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转自米宅 作者令狐一刀  1 谁都没有料到，这一波的楼市复苏，是在年前从海南和西双版纳开始的。 从1月份开始，有太多的人，将海南当成了乌托邦，如过江之鲫纷纷南下。 所以，我们才会看到： “三年赔到痛哭，一个春节暴富”的客栈老板； 一棵卷心菜卖50元一斤的狠价钱； 过岛港口停止运行了； 酒店暴涨了十倍 ………… 这背后则是巨大的供需矛盾，海南的承载量是有限的，但是三亿中产对于海南的需求却是无限的。 当无限的需求，和有限的承载撞击到一起时，所见事实皆成魔幻。 魔幻的结果是，在海南，会让你深刻体会到一个名词：报复性。 什么是报复性？ 所有人从未见识过、体验过的疫情，彻底改变了人们的生死观。 随之而变的，则是财富观和消费观的巨大改变。 报复性的花钱，报复性的消费—— 不管是海南和云南，这样的报复性花钱和报复性消费，随处可见。 在海口、在三亚、在石梅湾、在清水湾、在海棠湾、在西双版纳，此刻你深深地感觉到，人们手里的钱真的是花不完的。 不然—— 为何西双版纳一个荒草堆中建起来的楼盘一个月却可以卖900多套？ 一个240万起的别墅项目一个月可以卖300套？ 为何清水湾最贵的2000万一套的下叠却可以被抢的最狠？ 为何石梅湾一个月却可以按揭落贷3个亿？ 老子就是死，也要死在海景房里！ 在清水湾的售楼部里，无意中听到的一个北方客户的一句话，深深击中了我。 那些怕死的有钱人，那些想明白了人生无常，日切行乐的有钱人—— 正在横扫海南和西双版纳！ 2 但矛盾在于，整个海南都基本已无房可售。 这句话，应该分为几层讲： 第一，你是在2023年春节去海南买房；但假如你在2021年也正好去海南看过。那么你会惊奇的发现，你在2023年看到的楼盘和在2021年看过的，并没有什么不同。 项目还是那个项目，楼盘也还是那些楼盘，甚至在售的是哪一期的房源也都完全一样。 这让你诧异的感到，似乎这两年完全停滞了，时间并没有如水东流。 第二，过去两年，海南确实是停滞的。 这分为两方面：一方面是供应，基本等于零。2020年加上2021年，全岛一共供应住宅用地379亩，请注意，这是全岛。 并且大部分都是在西线，有钱人心仪的东线和海景房0供应； 整个三亚2020、2021年整整两年0供应； 海口整个2021年只供应了38亩，也基本等于没有。 住宅的核心就是供地，当供地等于0的时候，这个城市的房地产就是停滞的。 这也是为什么过去两年，我们一直觉得海南市场已成彻底背离投资的根本原因。 另一方面，是人流的无比稀薄。 海南是候鸟市场，这意味着北方的中产阶级，才是海南最大的托底群体，也是主要消费群体。 但是在2021年和2022年的疫情反复中，海南迎来了史上最淡的客流，从酒店到景区到售楼部，大家集体昏昏欲睡，就连人气最旺的春节，都几乎静如止水。 所以，尽管过去了两年，但2023年的海口售楼处卖的还是2021年的那些项目、那些房源。 第三，一个阴差阳错的事情是，海南过去几年的土地0供应，巧合地碰上了海南史上最为淡薄的客流。 这让海南楼市的0供应矛盾，被彻底的遮掩住了。 尽管一切都看上去波澜不惊，供应和需求之间并没有落差，但这是因为疫情掩盖下的真相，并没有被掀开。 但最终，在疫情彻底结束后，当海南楼市势不可挡地迎来成交高潮，本来就捉襟见肘的供应体系，瞬间就被击垮了。 3 所以，经过春节前后近两个月的热销，整个海南楼市，不算是海口还是三亚，基本已经无房可售。 海口市区可以买的在售项目，有十多个。但很大一部分都是尾盘，房源充足的项目，不超过五个，并且这些房源充足的项目大部分都是偏远的荒郊野岭，或者是城市非核心板块、边缘板块。 比如说，华润润山府，基本已经是位于城市的最南端，周界一片慌乱，并且短期内并无拆迁的可能。  这是个现房销售的项目，带精装备案价19180，南户要绑定14万到16万的车位。 这是海口老城销售最火的项目之一，一共1320套房源，华润一次性推出了572套。 年前开盘，两个月时间，在售房源已经基本售空。 西海岸新区的大华锦绣海岸，现在在售的叫锦悦公馆，备案价18600，但捆绑装修升级包最小的105平户型要40万，120平的户型要加50万，140的户型则要加63万。 这些升级包都不能贷款，必须随着首付款一把付清。但尽管如此，单盘一天客户能到访60到100组。 因为整个西海岸新区的核心区都已经无房无地了，在售项目也不过三四个，还都是三楼以下的尾盘，或者是房源不多的尾盘。 海口另一个最具代表性的楼盘，是新埠岛的碧桂园中央半岛，一个5500亩的大盘，备案价也是18600，但四楼以上仍需绑定一个12万的车位，综合均价在19700。 整个半岛5500亩地，但目前也只剩一块未开发的宅地，在售两个高层组团，11月底，一共拿下492套高层住宅预售证，但小户型早已卖完，只剩下150以上的大户型可买。 新埠岛即将进入尾声。 这还是居住环境最不好的海口，海南真正的销售大户在三亚、陵水和石梅湾。 也就是传统意义上，岛外客户最为认可的海景或度假胜地。 三亚从12月开始预热，一个月卖了400套房子； 陵水在1月，一天能卖几十套； 石梅湾在1月，华润一个项目，一个月光落贷款就有3个亿，中海神州半岛也销售了超过1.5个亿。 三亚市区排除一些不知名的小开发的项目，在售的可以买的项目，更是寥寥无几。 整个北纬18°黄金线，只有清水湾和石梅湾，因为度假盘占地过于庞大，还有房源供应。并且价格也最为适中。 所以一直以来，都是北方客户最喜欢的地方。 但是，整个清水湾，在经历了15年的开发周期后，也基本要进入尾声了，市场一旦彻底复苏，也不过就这两年罢了，清水湾的代表项目绿城蓝湾小镇将彻底开发完毕。 万宁的华润石梅湾和中海神州半岛，也许还可以再卖几年，但在销售结束后，大概率整个海南文旅市场，都将进入尾声了。 这一波的抢房潮中，有一个很特别的地方，就是客户超级喜欢特价房。 开发商推出的特价房源，有一套他们就买一套，几乎是横扫市场。 很多开发商也顺势而为，为了去化求量，将特价房应出尽出。这也进一步促进了销量的上涨。 这时，就导致了另一个错配：客户觉得开发商压抑了两年，价格已经回调的够低了，可以大量拿货了。 开发商觉得，几年都没怎么卖房了，忽然客户来了，那赶紧能多卖一套就多卖一套。 但这种错配，则加快了现有房源的去化速度，导致仅有的存量也在进一步减少。 也许就在三年后，整个海南，大概率将无房可售！ |
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