根据最高院答复：正确理解加装电梯合法表决程序
谢存海/辑 针对既有住宅加装电梯表决问题，最高人民法院《对十三届全国人大五次会议第6150号、7017号建议的答复》（第6150号建议为：《关于请有关部门完善立法推动老旧小区既有住宅加装电梯的建议》，第7017号建议为：《关于明确老旧小区加装电梯表决权的建议》）从不同角度作出了全面回答。具体内容按原文分述摘录如下：
一、适用法条和表决范围。“实践中，虽然民法典未明确加装电梯属于哪一类业主共同决定事项，但认为加装电梯事项属于民法典第278条规定的’改建、重建建筑物及其附属设施’的意见在实践中占据主流，各地在加装电梯事项表决时基本按照民法典此条规定进行操作。关于表决范围是电梯所在单元、楼栋还是所在小区的问题，各地根据具体情况都在进行有益探索，均有一定合理性。”（6150号建议答复）
二、“关于老旧小区加装电梯在表决权上的争议问题。实践中通常认为，建筑物加装电梯属于“改建、重建建筑物及其附属设施”的范畴。按照《民法典》第278条第2款规定，改建、重建建筑物及其附属设施这一业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”（7017号建议答复）
三、“从各地法院司法实践看，各地法院对于老旧小区加装电梯这一关系民生的事项也是大力支持的。如重庆某法院判决的一起案件中，法院认为案涉楼房加装电梯事项，已经过该单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主同意，并依法履行了其他程序，故案涉楼房加装电梯施工符合法律规定。（6150号建议答复）
四、“您认为按原《物权法》第76条规定，通常一个单元12户中有8户同意即可达到面积和人数三分之二同意的法定最低门槛，但如果一个单元中12户业主均参加，按照《民法典》规定至少需要9户同意，反而抬高了门槛。” “具体来说，对于加装电梯事项，假如各业主专有部分面积均相同，如果只有三分之二业主参与表决，则只需二分之一（该三分之二业主的四分之三）的业主同意即达到法定最低条件；但如果全体业主均参与表决，则需要四分之三的业主同意才能达到法定最低条件。表面上看，在所有业主均参与表决情况下，《民法典》上述规定的表决门槛相比原《物权法》有一定程度提高，但结合该条其他规定及实践中业主参与表决比例普遍较低的情况来看，《民法典》该条规定总体上适当降低了业主共同决定事项的表决门槛。”（7017号建议答复） “从立法上来看，民法典第278条将业主共同决定事项参与表决的范围由原物权法的全体业主参与表决修改为由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，这在一定程度上降低了业主共同决定事项的表决门槛，为老旧小区加装电梯事项在业主共同表决时能够顺利通过创造了有利条件。”（6150号建议答复） 五、“老旧小区加装电梯，是党中央、国务院顺应我国老龄化趋势而作出的重大决策部署，是一项重要的民生工程，对改善包括老年人、残疾人在内的老旧小区居民居住条件具有重要意义。”（7017号建议答复） “今年3月最高人民法院发布的第二批社会主义核心价值观典型案例中的第六个案例’方某某、黄某诉周某、陈某某等物权保护纠纷案’也明确指出，老旧小区加装电梯涉及广大群众的出行方便，关系到社会的和谐稳定，经民主决策以合理方式在老旧小区加装电梯受法律保护。”（6150号建议答复） （《全国法院民商事审判工作会议纪要》（最高法〔2019〕254）第30条指出：“涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗”的法律规定，“应当认定为效力性强制性规定。效力性强制规范分为义务性规范和禁止性规范。全国人大法工委《立法技术规范》中解释：“应当”与“必须”的含义没有实质区别。法律在表述义务性规范时，一般用“应当”，不用“必须”。《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”）
对本文第四条辅助解释：
1.【结合该条其他规定解读】《民法典》第二百七十八条》共四句话，第一句是列举表决项目内容，第二句是参与表决占比有效条件，第三句是六至八项表决内容同意占比有效条件，第四句是其他表决事项同意占比有效条件。上文所说“该条其他规定”，实际上指的是该条中的第二句话。《民法典》第二、三句话的内容是：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”假如把上边这两句话割裂开来，单纯看后一句“决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。” 好像“如果一个单元中12户业主均参加表决，至少需要9户同意”的说法能说的过去。但是，把前后两句话结合起来看，这个说法就不能成立了。
