最高院案例 | 《执行异议和复议规定》第28条能否适用于“以物抵债”的情形？

一、裁判摘要

履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。

注意：在《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第三辑）》一书中，最高院倾向性观点认为：《执行异议和复议规定》第28条规定了无过错不动产买受人可以排除金钱债权人执行的四个条件，只要有一个要件不符合则不能排除金钱债权的强制执行。以物抵债协议不同于买卖合同，其性质或者是新债清偿，或者是债务更新。在新债清偿场合，同时存在新旧两个债，与单一之债性质的买卖合同判然有别；在债务更新场合，债权人仅享有权利而无须履行付款义务，与需要支付对价的买卖合同亦不相同。因此，仅依据以物抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。

二、案情简介

苏华公司诉鸿基米兰热力公司、鸿基米兰开发公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，苏华公司申请财产保全，一审法院于2016年12月5日作出（2016）黑民初65号之五民事裁定，查封了鸿基米兰开发公司名下含案涉房屋在内的268套房产。

2011年4月7日，黑龙江卓越伟业建筑装饰工程有限公司（以下简称卓越伟业公司）与王XX签订《公司挂靠协议书》，主要内容为，卓越伟业公司每年向王XX收取1.5万元作为管理服务费，王XX在经营上实行内部独立核算，自负盈亏。

2013年，王XX挂靠卓越伟业公司施工鸿基米兰热力公司建设的滨水北城项目中三通一平等零星工程，鸿基米兰热力公司无力支付工程款，以鸿基米兰开发公司名下的房屋抵顶所欠的工程款4,694,203元。卓越伟业公司（乙方）与鸿基米兰热力公司（甲方）签订抵账房确认单，同时签订房产抵账协议。

2021年7月9日，卓越伟业公司出具证明，主要内容为含《黑龙江三通一平工程建筑工程施工合同》《黑龙江鸿基米兰汽车越野赛场项目建筑工程施工合同》在内多项工程的实际施工人均为王XX，按照挂靠协议约定，利润均为王XX所有，卓越伟业公司配合王XX与鸿基米兰热力公司签订了《房产抵账协议》，并同意将抵账房产登记在王XX名下，由王XX自行处理。

2020年8月，王XX将案涉房产出售给徐X。

三、法院裁判意见

最高人民法院审理认为，本案为案外人执行异议之诉，二审争议的焦点问题为：徐X对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

本案苏华公司对案涉房屋不享有建设工程价款优先受偿权及其他担保物权，在徐X不属于商品房消费者的情况下，一审法院参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，审查徐X的权利能否对抗苏华公司的一般金钱债权。但王XX对案涉房屋系通过以物抵债方式取得，目前《执行异议和复议规定》第二十八条能否适用以物抵债，裁判尺度不尽统一。在参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的情况下，该条明确规定，金钱债权执行中，买受人权利能够排除执行须同时符合四个方面的条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王XX与鸿基米兰开发公司签订的《商品房买卖合同》未记载签订时间，该合同内容及其他证据也无法佐证在案涉房屋被查封前签订了前述合同。而徐X将《商品房买卖合同》更名时间在案涉房屋被查封后。对于是否在查封前合法占有案涉房屋的问题，一般而言合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态，案涉抵账协议作为诺成合同，签订协议行为以及卓越伟业公司同意将案涉房屋登记给王XX的意思表示，仅表明王XX取得对案涉房屋的债权，不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。而徐X实际占有房屋的时间在查封之后。徐X提交的法院查封前支付热费的凭证，系由具有利害关系的鸿基米兰热力公司开具。徐X虽提交其以鸿基米兰热力公司所欠工程款抵顶众合物业公司2014年至2017年物业费的《抵账协议》及附件，以佐证王XX在查封前实际占有案涉房屋，但该协议及物业费清单标注日期均系2022年，其亦未提供证据证明鸿基米兰热力公司与众合物业公司间存在债权债务关系，就该抵顶真实性及查封前已占有案涉房屋无法形成完整证据链条。徐X提交的其他案外人购买王XX顶账房的相关证据与本案亦不具有关联性，而其他用以证明实际占有的证据均出具于法院查封之后。故此，现有证据不足以证明徐X在查封前合法占有案涉房屋，即使徐X主张承继王XX的权利，因王XX不享有能够排除执行的民事权利，故徐X也不能基于承继王XX的权利而排除执行。一审法院认定徐X的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，进而对其关于享有排除强制执行民事权益的主张不予支持，并无不当。

况且，案涉履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。

四、案件索引

徐X、苏华建设集团有限公司等案外人执行异议之诉，最高人民法院，（2022）最高法民终387号