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施工人因延误工程交付时间，导致开发商向购房者逾期交房的，开发商向购房者赔付的赔偿金额，有权向施工人进行索赔。施工人存在多个主体的，开发商有权主张多个施工人承担连带赔偿责任。一、2011年11月13日，李胜忠通过挂靠的方式，以瑞华公司的名义，承包了顺宝公司的肇庆骏景工程，工期是2011年11月15日至2012年11月20日。二、2012年7月12日、21日，顺宝公司先后两次致函瑞华公司表示，工程进度缓慢，在场工人不够，管理人员离职且为做好技术交底和移交工作。三、2013年6月5日，瑞华公司和李胜忠出具承诺书，保证案涉工程在2013年9月1日前全部按质量完成，在9月15日前办好验收手续等内容。后因未按期竣工，又以补充协议的形式顺延工期。四、2014年6月26日，因李胜忠未按期完成施工，各方终止李胜忠班组的后续施工，重新组成班组继续施工。顺宝公司因迟延交房向购房者赔偿2553余万元损失，遂主张瑞华公司、李胜忠进行赔偿。五、肇庆中院一审认为，顺宝公司、李胜忠多次承诺按期完工，但导致工期延误，应当按照合同约定的违约金条款，向顺宝公司支付违约金3000万元。李胜忠不服上诉。六、广东高院二审认为，李胜忠以挂靠形式承建案涉工程，案涉施工协议无效，但当事人有权参照合同约定支付工程价款、违约金，维持原判决、驳回上诉。李胜忠不服再审。七、最高法院再审认为，原审认定工期延误正确，但是在认定损失问题上，因案涉合同无效，违约金条款亦无效，原审判决参照违约金条款认定赔偿损失，系适用法律错误，应当纠正，应以顺宝公司实际损失2553余万元作为赔偿金额。本案的争议焦点是案涉工程是否存在逾期完工以及施工人如何赔偿损失，最高法院在本院认为部分的裁判要点如下：第一，李胜忠与瑞华公司逾期完工，应承担连带赔偿责任。李胜忠与瑞华公司曾多次向顺宝公司承诺的完工时间，均早于2014年1月20日《补充协议书》中约定的完工时间。案涉工程并未能在前述约定期限内完工，据此应确认案涉工程存在逾期完工的事实。李胜忠作为违法借用建筑施工企业资质一方，其对因案涉工程逾期完工给顺宝公司造成的损失与瑞华公司承担连带赔偿责任。第二，顺宝公司遭受的损失是延迟交房而向购房者的赔偿款。违约金条款并非合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，案涉合同因无效自始不具有法律约束力，则违约金条款亦应认定无效。本案中根据现有证据可以认定顺宝公司因迟延交房而向购房者承担了25534841.76元的赔偿责任，因此，顺宝公司因案涉工程逾期完工的损失金额确定为25534841.76元。北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。开发商因延迟交房向购房者赔付的款项，能否要求施工人进行赔偿？实务中存在比较大的争议，将实务经验总结部分如下：第一，对于施工人而言，按期完工是主合同义务之一，否则将构成违约，甚至根本违约，被迫停工建设。诚然，施工人会以发包人未按约支付工程款为由提出抗辩，阻却其民事责任，但是施工人在具体施工过程中必须特别注意和防范发包人会以工期延误为由提出索赔或者反索赔。当施工人确实无法按期完工时，势必将面临被停工建设、终止合作的风险，向开发商赔偿经济损失。第二，对于开发商而言，按期付款、及时接收工程是主合同义务之一，否则将面临一系列不利的后果。貌似在工程建设中，开发商处于主动地位，既掌握工期的主动权，也掌握工程款的主动权，但是开发商的工期索赔中始终处于非常被动的局面和处境。如本案所示，开发商让施工人出具工期承诺函、向施工人下发催工通知书以及其他催促工程的书面文件，都可以作为将来进行工期索赔的有力证据。（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）《中华人民共和国民法典》（2022年1月1日施行）第八百零一条 因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权请求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。第八百零二条因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身损害和财产损失的，承包人应当承担赔偿责任。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第六条 建设工程施工合同无效，一方当事人请求对方赔偿损失的，应当就对方过错、损失大小、过错与损失之间的因果关系承担举证责任。损失大小无法确定，一方当事人请求参照合同约定的质量标准、建设工期、工程价款支付时间等内容确定损失大小的，人民法院可以结合双方过错程度、过错与损失之间的因果关系等因素作出裁判。