一是从两句话的内在联系看，前一句是有效表决的前提条件，需要2/3以上（含本数）业主参与表决，计算基数是单元全体业主；后一句是有效表决的必要条件，计算基数是全体业主的2/3，有效人数是全体业主2/3的3/4以上。以12户单元各户专有部分面积相同为例，只要达到12x2/3x3/4=6人以上同意就合法有效。
二是3/4的同意率是以2/3的投票率为前提条件的，没有2/3的投票率就没有3/4的同意率。当2/3参与表决的业主全部同意时，实际上就符合了全体业主2/3以上同意的要求。但是，以全体业主参与表决为前提条件和计算基数，却用3/4的同意率取代2/3的同意率，无疑是错误的。同时，“全体业主参与表决3/4同意才有效”，把符合2/3以上条件的其他合法占比排除在外，违反《民法典》第二百七十八条强制性规定是无效的。所谓强制性规定，是指必须依照法律适用、不能以个人意志予以变更和排除适用的规范。《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”
显而易见，《民法典》第二百七十八条第二句和第三句规定之间是有机联系在一起的，单独片面理解“经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”才有效，实际上是无效的。高门槛无效，低门槛当然就有效了；低门槛有效，高门槛还有用吗？《民法典》第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”
2. 【结合实践中业主参与表决比例普遍较低解读】查遍网上所有能查到的关于既有住宅加装电梯方面的判例，在适用《民法典》第二百七十八条上，均是按照“双三分之二参与” “双四分之三同意”判定合法的。相反，却没有找到一个，以所谓的“全体业主均参与表决，四分之三的业主同意才能达到法定最低条件”的判例。关于“必须全体业主表决3/4同意”问题，我们曾专门通过市长热线请求市住建局给予答复，市住建局均公开回答：“关于既有住宅加装电梯，作出有效的表决应当具备两个条件： 1.参与表决的业主的专有部分面积占比2/3以上，参与表决的业主人数占比2/3以上； 2.参与表决人数3/4以上的业主同意。”我们再看两个案例： 一是2021年2月23日，最高人民法院发布“第二批人民法院大力弘扬社会主义核心价值观典型民事案例”，其中第五个案例《经民主决策以合理方式在老旧小区加装电梯受法律保护》，认定的合法表决是：“同意安装电梯的业主占比和其所有的专有部分占建筑物总面积的比例均达到法律规定的要求。”判决结果是，驳回反对加装电梯方的全部诉讼请求。 二是2022年1月5日，人民法院报评选出的“2021年度人民法院十大案件”，第一案例《阻挠住宅加装电梯施工案》认定的合法表决是：“加装电梯事项已征询专有部分占建筑物总面积三分之二且占总人数三分之二以上的业主的意见，获得参与表决人数四分之三以上的业主同意。”法院判决被告停止对电梯安装施工的阻挠、妨碍。 三是鲁法案例【2023】095号。“法院经审理认为：本案中，原、被告作为老旧小区同一单元的业主，在处理相邻关系时应当以有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理为原则，互相给予便利，但应不影响或危害对方权益为限。既有住宅加装电梯，是对老旧住宅配套功能缺失的改善和弥补，以提升老旧小区居民的居住和生活品质，属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条所规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”。 关于涉案单元是否应当加装电梯的问题，涉案楼房单元加装电梯的事项已获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，对加装电梯事项亦在小区予以了公示，案涉电梯工程施工设计方案经济南市自然资源和规划局审查符合《济南市既有住宅增设电梯有关手续办理导则》的规划审查要求，施工事项也在济南市槐荫区住房和城乡建设局进行了施工备案，因此，原告11户业主与某电梯有限公司签订《既有住宅增设电梯合同》，对涉案楼宇加装电梯进行相应施工，符合法律规定，案涉楼宇加装电梯程序合法，被告对加装电梯应予以配合，原告要求被告不得阻挠其电梯安装的诉请，应当予以支持。” 综上所述，加装电梯非要“必须全体业主表决3/4以上同意才有效”的主张，违反民法典第二百七十八条强制性规定，实际上是无效的，实践中也是行不通的。山东高院转发最高人民法院指导工作的机关刊物《人民司法》2022年第28期刊发的《既有住宅增设电梯时业主表决权规则之完善》一文中指出：“ 我国《住宅建筑设计规范》规定7层及7层以上的住宅楼要设电梯，因此，绝大多数老旧住宅都是6层楼。若把1、2层视为低层，3--6层为高层，则高层业主数量正好符合现有表决权规则中规定的2/3的业主参与比例。也即，若高层业主全部同意增设电梯，则低层业主即使全部缺席表决或在表决中全部表示反对，也不影响最后结果。”
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