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这两年的金沙洲，因为踩盘的缘故，盘叔去的不少。 但细数下去，去的基本都是金沙洲的佛山楼盘，原因无他，广州金沙洲早无新盘。 一直到去年，越秀天悦金沙和华润瑞府这两个金沙洲广州项目的亮相，才让我们去金沙洲（广州）多一些。 不过，说实话，区域单单就两个在售新盘，金沙洲（广州）存在感略有提升，但热潮过后，还是不强。 大家伙对于金沙洲的谈论度，其实也不算很高。 但，这并不代表金沙洲不值得被选。 01 金沙洲的区位，其实都还行。 横跨广州白云区和佛山南海区，临近荔湾，和广州的主城区相隔不远，尤其是广钢新城、白鹅潭、白云新城这些。 对于不少人来看，这样的距离，是符合通勤距离的。 配套方面，也不错。 打个比方，我们在其中一个在售新盘踩盘的时候，按照销售的说法，项目直线距离约500米有永旺梦乐城商圈，约1.5公里坐享金铂天地/万达广场，约3公里内直达广百广场，周边还有星悦码头广场、沙田中心、永润广场、国昌广场等商圈加持。 同时，实际距离约3公里内可达广州中医药大型金沙洲医院、南方医科大学泰成逸园分院等三甲医院。 比如踩盘的中午时分，我们就在金铂天地随便吃了个便餐解决温饱，可选的餐饮品牌很多。 这样的配套完善度，还是可以的。  金沙洲给我们另一个惊喜是，教育配套的含金量在提高。 上周，我们在金沙洲的项目配套学校开工奠基仪式，了解到2个信息。 第一，越秀天悦金沙所配套学校纳入白云广附教育集团，由白云广附学校具体管理。 第二，金沙洲的两所中学，也就是广大附实验中学及金沙中学，会由越秀地产和白云广附教育集团进行全面改造，未来将成为广大附中实验中学的南、北校区。 白云广附实验学校成绩还不错。 2020年，语数英中考成绩蝉联广州市第一。2021年，中考成绩全市排名前十有3人，蝉联广州市第一。 算得上是实实在在的教育利好了。 这个消息出来后，盘叔看到大家的讨论度还是很高的。 02 但客观来说，金沙洲从来打的都不是安全牌。 分化才是。 尤其是在购房者的选择逻辑上，对于金沙洲的理解，绝大多数都是认为过于偏科。 比如，广州金沙洲往返广州主城区一直存在的交通拥堵问题，说实话，还是会存在。 虽然交通方面，有金沙洲大桥、广州环城高速、地铁6号线（浔峰岗站）等。 另外，金沙洲的公交车配套，也算比较齐全了。 走广州去佛山，都有的选。 但不到五点的返程，我们依然堵车了。 这一点，盘叔和金沙洲的岛民一样，也只能寄期望之后交通规划落地后，有比较大的改进。 毕竟，规划中预计2021年底动工的沉香沙大桥，建设中预计2023年建成的广佛大桥等，都是值得期待的。 目前收到的消息是，项目预计在2023年1月开工建设，2025年12月建成通车，施工期共36个月。 如果假设这个节点没有变化的，那确实是个好消息。 最起码，建成后出行可以通过沉香大桥直接过江，会极大缓解金沙洲地区的交通拥堵问题，也可实现金沙洲地区快速到达广州市中心区域的交通需求。 再加上预计2023年上旬开通的广佛大桥（在建中）、地铁12号线（在建中），金沙洲的交通破局，还是很香的。 就看会不会有什么变数了。  另一个变量不大，是金沙洲（广州）的产业。 几乎没有什么核心产业，是金沙洲目前的现状和未来长时间不会变的前景。 虽然《金沙街道国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》对金沙洲的产业做了很明显的规划说明，但整个板块依然是以居住用地为主。 这就决定了产业升级的空间。 含金量更高的产业，放在了金沙洲对面的罗冲围。 2020年12月，华为以3.39亿元拿下金沙洲大桥旁地块，建设华为广州研发中心。 按照规划，华为广州研发中心将打造成具有国际水平的高科技示范区和高端人才聚集平台。 西部科技走廊的重要节点，产业价值显然高于金沙洲。 但换个角度看，有外围产业做板块的承载，自身规划没有工业用地，对于金沙洲来说，反而也可能是个好事。 关键点在于，外围产业能不能和金沙洲本身有更好的串联作用，成为金沙洲真正的变量。 这个还需要再观察看看。 03 目前金沙洲（广州）新盘不多，只有两个。 金沙瑞府、天悦金沙。 这两者，在地段环境上，舒适度都比较高。  而在户型设计上，虽然各有差异化，但都做得还行，户型设计上确实做的不错，甚至很好结合了环境优势，也算是对得起被拉高的金沙洲均价。 在这两个项目踩盘的时候，我们看到在场的购房者基本没有太大意见的地方，恰恰就是产品本身。 纠结的，反倒是外部因素和价格因素。 比如交通，是两个盘都不算突出的点，距地铁较远，需要接驳，而自驾则需要忍受金沙洲堵车的痛苦。 除此之外，金沙瑞府属于高地价盘，折合楼面价42122元/㎡的地价，确实烫手。 虽然产品的舒适度会更高，但相应的，目前的在售总价，也并不低。 放在金沙洲这一板块，市场会有多大，还真不好说。 回过头来看，金沙洲（广州）这两新盘，综合来看，盘叔个人的偏好，可能会更喜欢天悦金沙。 二手方面，选择性就多了。  中粮万科金域蓝湾、万科四季花城、保利西海岸、恒大御景半岛、中海金沙湾、越秀星汇金沙、御金沙…… 真要选，建议优选有核心竞争力的，比如地铁、教育配套这些，再不济，也要选个环境好的。 为了自住也好，为了日后的转手也好。 至于金沙洲还行不行的问题，盘叔在想，因人而异。 板块有价值，也有不足，项目基本不错，可以不纠结产品本身。 |
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