第十六条发包人在承包人提起的建设工程施工合同纠纷案件中，以建设工程质量不符合合同约定或者法律规定为由，就承包人支付违约金或者赔偿修理、返工、改建的合理费用等损失提出反诉的，人民法院可以合并审理。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 围绕上述争议焦点，最高人民法院在本案再审民事判决书的“本院认为”部分阐述如下：本院再审认为，根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉工程是否逾期完工以及李胜忠应否赔付顺宝公司因逾期完工而遭受的经济损失；二、顺宝公司遭受的经济损失金额如何确定。一、关于案涉工程是否逾期完工以及李胜忠应否赔付顺宝公司因逾期完工而遭受的经济损失的问题首先，鉴于建设工程施工合同的特殊性，案涉施工合同及相关补充协议虽然无效，但在被认定无效之前双方在履约时仍应遵循诚实信用原则，判断案涉工程是否逾期完工，仍应参照当事人之间对建设工期的约定来认定。本案中，李胜忠属于没有资质的自然人，其基于与瑞华公司之间的《内部协议》，借用瑞华公司名义与顺宝公司签订《施工协议》参与案涉工程施工。并且，在案涉工程施工过程中，作为工程承包方签订相关补充协议以及确认并接受进度工程款的均是瑞华公司。因此，顺宝公司与瑞华公司于2014年1月20日签订《补充协议书》对建设工期做了约定，李胜忠以其未签字为由主张该约定不能作为本案认定建设工期的依据，缺乏依据。况且，李胜忠与瑞华公司曾多次向顺宝公司承诺的完工时间，均早于2014年1月20日《补充协议书》中约定的完工时间。案涉工程并未能在前述约定期限内完工，原审据此确认案涉工程存在逾期完工的事实，并无不当。李胜忠作为违法借用建筑施工企业资质一方，原审判令其对因案涉工程逾期完工给顺宝公司造成的损失与瑞华公司承担连带赔偿责任，亦无不当。其次，根据案涉建设施工合同及补充协议约定，案涉工程每月进度工程款由发包方和承包方根据每月工程实际施工量共同确定。李胜忠虽然主张系因顺宝公司未及时支付工程进度款造成案涉工程逾期完工，但李胜忠为支持其主张提供的每月进度款报审表系李胜忠自行制作，没有双方共同确认的凭据佐证,顺宝公司亦不认可。而顺宝公司提交了按2014年1月20日《补充协议书》约定支付1500万元及按月支付进度款的依据，其中确定每月应付进度款金额的每月工程进度款汇总表系由李胜忠制作，并加盖了瑞华公司公章，顺宝公司按双方共同确认的汇总表确定的金额支付了相应款项。因此，无论顺宝公司支付工程进度款是否事实上达到了约定比例，各方当时均对每月工程款支付数额进行了确认。李胜忠关于案涉工程逾期完工是因为顺宝公司未及时支付进度款造成的主张，缺乏充分依据。李胜忠认为本案间接地对本案工程价款、面积做出了认定，存在未审先判之嫌，影响了其日后向顺宝公司主张工程款的实体权利，亦缺乏依据。因李胜忠一审中撤回了向顺宝公司主张工程款的反诉，相关争议不属于本案审理范围。再次，合同法第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”李胜忠提出顺宝公司在另案诉讼中已经承认是天气因素和市政道路配套工程未完工导致案涉工程逾期完工，因此主张逾期完工属于不可抗力造成，李胜忠不应当承担赔偿责任。但顺宝公司在另案诉讼抗辩时仅笼统提出因天气因素导致延期交房，没有具体陈述该天气因素何时发生、何种形态、何种影响程度，审理该案的人民法院亦未采纳该抗辩理由。李胜忠亦未能证明市政道路配套工程未完工因素具备不能预见、不能避免并不能克服的特征，其在本案中以不可抗力为由主张免责的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于顺宝公司遭受的经济损失金额如何确定的问题。违约金条款并非合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，案涉合同因无效自始不具有法律约束力，则违约金条款亦应认定无效。一审判决认定案涉违约金条款仍然有效，属于适用法律错误，二审法院予以纠正，并无不当。但是，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，在建设工程施工合同被认定无效的情况下，当事人有权请求参照合同约定支付的是工程价款，并不包括违约金。二审法院未查明顺宝公司具体损失情况，简单参照案涉合同关于3000万元违约金的约定判决瑞华公司、李胜忠连带赔偿顺宝公司经济损失3000万元，亦系适用法律错误，本院予以纠正。本案中根据现有证据可以认定顺宝公司因迟延交房而向购房者承担了25534841.76元的赔偿责任，因此，顺宝公司因案涉工程逾期完工的损失金额确定为25534841.76元。瑞华公司、李胜忠应就顺宝公司该损失承担连带赔偿责任。李胜忠与肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司、瑞华建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷再审民事判决书【最高人民法院（2019）最高法民再231号】在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：裁判规则一：施工人虽然以发包人未付工程款为由停止施工，但不免除其按期交付工程的义务。