因某公司于2021年12月31日将房屋退还张某，以明确的行为表示不再继续履行租赁合同，故对某公司要求解除合同的请求，本院予以支持。

律师提示

房屋租赁合同履行过程中，承租人发生经营不善、疫情影响或经营场所变更等情形，能否在租期届满前提前退租呢？

根据民法典第五百六十三条规定，解除合同需要有法定事由。提前退租即承租人解除租赁合同，在无事先约定、协商一致或不可抗力情况下，承租人提前退租属于违约行为，依法应承担违约责任。承租人违法解除租赁合同，出租人可要求承租人继续履行租赁合同，支付租金直至租赁合同期限届满；出租人也可选择同意解除租赁合同，要求承租人赔偿损失或支付违约金，并没收押金或保证金以抵偿经济损失或违约金。

根据民法典第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。经营不善不属于不可抗力，疫情是否属于不可抗力呢？新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，但在具体合同关系中是否构成不可抗力，需根据双方合同目的、合同履行情况及因果关系等因素综合判断。司法实践中，租赁合同签订时疫情已发生，疫情仅对租赁合同履行造成部分影响尚不足以导致合同根本不能履行等情形均不构成租赁合同履行的不可抗力，承租人不能依据不可抗力解除租赁合同。

承租人要享有租赁合同的解除权，应与出租人在租赁合同明确约定，无约定且无法定情形则依法不得提前解除租赁合同。出租人和承租人均是市场经营主体，单独约定承租人有权提前解除租赁合同将损害出租人利益，对出租人明显不公平。因此，笔者建议折中处理，约定承租人提前一段时间（一般为3个月以内）通知出租人或另行支付对应租金，承租人有权解除租赁合同并不承担违约责任。在该期间内，出租人有足够时间另行出租房屋，对双方来讲是相对公平合理的。

如无事先约定，承租人提前退租应如何处理才能最大限度减轻违约责任？根据民法典第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。因此，笔者建议，承租人提前退租时应履行通知义务，且应尽量提前通知并给予出租人合理时间另行出租，出租人则有义务采取适当措施防止损失的扩大。

综上，除有事先约定或不可抗力等法定事由外，承租人无权提前退租。承租人因自身原因提前退租的，应及时通知出租人以避免损失扩大，并依法承担违约责任。

法律规定

1.《中华人民共和国民法典》

第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十八条当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。

当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。