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想不到吧，房地产市场再迎重重重重磅利好！先放个重要性：嘿嘿，影响之大之深远，超出你我想象！（别被前面的专业知识吓住，答应我，一定要看到最后！） 2月20日，证监会在其官网公开发文称，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。
证监会表示，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。 今天，壹姐就来帮你捋捋，这启动“不动产私募投资基金试点”到底是啥意思，有啥影响。 01 到底啥是“不动产私募投资基金”？ 首先，不动产私募投资基金这个基金品类，其实在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类。而事实上近年来我国的一些私募机构也在实践中，设立了不少投向商业地产及基础设施的私募基金，当然，一般也都在基金业协会进行了备案，可以说，我国近年已经在探索并积累不动产投资基金的实操经验。比如，中国证监会曾于2022年10月支持了建行住房租赁基金的备案。 截至去年底，基金业协会存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。 可以看出，私募股权房地产基金在支持房地产市场平稳健康发展、促进不动产市场盘活存量、转型发展等方面发挥了积极作用。 此次试点，实质是证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，结合《不动产基金试点指引》第三条、第五条的规定，按照《不动产基金试点指引》设立，从事对存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房、基础设施项目的投资业务的私募基金，即为《不动产基金试点指引》项下的“不动产私募投资基金”。 02 最低首轮实缴规模要求如何理解？ 证监会表示，考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。 有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。 03 符合条件的管理人如何开展“不动产私募投资基金”试点业务？ 根据证监会发布的《不动产基金试点指引》第十六条，符合条件的管理人在开展不动产私募投资基金募集、管理等业务活动前，应当向协会报送相关信息信息和材料，但该指引并未明确在提交协会要求的相关资料后，将如何审查，有待在实践中进一步体验。 04 不符合条件的私募基金管理人，还能否参与不动产投资业务？ 根据《不动产基金试点指引》第二十条，不符合《不动产基金试点指引》规定的条件的私募基金管理人，以及不自行申请参与不动产私募投资基金业务的管理人，仍可按照基金业协会现行的自律规则开展保障性住房、商业地产、基础设施等股权投资业务，但存量的商品住宅项目暂时无法参与。 05 不动产私募投资基金试点方案的出台，意义何在？ 意义这事儿吧，我们可以分两个方面来看： 一是资产类型的转换，也就是说，此次不动产私募投资基金试点方案的出台，实质上是在把房地产类资产转化成为金融产品。事实上会降低购买房产的税费及购买门槛。 比如当前很多城市的单套房产价格远高于100万，而私募基金的最低投资额为100万，这使得更多投资人能参与进来，也能够发挥那些在投资房产领域有专业能力和经验机构或个人的能力。对于当前受困于资金的房地产而言，这无疑增加了资金来源和增量市场的动力来源。 第二则是在为未来的公募REITs提供业务标的，并且与房地产类公募REITs形成完整的业务链条。 06 为什么是现在？ 其实，前些年当房地产火爆之时，证监系统当然没有动力去推动房地产市场的证券化——市场已经够火了，冷都冷不下来呢，干嘛再火上浇油呢，对吧？ 但如今房地产市场陷入低谷，银行系除了降息，发力其实很有限，毕竟，降息空间要留作最关键的时候用。那资金来源怎么办？资产证券化就是这样一条路。通常，REITs就是在房地产陷入低谷，政策为了拉动房地产发展而推出的。 其实壹姐个人认为，我国的证监体系相比银监体系相对要更加严格一些。此次证监体系出大招，恐怕证券市场在支持房地产恢复上，其发挥的作用和影响会后来居上。 不过，在当前经济回转形势依然胶着之下，证监大招能否大力出奇迹，将房地产市场重新拉热，我们拭目以待。 元芳，你怎么看？ |
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