案例一：最高人民法院在陕西佳明房地产开发有限公司与杨凌金泰建设有限公司建设工程施工合同纠纷再审民事裁定书【（2016)最高法民申2787号】中认为，关于金泰公司应否承担迟延交房违约责任的问题。金泰公司认为，佳明公司拖欠工程款，其有权行使后履行抗辩权，二审判决金泰公司承担迟延交房违约责任属于适用法律错误。本院认为，根据《建设工程施工合同》通用条款第26.4款、《补充合同（二）》以及《备忘录》的约定，佳明公司应当履行支付工程款的义务，否则金泰公司可以停止施工。而佳明公司在2009年8月10日前仅支付390万元，尚有1110万元未付。由于佳明公司未按时履行支付工程款义务，金泰公司可以依约停止施工。故二审判决认定金泰公司未在双方约定的交工日期2009年8月10日交工不构成违约并无不当。但是，上述合同约定并未免除金泰公司交付案涉工程的义务，在质量检测报告送达金泰公司，具备交付条件后，金泰公司应当履行交房义务，否则应承担相应违约责任。因此，二审判决认定金泰公司应当承担自质量检测报告送达金泰公司至实际交房之日的迟延交付违约金，并无不当。裁判规则二：工程建设的竣工日期存在争议的，以实际交付使用日期作为计算延迟交付的逾期天数的起算日期。案例二：最高人民法院在宜宾源德房地产开发有限公司与成都市第二建筑工程公司、四川省川南高等级公路开发股份有限公司、北京中海龙投资有限公司建设工程施工合同纠纷再审民事判决书【（2014）民申字第1827号】中认为，关于原审判决认定电梯公寓的竣工日期及违约金计算基数方面是否存在适用法律错误的问题。本案当事人对案涉工程竣工日期存在争议。原审根据当事人举证情况，在成都二建公司提交了电梯公寓小业主的装修申请表证明电梯公寓最早于2007年9月28日已经交付使用，申请再审人没有提交充分证据予以反驳的情况下，认定电梯公寓竣工日期为2007年9月28日，符合本院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，适用法律并无不当。由于电梯公寓与酒店式公寓的竣工日期不同，成都二建公司迟延交房的逾期天数则不同，因此，原审判决分别按照电梯公寓和酒店式公寓的造价及逾期天数，计算成都二建公司应当支付的逾期交房违约金，符合合同约定，并无不当。申请再审人认为违反合同约定和法律规定，并因此导致成都二建公司违约成本大幅下降，没有事实和法律依据。裁判规则三：施工人逾期竣工给发包人造成利息、管理费用以及业主延期交付赔偿金等实际损失的，发包人主张违约金过高的，人民法院可酌情予以调整。案例三：最高人民法院在长春星宇集团恒泉建设有限责任公司与通榆县诚信房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷再审民事裁定书【（2016）最高法民申1531号】中认为，关于原判决确定恒泉公司应支付诚信公司100万元违约金的问题。涉案工程的实际竣工日为2008年6月10日，按照双方《建筑工程施工合同》约定的竣工日2007年10月30日计算，恒泉公司已逾期竣工220余天，严重违反了合同约定，也给已经在施工期间内支付了13,810,664元工程款的诚信公司造成了利息、管理费用及对业主延期交付的赔偿金等实际损失，恒泉公司依法应当承担逾期竣工的违约责任。依据双方《补充协议》的约定，恒泉公司承建的两栋楼均逾期交付，其应承担共计200万元的违约金。一、二审法院在恒泉公司提出违约金过高的情况下，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合诚信公司的实际损失及恒泉公司的违约行为，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将约定违约金调整为100万元，系对恒泉公司的权益予以了充分考虑，此项判决并无不当。裁判规则四：发包人和施工人对工程逾期交付均有责任的，人民法院可以公平原则，按照同等责任均摊逾期交付的损失。案例四：最高人民法院在成龙建设集团有限公司与陕西锦泽置业发展有限公司、西安市莲湖区安远社区居民委员会建设工程施工合同纠纷再审民事判决书【（2018）最高法民再296号】中认为，关于成龙公司应否赔偿锦泽公司逾期交工损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，《建设工程施工合同》因工程未取得建设工程规划许可证等应当认定无效，但合同约定成龙公司工期为450天，如成龙公司不能按合同工期竣工，工期每提前一日或推后一日按工程总造价的万分之一对等奖惩。根据合同履行情况，成龙公司自2008年4月28日入场施工，2011年9月29日工程竣工，逾期交工789天。锦泽公司因成龙公司工期延误于2012年2月至2013年2月期间向购房业主支付逾期交房违约金共计2019972.85元，有付款凭证为据。二审法院认定双方对工程逾期交工均有责任，综合考虑案件具体情况，确定双方按照同等责任均摊上述逾期交工损失，符合公平原则，本院予以确认。裁判规则五：施工人确存在逾期竣工的事实，导致发包人向购房者承担逾期交付的违约金，人民法院以违约金为基数确定施工人的赔偿金额。案例五：最高人民法院在晋城市建筑工程总公司房地产开发公司与山西晋煤集团赵庄煤业有限责任公司、晋城市建筑工程总公司建设工程施工合同纠纷再审民事裁定书【（2018）最高法民申2664号】中认为，2008年6月6日，晋城建筑房地产开发公司、晋城建筑公司与晋煤集团赵庄煤业公司签订了一份《晋煤集团赵庄煤业公司晋丹嘉园二期工程定向开发合同》，双方在合同中约定，晋城建筑房地产公司拿到土地证后，20个月内完成小区建设任务。根据原审查明，晋城建筑房地产公司于2009年5月14日拿到土地证，按合同约定应于2011年1月15日交房，但双方于2012年7月13日交接完毕，逾期18个月。按照合同约定实际产生的逾期违约交房违约金为311.93万元。因合同履行过程中，晋煤集团赵庄煤业公司逾期支付了工程款，晋城建筑房地产公司亦不能提供证据证明逾期交房的原因全部系晋煤集团赵庄煤业公司逾期付款原因所致。据此，原审法院根据公平原则，酌定晋城建筑房地产公司支付逾期交房违约金187.16万元并无不当。晋城建筑房地产公司称原判决对逾期交房违约金的认定错误的再审理由缺乏充分事实与法律依据，本院不予支持。裁判规则六：两个以上的先后施工人导致工程逾期完工的，且无法确定施工人的责任的，人民法院不支持工期索赔的诉讼请求。案例六：最高人民法院在江苏广厦房地产开发有限公司与中建二局第二建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2017）最高法民终428号】中认为，关于中建二局二公司应否承担商品房逾期交房损失的问题。一审法院认为，从广厦公司提供的《商品房买卖合同》分析，广厦公司从2011年6月2日起至2011年12月3日止，与多位购房者签订了85份《商品房买卖合同》，将尚未完工的1#、2#商住楼对外出售，中建二局二公司于2012年11月2日退出施工现场后，包括1#、2#商住楼在内的六幢商住楼未完工程由案外人锦城公司继续施工，从本案庭审调查的情况看，除案涉1#、2#商住楼竣工验收外，剩余的3#、4#、5#、6#商住楼虽已完工，但均未竣工验收，广厦公司在庭审中也陈述是因为缺乏资金而导致剩余的3#、4#、5#、6#商住楼未能竣工验收。首先，案涉《商品房买卖合同》所涉及的1#、2#商住楼逾期竣工的问题涉及到案外人锦城公司，同时，广厦公司也未提供证据证明案涉1#、2#商住楼在竣工验收后，迟延交房是由中建二局二公司造成的。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。广厦公司所提该项损失已经超出了中建二局二公司与广厦公司签订《施工合同》时所能预见的违约情形，故广厦公司就该逾期交房违约金损失要求中建二局二公司赔偿的诉请，依据不足，不予支持。裁判规则七：因工程量变更、拖欠进度款，导致工程延期交付，发包人主张工期索赔的，不予支持。案例七：最高人民法院在宁夏新思维房地产开发有限公司与陈斌、宁夏第一建筑有限公司、宁夏第一建筑有限公司第五分公司、蒯学明建设工程施工合同纠纷再审民事裁定书【（2020）最高法民申162号】中认为，经审查，虽陈斌在2012年6月11日曾承诺其保证在2012年7月底竣工验收，但根据新思维公司与一建公司的约定，案涉工程开工日期为2010年9月6日，竣工日期为2011年6月30日，而陈斌接手案涉工程系在2011年8月中旬，比约定的开工日期晚了近一年，同时施工过程中，案涉工程存在工程量变更、新思维公司拖欠进度款等情形，故导致工程延期交付的责任并不在陈斌，据此二审判决未支持新思维公司要求陈斌承担其652418元迟延交房违约金的主张，事实依据充分，并无不妥。裁判规则八：工期逾期延迟交房，发包人无证据证明向购房者支付延迟交付违约金的，人民法院不支持工期索赔的诉讼请求。案例八：最高人民法院在大姚凯帝房地产开发有限公司与重庆市泰诚建设工程有限公司建设工程施工合同纠纷再审民事裁定书【（2020）最高法民申2423号】中认为，关于凯帝公司主张的向购房户支付延迟交房违约金总计1580222元是否应当作为其损失从工程款中予以扣除的问题。凯帝公司为证明因泰诚公司工期逾期迟延交房，向购房户支付了延迟交房违约金，向人民法院提交的证据包括：一审提交的由购房户签字的收条、二审提交的有其和购房户签名的接房相关费用明细。就该两组证据，尚不能够证明凯帝公司已经向购房户支付了延迟交房的违约金，二审判决未予认定并无不当。*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。
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